成都写字楼存量加大 电商零售商支撑仓储活跃需求

暴走的萝卜

7月7日，世邦魏理仕（CBRE）发布《2015年第二季度成都房地产市场回顾与展望》报告。写字楼新增供应继续高企，总存量已步入一线城市阵营。但新增需求整体疲软，大面积需求缩减，租金持续走低。零售物业市场连续两个季度无新增供应，轻餐及设计师品牌加快拓张步伐，积极布局成都市场；而百货在电商和一站式大型购物中心的夹缝中求生存，关店潮持续发酵。

物流仓储市场整体平稳，电商及零售业租户成为需求的核心推动力，在单层库可租面积有限的前提下，多层仓库的租赁情况有一定改善，平稳的需求推动仓库租金小幅上涨。受国家积极的信贷政策支持，刚需和改善型需求继续释放，商品住宅新增与成交面积季内均有显著提升。

优质写字楼市场：存量步入一线城市阵营 但需求表现疲软

本季位于凯德天府、中海国际中心F、G、J座、搜房金融大厦及金牛市民中心建成入市，共计为市场带来约23.8万平方米的新增供应。优质写字楼总存量超过600万平方米，写字楼开发强度已步入一线城市阵营。需求方面，受经济增速放缓拖累，企业缩减规模甚至倒闭的情况在成都时有发生，非传统金融业仍是重灾区，其投影在写字楼市场则表现为新增办公需求疲弱且退租面积增加。季内有大面积办公需求的企业的问询与成交量均骤减，300平方米以下的小面积户型更受市场青睐，除金融业外，来自新媒体、高新技术等行业的小面积需求较上一季度有所提升。

租户有限的面积需求对部分单元面积分割较大的甲级写字楼去化造成较大影响。新增供应为搬迁和升级需求释放创造了条件：一方面核心商圈出现部分大面积租户出于成本考虑缩减办公面积或搬迁至更为平价的新项目办公；另一方面外企等部分优质租户则有条件升级至品质更高的新入市写字楼办公以提升企业形象，例如LG升级至平安金融中心承租1,100平方米，安盛保险搬迁至来福士广场租赁面积为1,500平方米。

受此影响，部分老旧项目入住率出现不同程度的下滑，而搬迁需求对全市净吸纳量增长并无贡献，本季成都写字楼净吸纳量大幅下跌至25,000平方米左右，创近五年单季新低，平均空置率环比上升2.1个百分点至37.5%。

鉴于低迷的市场需求和企业承租能力的下滑，一些乙级和散售写字楼业主面对的租户流失风险与日俱增，而租赁进度却又停滞不前。单一业权项目虽租金抗跌能力更高，但迫于当前形势亦不得不下调租金预期，并积极拓展租赁渠道，提高佣金报酬以期提升客户到访量。

同时，增加免租期、装修期以及提供弹性合同条款等各种优惠条件日益常态化、普遍化，导致市场有效租金跌幅加剧。至季末，全市写字楼平均租金面价按同样本计环比下跌0.9%，报每平方米每月81.5元。

下半年，成都写字楼市场将迎来新一轮供应高峰，包含睿东中心、银泰中心在内的多个优质项目即将交付使用。在市场整体需求尚无明显回暖迹象的预期下，新项目的入市对核心商务区以及天府新区等新兴市场的冲击仍不容忽视，租户市场形态已显露无遗，因此未来成都写字楼租金看涨的预期仍不断减弱。

世邦魏理仕华西区办公楼服务部董事戴晖表示：“尽管市场挑战不容忽视，但我们对地处成都核心CBD的单一业权高品质写字楼的租赁仍持积极态度，国金中心、百扬大厦等国际甲级写字楼仍然是优质租户在蓉办公的首选。”

优质商铺市场：轻餐品牌加快扩张步伐 市场去百货化趋势明显

成都零售市场已连续两个季度未录得新项目开业。奢侈和轻奢品牌方面，伴随着远洋太古里本季正式开业，Jimmy Choo、Michael Kors及Tiffany & Co.旗舰店相继登陆该商场；仁恒置地广场引入LANVIN的西部首家精品店。设计师品牌、买手集合店亦录得新店开业，国内设计师品牌ZHUCHONGYUN成都首店亮相仁和春天百货人东店，高端时尚买手店Le Select落户环球中心洲际酒店首层，I.T在太古里开业。

