中国人口拐点，楼市面临大考

淡淡就好 · 发表于 2015-2-11 18:32

　楼市人口红利

　　统计学

　　楼市的人口力量

　　楼市的结构与人口的结构会发生怎样的化学反应？

　　楼价的涨跌与人口的流动又会发生怎样的关联？

　　以下三大定律，揭示了人的变动将会在楼市中掀起怎样的惊涛骇浪。

　　三大定律

　　第一定律

　　生的少了，老得快了=房子多了、“人口红利”消失了

　　统计数据：

　　生育率难以提升，育龄妇女人数在快速减少。中国15-49岁总育龄妇女和20-29岁黄金年龄育龄妇女（2/3的孩子是该年龄群妇女生的）都在2012年开始负增长，其中前者从2011年的3.83亿减少到2030年的2.93亿，而后者将从2011年的1.15亿减少到2035年的0.66亿。

　　定律解读：

　　未来中国人口结构会变成非常不稳定的“倒三角”。一言蔽之，“生的少了，老得快了”。对楼市最直接的反映是：“人少了，房子多了”，特别在库存量大的城市，不仅房子不用抢了，还卖不出去。

　　由于人口结构发生了转变，楼市所赖以生存的土壤——“人口红利”正在逐渐消失。主流人口专家认为，从理论上说，出现刘易斯拐点后（即劳动力过剩向短缺的转折点），人口红利就会逐渐消失，“目前中国的人口红利开始逐渐消失，即使执行了单独二孩政策也无法从根本上改变这一趋势。”

　　一般来说，人口红利消失会出现两个最明显的指标：

　　1、用工荒。劳动力工资上涨将成为常态。

　　2、刚需荒。需求萎缩、房价上涨速度放缓。

　　从目前情况看，这两个最为明显的指标都有浮头迹象。现在的确有不少城市出现了“用工荒”，劳动力工资上涨将成为常态。

　　同时，由于刚需萎缩，全国房价上涨速度放缓，部分三四线城市楼价开始下跌。人少了，房多了，库存量同步上涨。（见右上图）

　　第二定律

　　人口拐点≈楼市拐点

　　统计数据：

　　20-64岁劳动力2015年之后开始出现负增长，下降速度将超过日本，我们称之为“人口拐点”。

　　定律解读：

　　如果将20-64岁定义为具备劳动力人口的话，那么可以发现，2015年之后该部分人群到达峰值后发生负增长。在近几年，你对这种人口结构的变化可能感觉并不明显，因为劳动力达到了顶峰，虽然开始走下坡路，但是劳力仍然充沛。

　　在人口经济学现象中，劳动力是驱动经济增长的引擎，令人不安的是，人口拐点的到来，往往与经济衰退发生对应关系，也常常与楼市崩盘有着密切关联。

　　在日本和欧洲部分国家和地区，20-64岁人口于1998年、2010年达到顶峰后出现负增长，他们都是在拐点前夕就出现经济危机。比如日本，在1980年前后，经济发展如日中天，城市地价不断攀升，尤其是东京、大阪等六大城市的地价自1985年起，每年以两位数上升，盛行着“地价不降神话”。但是在1992年人口结构出现拐点之后，房地产泡沫破裂，地价大幅下降。

　　第三定律

　　人口吸纳力≈城市涨价动力

　　统计数据：

　　在2013中国公共财政收入最高的50个城市中，上海以953.5万的人口净流入数位列人口吸引力城市之首；首都北京的人口净流入数为771.8万，人口吸引力排名第二；深圳排在第三，人口净流入数为755.59万。广州的人口净流入也达到了461万，位列第五（见右表）。

　　定律解读：

　　人口净流入是一个城市房价涨价动力的一个很重要条件。统计数据中，净流入超过100万的城市共有22个，目前中国房价最高的城市基本都出现在这22个城市里面。可见，人口流入与房价涨跌基本成正比。流入得越多的，往往涨得越快。没怎么流入或者净流出的，房价几乎没有上涨动力。

　　一般而言，经济发达的城市凭借优质的社会公共资源和良好的就业机会对流动人口形成了强大的吸引力，大量的流动人员到大城市后，融入大城市的愿望十分强烈，这也使得大城市形成了“盆地聚集效应”。虽然推动房价上涨还有其他因素影响，但是人口指标中的“净流入”也是一项很重要的参考。,