三圣乡商业：规划混乱 价值打折

暴走的萝卜

三圣乡商业：规划混乱 价值打折

7月的第一周，俊发星雅俊园推出200套底商，给出最高10个点优惠，最终成交以0套收场。星雅俊园所面临的状况只是三圣乡片区商业销售一个小缩影，持续不断的商业供应，让该片区各项目都胶着于商业去化难的囧境。

去化慢是普遍现象

中成房业监控7月俊发星雅俊园开盘数据显示，7月4日，该项目推出200套底商房源，当天给出最高10个点，每套最高20万的优惠。不过较多的优惠政策并没有为项目的成交起到实质性作用，当天的成交率为0%。

克而瑞监控该项目商业销售历史数据显示，截止到今年8月18日，商业供应套数为259套，面积约19908平米，成交套数为20套，合计约1950平米，去化率仅为7.72%。

除了俊发星雅俊园以外，入市不久的蓝润V客东都商业去化情况与之相差无几。同样是截止到8月18日，该项目共推出79套商业产品，面积合计约5304平米，最终成交套数仅为3套，去化率3.8%。在该片区蓝润的另一个项目——蓝润锦江春天，用了两年的时间才完成商业去化77.6%。

在这两个项目的商业销售中，蓝润V客东都采用享受5%商铺租金补贴，蓝润锦江春天LOFT公寓采用带8年租约销售来刺激商业销售，不过从实际成交情况来看，起到的作用有限。

被认为是三圣乡片区核心商业项目的绿地468，商业部分的去化显然没法与住宅相比。观察员从绿地468现场工作人员处了解到，目前该项目在售的一二三期现房独栋商业，商租并举，部分正在做招商，采用以租约带售的形式销售，底商销售的有80%，独栋销售比例在60%，而目前出租的以后也会卖，最终目的都是实现销售。不难看出，绿地在该项目的商业去化方面下足了猛药。然而从现实销售数据来看，起到的作用微乎其微。

克而瑞监控，自该项目商业入市截止到8月18日，共推出693套合计约72909平米房源，最终成交套数为156套，合计约8699平米，去化率仅为22.51%。

中原地产监控该片区整体商业去化数据显示，2008年1月截止到今年8月，三圣乡片区商业共去化623套，合计约38104.7平米，新增商业套数为1615套，合计约151671.4平米，去化率仅为38.58%。

中成房业监控去年1月到今年8月三圣乡片区的去化情况更为惨烈，这一时期，片区商业去化总套数为443套，合计约30712.47平米，供应量为1615套，合计约151671.4平米，目前存量为1766套，合计约193802.9平米。这其中，月去化量最高为50套，最低为5套，月均去化为22.15套。按照目前的月均去化速度，和片区商业存量计算，在无新增供应的情况下也需要大约80个月。也即是目前三圣乡片区的商业存量在无任何新增供应的情况下也需要至少6年半的时间才能得以完全消化。

第一太平戴维斯在分析三圣乡片区商业出现滞销的原因时认为，目前三圣乡片区内尚无大型商业综合体出现，尚未体现对底商的带动作用，加之目前房地产市场环境，高库存、低去化，且价格高，投资回报收益下降，在一定程度上影响客户心理，同时受经济环境的影响，购买能力下降。

克而瑞则表示，目前的三圣乡在成都人眼中还是休闲喝茶农家乐为主，商业以零售的社区配套，没有代表型的商业聚集分化，加之居住人口不多。

商业用地供应过快 存量攀升

三圣乡商业供应过快上涨，然而去消化这些商业的人口却并没有与供应的速度相匹配，直接导致现目前三圣乡片区商业量的过剩。

根据房观察数据研究中心监控统计，自2006年以来，三圣乡板块公开出让土地31宗，协议转让5宗，行政划拨土地1宗，供应面积合计2736亩。其中大部分土地均规划有商业用地比例。

其中，纯商业用地7宗，合计259亩。配套农贸市场25.8亩，限价商品房143.8亩；商业服务业设施用地70.5亩，计算容积率内商业面积23.5万平方米；零售商业用地19.8亩，计算容积率内商业面积7.9万平方米。除开农贸市场，商业规划面积约31万平方米。

