房交会开始了

嘻嘻哈哈NB

http://file:///c:/users/administrator/appdata/roaming/360se6/User Data/temp/123749u6cnznfjmf6cts5u.jpghttp://file:///c:/users/administrator/appdata/roaming/360se6/User Data/temp/123749u6cnznfjmf6cts5u.jpg  辞别2014，迎来2015.
      2015年1月1日，锦泰元和（2015）新春南江首届房地产交易会于2015年1月1日上午9点在南江县光雾山广场隆重开幕，活动时间持续至2015年1月7日。锦泰元和（2015）新春南江首届房地产交易会的举办，促进了南江人民对南江的现在和将来的发展规划有了新的认识和南江房地产事业的发展给了老百姓一个新的认识和希望。现场气候虽然有点冷，但是现场的气氛很火热。

兰德EQ

南江如果打造宜人、宜居、山水旅游城市，房价还会涨！

中国房市的大衰退正在到来？？？？

http://bbs1.people.com.cn/post/2/1/2/144367948.html

2014年4月以来，从中央到地方都相继出台了一系列房地产市场救市措施，尽管近期市场成交也趋于活跃，但这并未能改变房价已连续7个月下跌的现实。国家统计局于12月18日公布了《2014年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，数据显示全国70个大中城市在售一手房中，与上月相比，价格下降的城市有67个，持平的城市有3个；与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有68个，上涨的城市有2个。

如果说价格还不能反映市场的变动，那么销售量的变化则更加剧烈。2014年1-11月份，商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份扩大0.4个百分点。其中，住宅销售面积下降10.0%，商品房销售额64481亿元，下降7.8%。在这个市场节点，很多人还在持观望态度，认为随着政策面的改善，房地产市场还会大有作为。不过我的朋友艾经纬则以翔实的数据指出，中国房市的大衰退可能正在面临。他的主要依据是，中国购房适龄人口达到峰值。

在《房市大衰退：33年房市变迁大推演》一书中，艾经纬指出，“就房地产市场而言，人口结构这个中长期因素当前正处于一个量变向质变的关键时点”。具体的论证是这样的，能够购买房子的适龄人群——主要是15岁－64岁的劳动年龄人口，他们在2012年就已经到达顶峰，现在已经开始负增长，这是2010年第六次人口普查显示的数据。该数据同时显示，25－49岁的购房适龄人口在2010年约为5.47亿人，在2015年会达到5.68亿人口峰值，但从2018年开始加速下滑，到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。由于城镇购房适龄人口减少，这意味着房地产的总需求减少，在总供给不变的情况下如果需求减少自然会引起价格下降。

事实上，适龄购房人群变化会引发房地产市场变迁这个观点并非新颖，早在2013年，中金公司房地产研究员宁静鞭就曾经做过类似判断。不过宁静鞭与艾经纬不同的是，他并不认为房地产市场会出现艾经纬所说的“衰退格局”，而是说“中国房地产市场将出现结构性差异，即一二线城市依然具备强大需求吸附力，三线城市由于人口不断迁徙，本地需求将逐步饱和”，这就是通常所说的楼市结构分化。

那么，中国楼市到底是结构分化还是大衰退？在下这个判断之间，我们不妨先看看其他国家或者地区。

先是香港。根据香港特区统计处于2012年2月公布的2011年人口普查结果，截至2011年6月底，香港人口年龄中位数由2001年的36.7岁升至2011年的41.7岁，换句话说，香港的老龄化越来越严重，那么，这么严重的老龄化有没有带来房价的衰退呢？从统计数据来看，根本就看不出有“衰退”的趋势。当然，读者也许会反驳，香港的证明力实在太弱了，因为它只是一个城市，并不能够证明内地今后也会如此。同时还需要指出的是，尽管香港的人口结构越来越老龄化，但劳动人口则是由2001年的343万增加到2011年的370万。既然劳动力人口在增加，那么香港的例子就更加不具有说服力了。

好，既然香港不具备说服力，那我们看另外一个地方，俄罗斯。自从苏联解体之后，俄罗斯的人口一直在减少，1991年人口为148，689，000人，到2014年1月则为143，700，000人。在这段时间，俄罗斯的人口老龄化愈发严重。但是俄罗斯的房地产并未因此而陷入所谓的衰退，在莫斯科和圣彼得堡这样的大城市房价一直在持续上涨。2013年有媒体报道，莫斯科平均房价在1991年苏联解体之后的20年里上涨了77倍，一套使用面积66平米左右的单元房，总价从5000美元涨至39万美元。如果以美元计价，1991年前后，莫斯科的平均房价为每平方米75美元，2011年底约为5902美元（2013年5月的均价是5300美元）。莫斯科的房价，大概是柏林的两倍。

为什么总人口下降还会导致房价上涨？这听起来似乎有点不可思议，但现实就是如此。主要原因是，原本分布于远东和西伯利亚地区的俄罗斯人大批向西流动。据统计，在最近10年时间里，北极地区人口下降了40%以上，西伯利亚地区已有1.1万个村庄和290个城市消失。这些人都到哪里去了？到了欧洲，集中在莫斯科和圣彼得堡等几个城市。莫斯科以2510平方公里的面积，支撑起了全国总人口的10%，达到1150万。而圣彼得堡则以1439平方公里的面积拥有超过500万人口。

那么，中国今后到底是像俄罗斯还是像日本或者德国？在我看来，更大的可能是像俄罗斯，而不是日本、德国。我们不妨以前段时间媒体报道的东北社保危机为例。东三省的养老金为何会入不敷出？很重要一个原因就是人口在减少。那么，这些人到哪里去了？到了更适合居住和就业的东南部地区，还有像北上广深等一线城市。当地城市因为有着巨额的人口流入，同时伴随着严格的耕地保护举措，这些城市的房地产价格很难有暴跌的空间。

事实上，从今年开始，很多房地产开发商已经注意到了这个现象。重回一线城市已经成为主流。就在2014年12月24日，上海直面黄浦江的32号纯住宅地块以一个震撼全场的价格——65832元/每平米的价格被格力夺下。这个价格和拍卖场面远远超过了市场预期，据市场人士分析，对应保本售价达到9万每平米。

中国的房市到底更像是日本化还是俄罗斯化？大家不妨自己寻找答案。(刘胡兰猫)

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现场气候虽然有点冷