瑞信5350元/平米拍下成渝立交地块 其属隆鑫地产核心成员

暴走的萝卜

瑞信5350元/平米拍下成渝立交地块 其属隆鑫地产核心成员

今日，成渝立交片区在2年无新增用地情况下，上市一宗住宅用地。最终该地块被四川瑞信实业集团有限责任公司拿下，该公司系重庆隆鑫地产核心成员。

配套完善

本次出让地块位于三环路成渝立交外侧，东北靠近成渝高速，西侧临海上海与紫提东郡，其他三面临老旧小区和空地，地块视野较好，地块内部目前基本平整，已完成拆迁。

随着首创、万科、蓝光、凯德、荣盛等开发商的进驻，成渝立交已经发展成为一个配套较为丰富的片区，且生活氛围较为浓厚，片区成熟度高。

配套方面，区域内首创国际城、万科魅力之城、蓝光锦绣城等大型小区都已经交房入住，各类生活配套齐全。凯德广场、永辉超市等大型商业都已经开业，距地块仅500米，周边小区社区底商入驻率较高，多以餐饮、娱乐及各类生活服务设施为主，基本可以满足各类生活需求。

同时，地块距离四川省人民医院东病区较近，地块南侧规划有中学，附近有成都树德小学和众多幼儿园，医疗教育资源配套丰富。

唯一美中不足的是，虽然地块周边有多条主干道环绕，但地块处于成渝立交板块边缘地带，交通处于断道之处，距离地铁二号线成渝立交站有超过1公里的距离，暂时有一定的不便，交通配套需要进一步完善。

规划限制多 产品或定位刚需

根据国土局拍卖计划，本次出让的地块面积36398.31平方米，合54.5975亩，用地性质属二类住宅用地。计入容积率建筑面积不大于105555平方米，其中可兼容的商业面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%，总建筑密度不大于22%。

在建筑高度方面，规定建筑物（含所有建、构筑物及设施）最高点高程不大于航空限高绝对海拔高程835米。

在开发建设期限方面，国土局要求开发商自《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地交付之日起12个月内开工建设；自首次取得《施工许可证》之日起24个月内竣工。也即是开发商必须在拿地后一年内动工，首次获得预售许可证后2年内将项目打造完成。

同时，在该地块建筑打造方面，还规定必须达到不低于国家绿色建筑一星级标准。

虽然在该地块后期产品打造方面，未有做出任何限制，不过按照目前的容积率计算和地块形势便早已注定后期产品形态。

中原地产即分析，地块容积率近3，如建筑面积做满，是需要打造30层以上的建筑高度，加之项目占地面积小，地块畸形，在品质提升上有难度，所以该地块产品或定位刚需。如此一来，项目要想通过产品来完成溢价，成为空谈。

打造周期的限定，直接对开发商的打造能力提出挑战，更为重要的则是开发商的资金链问题。同时还附带绿色建筑标准，该地块打造成本应该会比一般住宅项目成本高。

起拍价较低 市场机会大

本次拍卖的地块起拍价为3190元/平米，相较于周边其他项目，起拍价算较低。

根据房观察数据研究中心统计，与该地块一街之隔的荣盛紫提东郡地块楼面价为5100元/平方米，北侧的上实•海上海楼面价3840元/平方米，摩玛新城楼面价4260元/平方米，蓝光锦绣城楼面价3810元/平方米，稍早前拿地的首创国际城楼面地价1095元/平米。综合对比来看，该地块3190元/平方米的起拍价略有优势。

再来看周边目前项目价格情况，2012年—2013年间，成渝立交板块商品住宅供销达到顶峰，此后呈现逐年下降的趋势。目前区域住宅存量较低，住宅市场整体供不应求。

根据房观察新媒体了解，目前板块在售项目仅2个，其余大多已销售完毕。荣盛紫提东郡处于尾盘期，海上海处于销售期，后者二期存量约1000套，还未正式入市销售。

整个片区市场供应存量约989套，去化周期仅为半年时间，销售均价为8476元/平米。本次出让宗地如低溢价成交，对于开发商来讲目前市场机会较好，住宅销售竞争小。

但据中原地产和第一太平戴维斯等权威机构数据显示，板块商业供大于求，部分项目商业过剩，目前存量约4.07万㎡，去存周期约4年，商业去化压力较大，目前商业成交均价约28604元/㎡。即便如此，本次出让地块商业比例较小，后期对开发商挑战较小。

中原地产即分析，近期以来，该片区罕有土地入市，区域内在售项目均进入销售后期或尾盘阶段，未来销售竞争压力小。较小的商业占比也避免了与同区域商业后期竞争，项目入市后还可以享受到同区域其他商业配套。

虽然本次拍卖的地块有诸多规划限制，对于开发商资金要求较大。但是，从地块所处位置和板块发展情况来讲，这个时候在该片区开发新项目市场机会较好。对于资金实力雄厚的公司来讲，无疑是块肥肉。

宗地位置：成华区保和街道办事处胜利村2、3组

用地面积：36398.31平方米(合54.6亩）

土地用途：住宅兼容商业

容积率：不大于105555平方米（其中可兼容的商业面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%）

起拍价： 3190元/平米

成交价：5350元/平米

竞得者：四川瑞信实业集团有限责任公司（隆鑫地产）

溢价率：67.71%

房观察