一地多证，谁能获得使用权？

京润拆迁律师

     土地（建设用地）使用权属用益物权，所有人对他人之物享有占有、使用、收益的排他性权利。一物一权，一块土地上不能同时有两个或两个以上互不相容的他物权。那么，当一块土地使用权尚未被依法收回，政府就将该宗土地出让或划拨给第三人使用，并颁发土地使用权证，造成一地多主的现象时，谁能获得土地的使用权呢？

从表面来看，一块土地被多次颁发使用权证时，多人都拥有使用权。但实质上，土地使用权仍只有一个，当一个人对土地拥有使用权时，其他任何人对该块土地拥有同一内容或相互冲突的使用权便会受到排除。

且我国土地确权采用的是登记制度，无论是所有权还是使用权，通常均以土地登记机关发放的土地所有权证、土地使用权证为确权凭证。若要剥夺原土地使用权人的土地使用权、则应该依法履行相应征地流程，其中，最后一个环节就是办理注销登记手续。《土地登记规则》第五十四条规定和《江苏省土地登记办法》第四十一条都对此做出规定。只有办理了注销登记，才能使得原土地使用权归于灭失。反之，只要权证没有被依法注销，即便土地使用权证被收回，原土地使用权人对土地所享有的使用权也不会灭失。

尤其在涉及征收拆迁时，在原土地使用权人尚未依法获得征收拆迁补偿的情况下，政府更不能动用行政强制权，强行非法剥夺原土地所有权人、使用权人的土地所有权或使用权。

即在被征收人土地使用权证依然有效，土地登记未被注销，也没有对其依法进行经济补偿的情况下，政府就把土地使用权出让或划拨给第三人使用的行为，既严重违反了法定程序，又违背了实体规定，属于违法行政行为。因此，嗣后发放的新证都不具有合法性，不应受到法律保护。

同时，拆迁律师提醒大家，涉及土地使用权纠纷的行政案件，采用的是行政复议前置规则，根据《行政复议法》第三十条的规定，被征收人发现自身土地使用权益受到损害时，应依法现行申请复议，对复议结果不服的再提起诉讼。所以，在积极寻求司法救济和保护的同时，不能忘记了法律特殊的程序规定，以免多走弯路。

    以上内容节选内京润所张志同、李海霞、默立贤三位律师力作《土地与房屋征收补偿经典案例评析》，本书以案例为基础，以实际操作为切入口，以具体法律问题为核心，无论是对法律研究者、制度设计者，还是对正在为征地拆迁补偿问题而困扰的当事人，都具有非常重要的价值。