万科挺进国宾板块 溢价50.32%夺地

暴走的萝卜

万科挺进国宾板块 溢价50.32%夺地

9月15日，金牛区金泉街道片区51.2801亩地块上市，最终被成都万科房地产有限公司溢价50.32%以4750元/平方米拿下，低于邻旁东原亲亲里2013年6120元/平方米成交楼面地价。同时，此宗地块也是今年万科在成都以拍卖方式拿下的首宗地块。

配套缺失 生活便捷度不够

根据国土局出让计划，本次出让的地块占地34186.72平方米，合51.2801亩，为二类住宅用地，该地块起拍价为3160元/平方米。

同时，国土局规划该地块计入容积率建筑面积不小于34187平方米且不大于97432平方米（其中可兼容的商业面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%），建筑密度不大于22%，且建筑物最高点相对地面高度约58米，有高度限制。并且另有要求，开发商拿地后，在土地交付之日起1年内需开工建设。

观察员实地探访发现，地块周边已经有多个项目呈现，地块内部较为平整。但周边发展稍显混乱，周围以老旧建筑、工厂为主，地块两侧为闲置土地以及正待拆迁的民房。此外周边生活便捷度不够，从周边建设项目来看，除与地块一街之隔的东原亲亲里与兴盛国际商贸总部有部分在建商业项目外，周边无大型商业呈现，并且距离医院、学校较远，区域内目前尚无公园、银行等设施配套。

相对而言，地块地处直通三环与茶店子车站接轨中环的金科中路与药业北路交汇处，与地铁二号线金科北路站点直线距离不足500米，交通较为便捷。相对便捷的交通位置使得地块还有几分可期待的价值。

观察家智库专家、中原地产向维也持同样看法，他指出虽然交通便利是该地块的最大优势，但区域内多工业厂房，影响居住环境，且地块本身面积较小，品质提升有难度。

作为二类住宅用地性质的地块，项目入市仍旧会有一定的市场机会。观察家智库专家、第一太平戴维斯罗元均分析认为，此次面市的52亩地块位于国宾板块，物流展贸为主的产业发展方向让该片区规划多工业用地，缺少商业与住宅项目。项目入市将会抓住这部分市场空缺。

开发商拿地谨慎 高溢价可能性不大

以距离地块最近的东原亲亲里在售价格为参考，在售均价7800元/平方米，这可大致计算出，此宗地块若以3160元/平方米的起拍价成交，盈利空间较大。但回顾2013年7月，邻旁的东原亲亲里地块起拍价为3100元/平方米，但最终溢价97%以6120元/平方米成交,此次面市的地块与之一街之隔，楼面起拍价仅高出60元/平方米。

但不同于2013年土地市场行情，如今此宗地块能否在土地成本上得到有效控制而形成竞争优势，这还将进一步影响区域项目的未来售价。显然，东原亲亲里接近楼面价的销售价格，已经造成了盈利负担。

地块周边近三年土地成交情况

此外，从地块周边近年来的供地情况来看，2015年累计成交3宗土地，蓝光和北京城建相继入驻，但土地供应集中于西南侧，东北侧相对较少。值得一提的是，区域楼面价呈现了逐步下降的趋势，近三年来，2013年东原亲亲里项目6120元/平方米为成交楼面价最高，今年7月，成都市英普睿思科技有限公司拿下的一宗商业用地成交楼面价为1880元/平方米，为近三年以来最低。整体而言，地块周边土地成交楼面价的急速下降态势难以给予市场足够的信心。

克而瑞成都区域研究经理曾巾津综合分析认为，目前周边地块放量较小，而该地块交通较为便利，如果成交，会出现一定溢价。但曾巾津亦猜测，相对于开发商拿地谨慎的态度来说，出现高溢价可能性不大。

宗地位置：金泉街道土桥村4、6、10组   

用地面积：34186.72平方米(合51.2801亩）

土地用途：二类住宅用地

容积率：不小于34187平方米且不大于97432平方米（其中可兼容的商业面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%）  

起拍价： 3160元/平方米

成交价：4750元/平方米

竞得者：成都万科房地产有限公司

溢价率：50.32%

房观察