盘点习惯性流拍地块 价格高运营难是主因

暴走的萝卜

这是一个令人尴尬的市场：地王频现身，土地常流拍。

随着房地产市场的降温，土地市场分化情况愈加明显。城市中的稀缺用地，屡屡创出单价地王；而一些先天优势不足的地块却总免不了流拍的命运。

今年上半年，成都土地市场流拍率高达32%。房观察梳理近期成都的土地市场后发现，仅在主城区便有5宗土地均遭遇过两次流拍。多位业内专家在接受房观察采访时表示，价格高运营难是造成这些土地经常流拍的主因，其次，面对楼市下行压力，即便在楼市短期回暖的背景下，房企拿地依然谨慎。

驷马桥路11号地块遭流拍 硬伤过多难盈利

土地名称：成华区驷马桥路11号地块
土地基本资料
土地面积：31.27亩(20847.12平方米)
起拍楼面价：3814元/平米
计算容积率：3.48
土地用途：二类住宅用地及商业服务业设施用地
建筑密度：二类住宅用地：不大于22%；商业服务业设施用地：不大于48%。
绿 地 率：二类住宅用地不小于30%
交易历史：拍卖1次，最终流拍。

今年5月22日拍卖的成华区驷马桥路11号旧城改造土地，由于地块面积小、硬伤过多、改造难度大最终流拍。

据相关资料介绍，此地块本身面积就比较小，再加上相关规定，可利用的土地面积就更小了。

从该地块的区域上来说，它位于成都城北的驷马桥片区，目前较近的公交站只有驷马桥路东站，仅有1054路和38路这两条公交路线。目前由于地铁7号线的修建，该地区的交通受到严重阻碍。

城北给人的感觉一直都是“脏、乱、差”，虽然成都政府早在2012年就启动了北城改造工程，但这项大工程需要一段漫长时间，因此目前的现状仍然没有得到很好的改善。驷马桥路11号地块的对面全部是老旧自建房，给人的第一印象是十分老旧落后。整个片区的建筑缺乏整体规划，且缺少绿化，灰尘较大，频繁进出各个市场的货车则严重威胁着居民的人身安全。

除此之外，该区域的配套也相当不完善，基础设施严重不足。

而且该次出让地块旁的宝源驷马城项目目前的二手房售价仅为7400多元/平米，根据成都市一般清水住宅成本打造计算，目前成都市清水住宅每平米的成本大约在3200——4000元/平米之间。而该次出让的地块起拍楼面价为3814元/平米，如此算来，该地块未来清水住宅的成本价就在7000——7500元/平米。开发商想要在这块硬伤过多、改造难度较大的土地上盈利，相当不易。

业内点评：
锐理数据品牌中心总经理郭洁：一般流标的原因有多种，从这个地块的情况来看它可能是受周边的现状所累。但这应该不是主因，导致土地流拍主因可能是由于开放商的账算不过来。

成华圣灯两地块惨遭多次流拍 配套设施吃亏

土地名称：成华区圣灯街道人民塘社区5组
土地基本资料：
一号宗地
宗地编号: CH29(252):2014-089
净用地面积: 13333.34平方米合20亩
容积率：大于1并且小于3
用地性质: 二类住宅用地
交易历史：流拍3次
二号宗地
宗地编号: CH34(252):2014-114
净用地面积: 19999.93平方米合29.9999亩
容积率：大于1并且小于或等于3
用地性质: 二类住宅用地
交易历史：流拍2次

被物流大道分开的人民塘社区20亩地块和29.9亩地块位于物流大道和蜀龙路交汇处，两宗地品相相差无几，且起拍楼面地价均为3400元/平方米。然而，开发商对他们的态度出奇一致，多次的流拍，让不明觉厉就火了的人民塘再次被泼冷水。

实地探访发现，人民塘两宗地块所位置并不宜居，虽处于物流大道与蜀龙路两条主要干道交汇处，但公共交通并不发达，需步行较远的路程才能到达公交车站，极不便利，也因临近物流大道，多为货车来往，噪音极大，在周围附近并没有商业住宅，多为待开发的空地，缺少居住氛围。

该片区距离龙潭寺总部经济城1.8公里，众多的商业、写字楼以及商业住宅多聚集于总部经济城功能区域内，导致人民塘板块人流量较小。并且该片区内的医疗与教育资源贫瘠，仅有成都市第七人民医院和石室中学，除了已入住的蓝光正在开发外，该区域内也没有大型商业。

不完善的配套与交通加上过高的地价是多家开发商止步于此的重要原因。因此，多位专家表示，该地块只有降低身段，才能“觅”得好人家，但随着北改工程的实施，片区周围环境将进一步改善，道路交通也将更加便利，蓝光入驻后进一步发展的配套将进一步提升该片区价值，几年后的人民塘地块将是另一番景象。

业内点评：
新港地产执行董事张红兵：该地块在早期的城市规划当中，多条火车线路以及物流中心等低端产业聚集，让其成为全成都城市配套以及环境最差的区域之一，说不上有什么真正的好学校与医院，交通也受到铁路阻隔，该片区在高度上没有被提高是制约发展的重要因素，但北改以及该片区二环与三环道路的打通，还有地铁的发展，两三年后，这片区域将进一发展起来。

