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15年租赁合同3年就变卦 批发商彭州遭遇“霸王条款” 2015年05月27日 09:12 来源： 四川日报
5月22日，位于彭州濛阳镇的雨润四川国际农产品交易中心的蔬菜批发市场里，批发商户正在营业。
3年前，资阳人老金在位于彭州濛阳镇的雨润四川国际农产品交易中心租下3个摊位从事蔬菜批发，租期15年。按照合同约定按时交纳了3年的经营使用费后，今年3月，老金却接到交易中心通知，要求他和其他500多户商户重签一份为期20年的摊位租赁合同，并要一次性交清20年租金，否则就不能继续经营。
签好的合同为何说变就变？一次性交清20年租金有没有依据？老金等多名商户向四川日报民情热线 （028）86968696和四川在线“问政四川”反映，对其合理性提出质疑。
事实真相究竟如何？四川日报记者赶赴当地进行了调查。
调查
15年合同3年“变卦”20年租金需一次性交清
雨润四川国际农产品交易中心位于彭州市濛阳镇，由知名民营企业雨润集团投资管理。公开资料显示，其蔬菜交易区共有6个区、1140个摊位，目前进场经营的商户约500户。从2012年建成至今，已发展为国内知名的蔬菜交易中心，年交易量、交易额常年稳居国内同行前列。
老金租下的3个摊位位于蔬菜批发市场1区。22日上午10点，四川日报民情热线记者来到这里时，当天的收发货高峰期已过，但市场内仍不时有拉着莴笋、冬瓜等蔬菜的卡车进出，一派繁忙景象。
老金提供的一份《蔬菜交易区摊位经营使用合同》显示，他在2012年7月与交易中心签下合同，摊位经营年限从2012年7月起至2027年7月止，一个摊位每年使用费4000元、卫生费1500元，其中摊位租金每三年交纳一次。
3年来，老金按时交纳租金、卫生费。直到今年3月以后，交易中心找到蔬菜市场所有商户，要求在7月之前重新签一份合同。
与原合同相比，商户给记者提供的新合同样本有几个明显的变化：摊位经营权从原合同的15年改为20年，即从2015年起到2035年止；20年租金一次性交清，相当于一次性买断摊位20年的经营权。此外，还有细心商户在合同第三页“乙方权利义务”最后一项发现新增了一条：一旦与甲方（交易中心）签了摊位经营权买断合同，在20年的合同有效期内，乙方（商户）不得以本人、父母、配偶、子女或其他人名义，以独资投资、租赁物业、联营合伙、代理代办等任何方式和手段，在四川省成都市域、资阳市域范围内的其他农产品经营专业市场，从事摊位租赁、投资或经营活动。
2区商户老张认为，这是一份排他性的合同，“意味着我后半辈子这20年，除了这里不能到其他地方去做生意。不仅如此，我的爱人、子女也不能到其他市场做蔬菜生意。这明显不公平。”
1区商户老周也表示，菜贩的经营地点转换是常事，哪里生意好做就去哪里。他从业20多年来，曾经先后在荷花池、青石桥、棕南、火车南站、龙泉驿等地卖过菜，每个地方最长待不过5年。要将今后20年“押宝”在濛阳，他觉得不太现实，风险也太大，“万一濛阳市场不好了，我们难道也要耗在这里吗？”
不过，多名商户证实，虽然不情愿，但迫于种种压力，到5月初，过半商户已以各种方式交纳了20年的“买断费”。据悉，为让商户接受新合同，减轻资金压力，交易中心还出面担保，帮商户在银行申请贷款，最高可申请20年租金总额的60%。
回应
原合同并未废止 20年租金作为股金入股
原合同刚签3年，为何要换新合同？5月22日中午，雨润四川国际农产品交易中心常务副总经理吕明新接受了四川日报民情热线记者采访。吕明新表示，原15年租赁合同并未废止，新的20年买断合同是“对原有合同的一个补充”，相当于商户和交易中心之间签了一个双重保障合同，“若原来的经营户不愿意签20年的买断合同，原来的15年租赁合同依旧有效。”
吕明新告诉记者，“补充”新合同，是为了“保证经营户的利益”，也是为了交易中心能长期稳定发展。他解释，交易中心这几年发展势头很好，但也有竞争对手不断试图挖走部分大商户。为了稳住商户和市场，公司决定，将交易中心每年营业利润的25%拿出来，分配给场内的经营户，而每个摊位20年经营权的买断费用（4000元/年×20年＝8万元），则是作为商户入股的股金，将来可参与分红。为此，交易中心还将2015年的股息提前分配，目前，每个经营户能分得2万元，这笔钱在签合同时自动算入20年的“买断费”里。“入股分红，这对商户也是一件好事。”吕明新认为。
商户老金提供的交款凭证也证实，他的3个摊位，若买断20年经营权，需要一次性交清24万元，其中交易中心担保贷款13万元、股份分红2万元，他自己现金只交了9万元。
不过，在给商户提供的新合同样本里，记者并没有看到入股及股息分配的相关条款。对此，吕明新解释，新合同样本并非最终合同版本，根据商户意见修改的新合同，正在雨润集团总部审批、盖章。
换言之，尽管大量商户已经一次性交纳了20年租金，但新合同内容究竟如何写？目前尚不得而知。四川日报民情热线将继续关注此事进展。
律师说法
单方变更合同无效“霸王”条款可以不接受
新合同样本与原有合同是不是“补充”关系？原有已经生效的合同，有没有效力？
四川法银律师事务所蒋韬律师认为，买断20年经营权的条款，相比原来15年的合同，其租金、年限、缴纳方式等核心条款都发生了变化，其本质是一份新的协议，是一份新的合同，并不属于对原合同的“补充”。而废止原合同、签订新合同，需要交易中心和商户平等协商并取得一致才行。在没有经双方协商并一致同意变更或废除原合同前，原合同依然有效，应当依法继续履行。
此外，蒋韬还认为，一次性买断20年经营权的新合同中，还有特定的排他性条款，限定商户不能在成都市域、资阳市域内其他农产品市场经营，这实际上以格式化条款的方式，限定了商户的权利，加大了商户的义务，某种意义上讲是一种霸王条款，商户可以不接受。（记者 阮长安 宋开文 文/图）
守信，才留得住人心
□悠然
白纸黑字签订的期限15年的合同，刚执行3年就被单方要求重签一份带有 “霸王条款”的新合同，还美其名曰：保证经营户利益。这是一种违约背信的行为。
人无信不立，商无信不兴。信守诺言、践行约定不仅是为人为商之本，更是市场经济的重要法则；不仅是对人对企业的道德要求，更是依法治国的题中之意。雨润四川国际农产品交易中心想要稳住商户和市场，最有效的做法不是单方面背信毁约，强推不平等的“霸王条款”，而是开诚布公，与商户坐下来共同商议，在充分尊重商户意见的基础上，最终达成一致。否则，即使留得住被“霸王条款”强行捆绑的商户，也留不住口碑和人心。
而对于商户来说，当面对形形色色的“霸王条款”和限制权益的格式化条款时，必须要不断提高依法维权意识，增强自我保护能力。同时不断完善法律法规，强化部门监管执法，让形形色色的“霸王”在法律面前“失声”。
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楼主: 苦逼的彭州菜农
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手机网友
发表于 2015-5-27 10:37
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楼主
