蒋颖：购买教育科研用地上开发房屋无法过户

暴走的萝卜

蒋颖：购买教育科研用地上开发房屋无法过户

众所周知，一般用于房地产开发的土地性质分为住宅、公寓、商业、办公等，在不同的土地上开发出来的房屋性质、用途等均有不同，这已是大家非常熟悉和知晓的。但现在，有一些房地产项目用于房产开发的土地性质为教育科研用地，在教育科研用地上开发的房产与在其他土地上开发的房屋有什么区别呢？

教育科研用地应该是由依法注册成立的科技类公司合法拥有的土地，土地出让年限为50年。面对越来越高昂的土地成本，实践中有房地产公司专门注册一个科技类公司，用于取得教育科研类性质的土地，其目的是以大大低于同地段的住宅用地或商业用地的土地价格，拿到该土地，从而降低土地成本。

国家法律规定教育科研用地应用于科研建设，并可以在该土地上配备修建科研办公楼。有房地产开发公司以此为名，打法律的“擦边球”，在科研设计用地上大肆进行商品房开发，并对外进行销售，以获取暴利。中央电视台二套《经济半小时》曾经报道了北京回龙观一房产项目就是修建在教育科研用地上，因其房屋销售价格比周边房屋低了许多，一时间，楼盘销售火爆，很多购房者以居住为目的购买了该房屋。

虽然修建在教育科研用地上的房屋比在其他土地上建造的房屋价格低，但其中包含着一系列法律风险：第一，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”，第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。建设用地经依法批准后，用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途，擅自改变的则构成了非法改变土地用途的违法行为。因此，无论是科技类公司，还是房地产开发公司，将本应“在教育科研用地上配套修建的科研办公楼”，变成了“住宅、别墅或商业房”，这种非法改变土地用途的违法行为有可能会涉及到以后房屋可能无法通过竣工验收。

第二，由于法律规定只能用于修建科研办公楼，即使房屋产权能办理到国土局载明的土地使用权人名下，因缺乏法律依据，购房者也无法取得转移分户产权，更谈不上房屋产权过户，由此难以保护购房人的合法权益。

此外，还有一些修建在教育科研用地上的房产以“酒店式公寓”对外营销，开展“以租代售”，即因无法分割产权，签订买20年送30年的租赁合同，并号称可以享受诸多退税、免税政策。该种做法涉嫌多处违规。

第一，仅“租二十年赠三十年”的合同就属于违法行为。《合同法》明确规定，租赁期限不得超过二十年，即使合同上体现出赠与30年，但并不受法律保护。

第二，该合同是“以租代售”的性质，即使双方都签字盖章，也属于恶意串通、损害国家利益的合同，应为无效，租赁该房屋风险极大。

第三，由于该房屋没有房产证，无法实现房屋过户、抵押贷款等。

第四，即使该房屋以后具备出售条件，购房者须补交土地出让金、维修基金及办理产权证等相关费用，其中，土地出让金并不是一笔小的数额。

为此，希望购房者在购买房屋时睁大眼睛，不要仅仅被房屋的较低价格所吸引，而是要仔细、全面审查出售房屋的开发商是否具备五证，即“国有土地使用权证”、“建设工程规划许可证”、“建设用地规划许可证”、“建设工程施工许可证”、“商品房预售许可证”，同时关注用于开发的土地性质，以保障自己花多年积蓄购买的房屋能够实现合法居住、流通转让的目的，保障自己的合法权益。

本文作者系四川发现律师事务所 蒋颖

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