此外世邦魏理仕还观察到轻餐及特色餐饮品牌扩张势头不减，积极布局成都市场，画廊餐厅极食g十、Moka Bros、Wagas旗下Baker & Spice面包咖啡厅以及Teenie Weenie咖啡生活馆首入成都，De Chocolate Coffee成都二店即将登陆新世纪环球中心，星巴克臻选咖啡也于季内连开三店并同时扩大其太古里门店的营业面积，扩张速度不容小觑。至季末，全市购物中心首层平均租金保持平稳，报每平方米每天14.3元（即每平方米每月434.4元）。

在无新增供应的第二季度，零售物业调改仍是市场主线。鉴于日益饱和的零售市场，来自电子商务和购物中心的冲击以及伴随品牌商多渠道发展而对实体店铺面积需求的缩减，传统百货业的竞争力被不断削弱，由此引发的关店潮持续发酵。本季开业不足两年的红牌楼天虹百货停止营业，尚泰百货在华最后一家门店也宣布将于今年8月终止与成都万象城的合作，集团全部撤出中国市场。

受此影响，全市零售物业净吸纳量近-38,000平方米。与此同时，一些深陷经营困境的零售项目仍未见起色，品牌退租时有发生。面临市场转型期，对市场变化迅速反应的品牌商对店铺的运营调整逐步常态化。本季，优衣库在撤出万象城尚泰百货后于本季在万象城一楼重装开业，同时关闭业绩低迷的339欢乐颂门店，即为一例。持续的品牌调整使得第二季度全市零售物业平均空置率环比上升0.2个百分点至7.5%。

未来六个月，成都零售市场将迎来The One、银泰城、龙湖时代天街等项目落成，届时全市整体空置率或将小幅走高。而目前新项目的招商中再难觅百货踪影，可见在新兴消费理念影响下去百货化已然大势所趋。

工业物流市场：电商需求稳步提升 市场整体空置率持续下降

2015年第二季度，成都仓储物流市场连续两个季度未录得新项目入市。市场需求较上一季度维持平稳，其中电商和零售贸易类公司表现活跃，本季首次进入成都地区新建集散中心的天猫超市和名创优品于龙泉以及新都物流中心分别承租6,000平方米和13,000平方米，此外京东也在新都物流园扩租约18,000平方米。

就物业类别来看，在连续两个季度无新增供应的情况下，市场可供选择的单层库空间十分有限，加之租户对于多层仓库的接受度日益提高，因而季内我们观察到多层仓库的租赁情况有一定改善，成为本季仓储物流市场去化的主要动力。

世邦魏理仕华西区工业及物流服务部副董事尤鹏伟表示：“随着地方政府对项目投资强度、容积率等经济指标要求的提升，市场新增供应主要为多层仓库，成都市场正处于单层仓库市场向多层仓库市场的过渡期。”至季末，全市整体空置率环比下降4.1个百分点至17.2%。而平稳的市场需求带动仓储平均有效租金环比微涨0.3%至每平方米每月28.1元。

下半年，成都仓储物流市场预计有约14万平方米的新项目交付使用，充沛的新增供应或将在短时间内推高全市整体空置率。而在稳定需求的基础上，仓储物流市场租金将保持平稳。

住宅市场：利好政策叠加 改善型购房需求开始释放

6月28日，央行实现了今年的第三度降息，其中金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%。从3.30房贷新政到6月央行三度降息，再到成都公积金提取政策的日益简化，一系列政策利好的叠加，不仅提振了楼市信心，更有效降低了品质刚需及首改需求者的购房门槛。改善型住房需求得到持续释放，前期观望的购房者于本季加速入市，带来了住宅成交量的阶段性回升。其主要表现为90至144平方米的中大面积户型成交占比稳步提升。

此外受益于逐渐明朗的市场预期，一些开发商重拾信心，加快推盘力度，一方面以期尽快消化低端刚需产品，另一方面通过提供更为丰富改善型住房产品，来回应持续回暖的市场需求。至季末，全市整体成交面积环比回升逾五成，而住宅新增供应则环比上涨24%，而新项目促销优惠力度的加大则使得本季住宅市场价格指数环比下滑0.9%。

预计在房地产供需双方对市场预期稳定的情况下，改善型住房的需求还将在下半年得到持续释放，但此回暖态势持续的时间仍有待观察。

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