不知道是否值得：商品房待售面积累计增长114.2%，夺四川省第一！！

华蓥。山。鹰

2014-05-1521:45四川日报

　　四川省统计局最新数据，2014年1月至3月

　　1-3月，全省商品房待售面积超过1880万m2，同比累计增长12%。其中，8个市州待售面积增速高于全省平均水平，增速排名前三位的广安、达州和德阳，分别累计增长114.2%、62.2%和61.2%。降幅前三位的是内江、凉山和南充，分别累计下降73.2%、67.7%和45.7%。

　　1-3月，全省商品房销售总量居全国第5，由于经济下行压力加大以及近期房地产市场预期发生变化，全省房地产开发投资增速减缓，商品房和二手房交易量均有所下滑，房价有一定波动。

　　□本报记者文强

　　潜在风险开发商资金链断裂

　　数据显示，截至2014年3月末四川省房地产业贷款不良率为0.18%，比去年末提高0.01个百分点；个人住房贷款不良率为0.18%，比去年末提高0.01个百分点，贷款风险保持较低水平。

　　一方面是个别楼盘大幅降价对房地产市场的影响值得关注。今年以来，成都市个别楼盘出现大幅降价情况。3月，铂雅苑大幅降价，单价下降6000元，套均直降150万元。铂雅苑是雅居乐和星河湾两大国内开发商联合打造的高端项目，前期市场定位不准确，销售不力，资金回笼压力等都是铂雅苑大幅降价的主要原因。铂雅苑降价带动了几个高端楼盘的变相降价，如世茂玉锦湾的“买一套送一套”促销，龙湖世纪峰景的开盘价低于预期价，以及九龙仓御园御公馆的让利促销等。但铂雅苑等几个项目属于高端楼盘，其降价是否会引发成都房地产市场降价潮尚需持续关注。

　　另一方面是中小开发商资金状况值得关注，银行信贷资金是开发企业资金的重要来源。据统计局数据，近几年，四川省房地产企业开发资金来源中，国内贷款占比在13-15%左右，其中成都市占比在17%左右，个别月份突破20%。据调查，目前商业银行逐步收紧房地产开发贷款，实行名单制管理，主要针对名单内的优质开发企业的优质楼盘投放开发贷款，因此，中小房地产企业获得银行信贷资金的难度加大，进而将融资渠道转向小额贷款公司、信托以及民间借贷。据分行营管部统计，3月末，成都市73家小额贷款公司房地产贷款余额10.1亿元，占小贷公司贷款余额的6.2%，同时，小额贷款公司贷款最高利率已达到20%以上。在销售回款不力、资金紧张的情况下，为了维系项目的运转，中小开发商向小额贷款公司、民间借贷获取流动资金，提高了融资成本，在销售不畅情况下，资金链断裂潜在风险需要关注。

　　五大问题制约房地产市场走向

　　从投资开发态势来看，四川房地产市场存在五大问题，影响着房地产市场的发展——

　　商品房供应规模有所萎缩。因经济增长势头放缓，以及信贷宽松政策的持续退出，为控制房地产市场信贷风险，银行业收紧了对房地产开发市场的信贷，而传统融资渠道不畅，导致房地产开发企业融资成本进一步攀升。随着开发资金压力的逐渐显现、新开工面积快速回落，房地产供应市场开始缩量。

　　刚性购房需求有所抑制。随着首套房贷利率折扣的“全面取消”，市场对刚性购房需求的信贷支持略显不足，部分银行对首套房利率存在不同程度上浮，有的甚至上浮高达20%。购房成本的间接增加，挤压了商品房市场的有效需求，使得当前处于下行通道的商品房销售市场越发疲软。从一季度销售看，当前刚需群体对高房价、高利率的妥协，与限购政策实施初期“一步到位”的销售格局形成明显反差。

　　市场观望现象有所抬头。自去年7月开始李嘉诚旗下的长江实业以及和记黄埔相继抛售内地物业，龙头企业对当前楼市的风险和泡沫的担忧引发了整个行业的恐慌。从杭州楼市打响今年以来降价第一枪开始，各地楼市相继释放降价信号。3月，位于成都市东二环的“九龙仓御园”降价幅度高达4000元/平方米，引发了情绪明显背离的部分老业主上门“讨说法”和为数不少想“拣相因”购房者的同时现身。一家行业龙头地产商率先“快闪”，会给其他的开发商带来很大的心理压力，同时对潜在的购房群体释放出楼市的降价预期，引发房地产市场观望氛围。

　　中小房地产企业生存面临较大压力。2013年全国销售金额排名全国前十的企业已全部进入成都市场，前20强的18家，前50强的37家也都相继进驻。万科、龙湖、中海、九龙仓、华润、新鸿基、凯德、绿地等龙头房企的进驻，大大改变了成都市房地产业的发展格局。外来房企从资本实力、资源整合能力到产品布局能力，将成都楼市品牌格局竞争提升到了全新阶段，进一步加剧了房地产市场的竞争程度，越来越多实力不济的中小型开发商遭遇了边缘化危机。在外来房企的步步紧逼下，本土开发商的后续生存发展面临较大困难，中小房企的资金链问题，或将带来烂尾楼等市场风险。

　　防范楼市再次出现降价潮带来的社会影响。当前成都市房地产销售市场仍处于观望态度，在限购、限贷等政策因素的共同作用下，一季度成都市商品房销售量同比下降12%，商品房待售面积大幅增长达56.8%。受房地产销售形势不佳影响，部分房地产企业为快速缓解紧绷的资金压力，纷纷推出了“一成首付”等营销措施。从某种形式降低了贷款购房者的首付比例的销售形势，在一定程度上将房地产开发企业的生存风险转移至房地产金融市场。如若商品房价格进一步松动，或将引发市场出现断供现象，在引发系列社会问题的同时，房地产金融市场也将面临较大考验。

石上山

房地产是支柱产业