清波村连襟地块：起拍价高 两次流拍

土地名称：青羊区清波村3组
一号宗地
土地基本资料
宗地编号：QY07(252):2015-034
净用地面积：9885.88平方米，合14.8288亩
容积率：计入容积率的总建筑面积不大于29657.64平方米且大于9885.88平方米（其中可兼容的商业面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%）。
用地性质：二类住宅用地
交易历史：流拍2次
二号宗地
宗地编号：QY08(252):2015-035
净用地面积：8603.22平方米，合12.9048亩
容积率：计入容积率的总建筑面积不大于28390.62平方米且大于8603.22平方米（其中可兼容的商业面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%）。
用地性质：二类住宅用地
交易历史：流拍2次

今年6月26日，清波村两宗住宅用地“二进宫”上市交易，因报名人数不足，遭遇流拍。

今年二月，该地块曾以楼面价5000元/平米上市，最终流拍。此次，该地块降价1000元再次上市，命运依然。

根据地块规划，此次流拍的孪生地块，面积分别为14.8288亩和12.9048亩，用地性质均属于二类住宅用地，起拍楼面价均为4000元/平米。

从地块所处的位置来看，周边已经拥有海亮樾金沙、蓝光coco金沙、保利金香槟等项目。

应该算得上是开发商热衷进驻的区域。从长远来看，作为外金沙辐射的板块，未来应该会是市民理想的居住场所。

配套方面，除了周边项目自带的商业体量可以满足日常生活所需外，距离地块不远，在建中的青羊万达也为其带去相对高端的综合体商业配套。交通方面，比邻IT大道，紧靠金沙，通达性较好，同时与在建的地铁4号线相距不远。学校配套方面，分布有草堂小学、金沙小学等。整体来说地块周边具有好的发展潜力。

业内点评：
第一太平戴维斯：该地块流拍一是由于起拍价太高；二是持续低迷的商品房市场导致开发商对后市不明，从而丧失拿地信心。从本次出让地块面积来看，单宗面积过小，后期打造难度较大，开发商要想增加后期利润，降低成本，两宗地块一起竞得也不失为一种办法。

龙潭寺地块：龙潭寺地价上涨 片区项目去化缓慢

土地名称：成华区龙潭寺地块
土地基本资料
宗地编号：CH27（252/211/21）：2014-083
宗地位置：成华区龙潭街办保平社区5组、秀水社区4、5组，秀水社区集体
宗地面积：62553.48合93.8302亩
宗地起拍楼面价：4800元/平方米
交易历史：2次流拍

成华区龙潭寺地块早在去年10月就上市交易，但是在交易头天成都市国土资源局临时终止该宗用地交易信息。今年五月，该宗用地再次上市交易，却依然没有被“相中”再度流拍。

资料显示，龙潭寺片区土地价格呈现逐年上涨的态势。2013年，保利以3130元/平米拿下龙潭寺板块一宗超过百亩的二类住宅用地，该宗用地起拍楼面价仅为2800元/平米。与本次出让地块相邻的中铁建北湖国际城，2013年7月，中铁建以6000元/平米拿下该宗用地，该宗用地起拍楼面价为3000元/平米。如此对比看来，本次交易的地块4800元/平米的起拍楼面价，显然高出此前很多。

值得一提的是，龙潭寺地块首次起拍价4600元/平米，今年五月该宗用地起拍楼面价上涨至4800元/平米。不断被抬高的地价无疑给开发商的拿地激情泼了一瓢冷水，这也是导致该地块二度流拍的一大因素。

从目前龙潭寺板块发展现状来看，入驻该片区开发商较少，成交不突出，规划落地缓慢，要想突围还是有一定难度。近年来龙潭寺板块商品房成交价格起伏不大，几乎保持在7000元/平米左右。虽然成华区龙潭寺地块地处城北价值洼地，在未来的发展中虽然占据一定的优势，但是现阶段交通不便，配套缺乏等硬伤短时间难以改善。

龙潭寺板块发展缓慢，入驻该片区开发商较少，成交不突出，规划落地缓慢，突围难度大。本次出让宗地有大量商业比例，过高的商业比例导致项目后期呈现缓慢，销售缓慢。

业内点评：
房价点评高级分析师曾巾津：2013年初，华宇龙潭寺拿地价格是1285元/㎡，到2013年底保利龙潭寺拿地已经到3130元/㎡，虽然和区位有一定关系，但在目前主城区土地放量减少的情况下，城北龙潭寺的大面积地块显得比较诱人，再加上北改后龙潭寺板块将打造成为集高档住宅、休闲、旅游为一体的 “北城副中心”，交通、环境等得到一定改善，所以价格有一定提升。政府考虑到北城未来的发展规划，所以将起拍价定高，但4800元/㎡的价格依然有些过高，目前该区域的房价在7000多元/㎡。

房观察

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