四大核心商圈租售行情大起底 城西成投资新亮点

另有所指其它

    凤凰房产5月13日讯 有数据显示，2014年成都四大成熟商圈写字楼物业需求大降，尽管城西商务办公需求不及其他区域，但全新的办公产品升级将抓取城西区域内的大小企业的办公需求，办公产品相比四大成熟商圈却显得更为迫切，位居城西光华核心商圈的光华中心的交付使用，城西成为写字楼投资的新亮点。促使城西由传统住区升级为宜商宜居热点区域，商务氛围将进一步提升。
    四大商圈 集中供应需求量下滑
    2014年，整体楼市环境悲观情绪蔓延，令不少投资客投资信心不足，致写字楼物业需求大降，全年写字楼成交77.81万平米，较2013年大幅下降43.73%；写字楼成交均价13227元/平米，较2013年上涨18.05%。集中供应加之成交均价的上涨，使得需求大幅下降，其中成都四大核心成熟商圈表现尤为明显。
    根据政府的相关规划结合各个板块的市场特征，将写字楼市场划分为市中心CBD、人民南路SBD、天府新城、东大街沿线等四大核心商圈。


  (图为：成图高端写字楼集中分布区 数据来源：中原地产)
    市中心CBD
    对于成都而言，市中心CBD无疑是成都最早发展起来的商务中心，顺城大街、总府路、盐市口及红照壁聚集成都大部分写字楼。该板块地处核心商圈，交通便利，各项配套完善，市场发展十分成熟，市场认同度高。但市中心交通拥堵，车位紧张等问题难以缓解阻碍了区域商务环境的进一步提升。2014年市中心CBD无新增供应，成交3.67万平方米，成交均价18873元/平米。区域内新增项目稀少且开发商倾向自持，在售项目寥寥无几，且可开发利用土地较少，后续增长乏力。
    人民南路SBD
    作为贯穿南北的城市中轴线成为成都门户，顺畅的交通使人民南路SBD具备集中发展写字楼的绝佳条件。是成都甲级写字楼最集中的商务板块，整体档次及租金水平较高。2014年人民南路SBD无新增供应，成交面积1.48万平方米，区域在售项目仅有保利中心、财富国际在售，成交均价12967元/平方米。由于可利用土地较少，同样也面临后续发展扩容受限的问题，后续供应项目有限，市场趋于沉寂。
    东大街商圈
    自2007年规划为西部华尔街以来，东大街吸引了九龙仓、新鸿基、香港置地、太古等一大批港资开发商进驻，区域内以甲级写字楼、五星级酒店、高端住宅为主。2012年地铁2号线通车极大提升了区域交通便捷度，为东大街发展注入新的活力。
    但建设速度相对较慢，每年新推写字楼项目1-2个。东原地产数据显示，2014年东大街写字楼无新增供应，成交面积10.59万平米，本年度仅录得睿东中心、时代8号、东方广场有备案成交，成交均价16861元/平方米。
    天府新城
    按照政府规划，天府新城将建成集办公、科研、金融、商业一体的综合性片区，商务金融建筑面积高达3450万平方米。作为成都市重点发展区域的城南天府新城，2014年天府新城新增供应95.09万平方米，成交44.87万平方米，成交价格12611元/平方米。但是由于潜在供应量较大，项目去化缓慢，写字楼区域过剩危机凸显，整体楼市环境对于竞争激烈的天府新城板块影响更甚。
    被业内普遍认同的几大商务热销区域，在2104年成都写字楼存量已高达147万方，库存压力极大。有业内人士认为，随着近年来商业地产的巨量供应，城南较低的入住率无法支撑城南众多商业项目，写字楼产品也因库存量巨大，租金一路探底，投资风险剧增。



（图为：成都市主城区写字楼新交付使用项目情况 数据来源：中原地产）
    凤凰房产成都站在走访中采访了一位写字楼承租的负责人，他们公司目前主要从事小型手机游戏的开发。他也向凤凰房产成都站介绍到，曾经也考虑过向城南发展，但是那里租金水平和入驻门槛已经比较高了，是一笔不小的负担。经过考察，他认为相比几大商圈的高租金、售价，目前城西的创业氛围和环境其实还不错。
    商务经济突进 城西写字楼需求旺盛
    在成都，城西属于传统住宅集中区，商务氛围相对空白。第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事罗元均认为，由于较早的开发历程，城西发展成为成都传统居住区，现代商业整体落后于四大核心商圈，缺少大型“一站式”购物中心和商务氛围，商业集中度、丰富度有待进一步发展。
    据了解，城西青羊区去年全年实现服务业增加值660.5亿元，已经占到地区生产总值81.4%；而以总部经济为核心的四大主导产业实现增加值511亿元，占到地区生产总值的63%。“金沙?中坝”片区被评为省级商务服务业集聚区，商务商贸实现增加值185亿元，占地区生产总值的22.8%……整个区域以现代服务和商务经济为代表，经济增长势头旺盛，也带动了对写字楼尤其是甲级写字楼的旺盛需求。
    传统住区的特征及旺盛增长的经济势头，使得城西在2014年成都四大核心商圈写字楼租售情况表现乏力的情况下，对高端商务写字楼的需求表现的极为突出，写字楼产品却逆势走高。
    力挺城西办公市场 光华中心逆市走高
    以近段时间交付的光华中心为例，2013年光华逸家在8个月清盘奇迹后，光华中心写字楼物业一批次开盘随即售罄，再创写字楼市场销售奇迹。而后其4栋面积段在100——600平米的字楼产品热销现象持续至今，据项目相关负责人透露，目前该项目写字楼产品所剩不多，目前仅需9200元/平米。



（光华中心区位图）
    凤凰房产成都站走访该项目发现，光华中心周边日渐上升的入住率将为周边商业办公氛围的形成提供人气保障。按照规划，外光华还将实现3大产业区、500余家企业、47个居住社区、16个教育机构、8个医疗机构、5个地铁出口，将吸引办公、消费、常住等百余万人口，商务商业氛围不言而喻，光华中心足以让光华新城成为三环外最能挑战城南办公市场的重点产品。
    此外，熟悉国嘉地产的人知道，光华中心甲级写字楼并不是国嘉地产第一次在成都开发办公产品。早前，国嘉地产在成都开发的春熙路时代广场等办公产品具有良好的口碑，堪称成都地标式建筑。“在国嘉的经典产品中，写字楼产品的比例并不小，此前开发的时代广场、新视界广场、沙河中心都已成为区域商务中心，物业升值翻倍让众多投资者享受到了升值红利。”一位业内人士如是评价到。因此，光华中心自然成为了城西写字楼市场的标杆，足以看到国嘉对城西办公市场的信心，并连同青羊万达将助力城西由传统住区升级为宜商宜居热点区域，成为成都写字楼投资市场新亮点所在。
    对于许多创业初期的企业来讲，一方面希望有一个良好的办公环境，另一方面却没有足够的资金在办公场所的租赁上投入太多。据悉，针对此光华中心近来推出了“1年免租”的钜惠政策，五一小长假期间，到访异常火爆。