商业兼容住宅用地7宗，供应面积794亩。其中，两幅合计700亩的巨无霸地块分别被绿地和华熙龙禧拿下。2012年，绿地拿下三圣乡共计447.7亩土地，总建筑面积138万平米，商业规划面积占一半。2014年初，华熙龙禧拿下三圣乡共计253亩的10余宗地，该项目建筑面积约70万平米，其中规划商业面积约占一半。2014年6月，三圣乡六宗土地入市，其中商业用地76亩，可建设的商业面积约15万平米，分别被新欧鹏与蓝润拿下。仅这三个项目，规划的商业面积就超过100万平米。

住宅兼容商业用地18宗，合计1252亩。据房观察统计，区域内自2006年拿地之后开发的十余个项目，总建筑面积约85.6万平米，规划商业用地总面积约17万平米。其中，卓锦城规划商业较多，约4万平米，锦江国际花园、合能锦城商业面积均超过3万平米，俊发星雅俊园约2万平米。

综合来看，加上其他项目社区底商，目前三圣乡区域内土地规划商业面积保守估计超过150万平米。

按照三圣乡片区的规划，三圣乡属于“成都东村”建设的核心区域，而区域内的支柱产业或者未来定位主要是以文化创意产业为驱动。不过在这一背景下，中原地产分析，三圣乡未来的文化娱乐产业用地会明显较多，而关于纯商业用地则相对较少。但是从近几年的土地供应来看，供应住宅用地大多兼容20%以上的商业比例，而商业占比过半的地块也达到三分之一。加之目前区域商业存量过大，所以区域未来商业依然面临不小的压力。

规划散乱呈现慢 拉低商业价值

原本区域规划以文化创意产业为主，不过却在近几年的土地供应中，商业占据大量比例。而在商业用地的供应过程中，区域内却并没有明确的商业规划，大多以自主规划发展为主，散乱特性明显，加之项目呈现缓慢，直接影响目前在售商业产品价值。

从历史发展来看，三圣乡是全国5A风景区，也是很多成都人出游的选择地。目前片区呈现出来的商业除了各种农家乐，就是社区商业和沿街小商贩。

在新的项目规划中，绿地468包含写字楼、购物中心、公寓、酒店等业态在内，是目前该片区唯一能够看到的大型商业综合体，不过该项目目前也处于打造过程中。周边的俊发星雅俊园以及蓝润两个项目均是以打造街区商业的方式来填满最初的商业性质规划，同样，距离项目呈现还有些时日。

针对目前三圣乡片区的规划情况，第一太平戴维斯分析，当前三圣乡区域商业地产主要是出售为主，并没有一个非常完整的规划，导致业态单一和混乱，相对竞争激烈。而且片区一直没有形成良好的商业氛围，来带动住户的区域内消费，究其原因还是整体规划的缺失。

从三圣乡周边来看，早已形成的锦华万达消化掉片区内大量消费者，而近几年快速发展起来的成渝立交等也成了片区内业主新的消费目的地，区域内消费者不断外流。

克而瑞表示，从目前三圣乡已有项目来看，主要为卓锦城及现有社区底商，而蓝润、国嘉项目也没有配套大量商业，附近居民还是会习惯去成渝立交的凯德广场，或者是锦华万达消费。虽然今年华熙528落户三圣乡，规划中最主要的变为商业，以商业步行街为主，写字楼为辅，主打艺术文化，虽然弥补了附近商业不足的情况，但是对于生活类综合类商业来说，还是缺乏。

吉信行早前分析该片区称，大型商业的缺乏一直是三圣乡板块发展的短板。三圣乡板块目前没有能够留住消费者的商业项目，只得让片区住户的消费外流。而对比三圣乡片区周边区域的商业发展来看，其他板块的商业氛围都要快得多。在面临诸多自身短板的同时，三圣乡片区还得面临周边板块快速发展，蚕食商业消费，降低片区商业产品价值所带来的挑战。

第一太平戴维斯罗元均认为，未来三圣乡片区将会是以中端高密度的住宅为主，相关部门应该聚合开发商的力量，制定系统的开发计划，并在住宅用地上提供更多绿化空间，与周围大环境结合，营造舒适的宜居环境。同时还要提供便利的配套设施，随着城镇一体化建设的继续推进，生态资源丰富、文化氛围浓郁的三圣乡的发展前景是美好的，但落到实际之处时需抓住要点、努力提速。

如果您需要对三圣乡区域商业市场有更深入的了解，敬请查阅房观察独家区域数据《成都三圣乡区域商业报告（2015）》

房观察