成都车位消化现有库存需14年

暴走的萝卜

2015年上半年，成都车位市场一反常态，去化率陡增，半年去化量赶超去年一整年去化量。看似乐观的市场背后，却有着一个需要14年才能完成去化的超高库存量，过快的供应，超高的存量令人发叹。

一反常态 上半年车位销量暴增

从中原地产半年报中了解到，2015年上半年，成都车位成交23693套，成交面积为83.95万方，分别环比上涨57.42%、59.42%，同比涨幅大约为167%。去年同一时间，成都车位销售套数仅为8841套，成交面积为31.4万方；去年下半年，成都车位销售套数为15051套，面积为52.66万方。今年上半年的车位销售数据，几乎与去年全年车位去化数据等同。

吉信行监控成都上半年车位销售数据与中原地产的数据不谋而合，今年上半年主城区车位销量已达到去年销量的91%，近郊车位销售已达去年全年销量，上半年车位销售旺盛。

综合成都上半年商品房成交数据，车位也是唯一一个环比同比全部呈现上涨的产品。住宅、LOFT、SOHO、写字楼、商业等产品环比或同比，都有不同情况的下滑。

在分析今年上半年车位上涨的主要原因时，吉信行、中原、克而瑞以及第一太平戴维斯等机构都提及到，近年来成都私家车保有量的不断增加。目前成都的机动车保有量仅次于北京，排全国第二。机动车的增加直接导致停车位需求的上涨。

除此以外，今年2月1日起，四川省正式放开住宅小区停车服务价格限制，执行市场调整价，而不是之前的政府指导价格。部分小区停车位水涨船高，停车费的大幅上涨让很多有车一族选择放弃此前认为的租车更划算的行为，选择购买停车位。

加之，前几年的新房供应高峰后，不少项目适逢入住率较高，车位进入集中销售的节点。在多方因素的助推下，今年上半年，成都迎来近几年首个车位销售高峰。

中原地产2015年半年报中，针对上半年成都车位销售分析，以“车位‘一马当先’，与上期及同期成交情况相比均表现出色。”来描述。

市场消化慢 最低年去化率仅为14.89%

虽然从今年上半年的车位去化量来看，数据非常可观。但是，在这之前，成都的车位销售，始终是开发商挥之不去的“伤痛”，如何去化车位，成为不少开发商不愿打而不得不打的一场持久战。

锐理数据监测近年来成都车位供应和销售数据显示，2010年，车位新增面积为97.83万方，当年的去化面积为102.23万方，2010年成为成都近几年车位销售中，唯一在去库存的一年。

2011年，新增面积陡增致324.49万方，而当年的去化面积仅为59.84万方，去化率仅为18.44%。

2012年，车位销量有所回升，不过去化率依然很低，当年的新增面积为269.95万方，去化面积为95.08万方，去化率为35.22%。

2013年，车位销量下滑，当年的新增面积为346.48万方，去化面积为83.7万方，去化率降低到24.16%。

去年，随着整体市场的下滑，车位去化率再次降低至历史最低点，供应面积为644.11万方，去化面积为95.92万方，去化率为14.89%。

综合计算，2010年到2014年，成都车位年均去化率仅为87.354万方。

吉信行在分析导致车位去化率如此低的原因时谈到，一是提前供应太多。由于私家车量的快速上涨，造成建设较久的小区车位无法满足业主需求，所以近年来小区车位配比都有提前规划，配比均有所提高，供应增加；二是车位价格偏高，目前成都市场上一般一个车位都在10万元以上，而在今年2月份之前，车位租售价格受车管所限制，租金普遍偏低，长久以来在消费者心中留下租车位比买车位更划算的感受。这样间接导致车位销售周期偏长。

第一太平戴维斯和中原地产在分析车位去化慢的原因时，也将主要责任归结为供应量的持续攀升。

而从上文中不难看出，成都市车位供应速度之快。特别表现在2011年和2014年，这两年的供应量分别环比上涨231.69%和85.9%。这几年间，供应的速度是去化速度的3倍到6倍。如此快速的增长，加之市场本身去化慢，直接导致去化率的下滑。

存量超高 目前市场存量去化至少需要14年

根据锐理数据统计，目前大成都范围内车位的存量面积高达1256.25万方。其中主城区的车位存量为610.72万方，近郊车位存量为506.66万方，远郊存量为13.87万方。主城区的高新区以及近郊的双流县车位存量严重超高。

克而瑞分析师张文迪分析为何成都车位存量会如此之大时，他表示，目前成都一般刚需楼盘的车位配比为1:0.9或者1:1，高端楼盘的车位配比一般会高于1:1.2，甚至高于1:1.5，车位配比较高，市场存量也会加大。

房观察观察员走访成都多个楼盘发现，目前在售的楼盘大多车位比例较高，甚至不少楼盘将车位配比高作为后期项目销售一大宣传亮点。

锐理数据按照区域划分统计车位数据显示，目前成都车位积压情况呈现“橄榄型”，车位积压的“重灾区”为大源板块和站南板块，大丰、东升板块情况也不容乐观。

第一太平戴维斯分析认为，从房地产开发强度来看，这些区域是近几年的热点开发区域，住宅、商业供应较大，进而导致停车位供应也较大。

克而瑞分析师张文迪补充分析，现目前这些板块真实居住人口较少，整体环境有待发展，车位并未达到紧张状态，持续供应的车位体量，现目前市场消化力度较弱。

一方面是持续不断的供应，一方面是消化不良的市场，成都车位销售形势不容乐观。按照现有1256.25万方的存量和年均87.354万方的去化面积计算，成都目前库存的车位去化时间至少需要14年。

房观察

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