外来的道士 难念的本土经

暴走的萝卜

外来和尚好念经，但对于房地产市场来说，却并不尽然。

最近一周，成都地产媒体圈被新鸥鹏这家重庆房企搅热了。面对各路媒体追问，新鸥鹏集团总裁张雪樵以及副总裁李战洪均表示，将在近期对退地传言给出正面回应。

事件源于新鸥鹏进入成都房地产市场的“首秀”。

2014年6月，成都新鸥鹏恒基置业高溢价拿下三圣乡板块四宗地块宣告进军成都，四宗地总面积128.0537亩，总价18亿3900万元。

这家渝派房企首次进入成都便高调拿地，初期便给项目及公司做了一次成功的营销推广。“新鸥鹏产品的开发周期一般是半年至一年，我们有信心打造出让成都购房者心动的好产品，并且提供让购房者心动的价格。”事过一年，当初李战洪的豪言壮语仍言犹在耳。

但目前为止，地块没有丝毫动工的迹象，也没有一块开发商的围挡广告牌。更有市场传闻称，这四块地只付了定金，没有缴纳土地出让金，新鸥鹏或将退地。

退地传闻将新鸥鹏推到了新的舆论中心。笔者从成都新鸥鹏恒基置业公司员工处获悉，成都公司已有部分员工调往重庆，而他本人也将于近期离职。

他还表示，公司正在就地块有关事宜和政府沟通洽谈。同时，笔者从成都某地产代理机构处得知，该公司正在给新鸥鹏三圣乡项目做提案，从这两点来看，新鸥鹏退地传闻变得愈加扑朔迷离。

不论下周我们将从新鸥鹏高层得到怎样的回应，但新鸥鹏三圣乡地块在拿地一年后仍未动工是不争的事实。

资料显示，新鸥鹏所拿4宗地的平均楼面地价为5187元/㎡，而同日拿下临近地块的蓝润，项目已开发并已经开售。并且，蓝润V客东都住宅部分在今年上半年的成交均价仅为7000元/㎡左右。因此，即使新鸥鹏决定打造，如何定价也会成为一个难题，定价太低会毫无盈利空间，定的太高在价格上又完全不具备竞争力。

去年6月新鸥鹏拿地消息一出，就有市场人士称，由于三圣乡片区原本消化速度就相对较慢，若以这样高的价格进行销售，新欧鹏项目后期一定会有问题。此外，媒体对新鸥鹏拿地大多用“逆势扩张”来形容。

但李战洪对此却表示，拿地的价格在新鸥鹏测算的可接受范围之内，而且新鸥鹏做产品的能力很强，完全可以消化这个“很多人看起来不可能”的地价。

如今，当初的“豪言壮语”正面临市场质疑，这家在重庆本土有着良好口碑和业绩的房企，为何初进成都却遇到开发难题？

或许，我们可以在李战洪一年前的发言中找到答案。

“新鸥鹏未来3年内要做到全国前20强，进入重庆前2名。”也许正是基于这样的目标，新鸥鹏在初次进入成都便一举拿下4宗地块，想要在成都大展拳脚。

如果新鸥鹏根据目前企业的战略作出退地的决定，这就意味着新鸥鹏在前期拿地时的决策层面出现了错误，盲目扩张。同时，也表明一年前新鸥鹏喊出的口号确实过于激进。

同样历经退地风波的还有鲁能集团。去年4月，初进成都的鲁能因一宗楼面地价高达9350元/平方米的高价地一炮打响，作为首个进入成都的项目，该项目方案历经多次修改，项目定性至今仍悬而未决。

在笔者看来，新鸥鹏、鲁能初进成都便拿下这么难啃的“骨头”太过冒失，而其当前的表现也是新进成都遇到水土不服的一种表征，项目后期如何盈利如何运营是道难题。克而瑞成都区域研究经理曾巾津分析称，外地企业对成都市场的认识可能不完整，即使做过很多调研，但毕竟没有真正在成都发展过，对成都市场的认识大多还比较抽象。

今年以来，成都市场上转让项目及地块的房企不少，也有在成都发展多年的企业宣布退出房地产市场。如今房地产市场步入结构性调整的阶段，房企在进入外地市场时应尤为谨慎，需要进行详细的目标市场调研，精准的市场预判和有效的风险控制。

房观察

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