盈石：供应压力空前 成都商业及办公地价却不降反升

暴走的萝卜

盈石：供应压力空前 成都商业及办公地价却不降反升

如今说起成都商业地产，业内的评论似乎只剩下一种声音，那就是“供应压力巨大”。成都商业地产供应量庞大的“盛名”已远播海内外，诸如“成都在建购物中心面积全球第一”、“成都写字楼空置率位居全国前列”的报道不绝于耳。然而，这真的是成都商业地产的全貌吗？盈石集团研究中心发现，尽管供应压力空前，成都商业及办公用地成交在2015年保持活跃。

成都商业及办公用地成交逆势上扬

回顾成都土地市场过去约六年的公开出让情况，商业及办公用地的成交量占比呈现上涨态势。按成交宗数计算，2015年前八个月，成都商业及办公用地平均每月成交9宗，已接近住宅用地的每月10宗；而在2010年这个数据是5：18。

成都商业及办公用地受到市场追捧，这一点也可以从历年出让的建设用地面积中得到验证。截至2015年8月底，按建设用地面积计算，商业及办公用地成交量在总体成交中的比例较2010年提升了7个百分点，达到16%；而住宅用地成交量占比则几近腰斩，下降了14个百分点。

与物业市场的住宅销售回暖、商业地产困顿截然相反，“住宅抑、商办扬”或将成为今年成都土地市场的写照。盈石集团研究中心认为，2015年成都土地成交量有望扭转连续两年的下滑态势。2015年前八个月，成都整体公开出让土地成交量较2014年同期微增1%。这个微小的增幅主要是受益于商业及办公用地实现了67%的成交量增幅，另一方面住宅用地成交量则较2014年前八个月下跌了14%。

成都商业及办公楼面地价涨幅居首

即便我们将成交量的逆转归于政府推地导向的结果，但成都商业及办公用地的楼面地价在过去约六年的时间里实现72.0%的涨幅却是不争的事实。与此同时，成都全市住宅用地的楼面地价勉强实现双位数的增幅，为10.9%。盈石集团研究中心发现，截至2015年8月底，这两者的楼面地价差距已经较2010年收窄两倍有余，每平方米仅相差213元。

从历年价格发展趋势来看，2013年以后成都市整体公开出让土地平均楼面地价进行下行态势，而商业及办公用地楼面地价则稳定上涨。在成都全市平均楼面地价总体下跌15%的情况下，2015年前八个月商业及办公用地楼面地价实现最大升幅，较2014年同期上涨35%，已经达到每平方米1,553元。

成都商业地产的土地价值渐现

成都商业及办公用地的楼面地价稳步提升，这说明了其商业地产的土地价值逐渐得到市场的认可。即使目前成都商业地产依然面临招商难、空置率高的难题，但其稳定增长的经济、人口预示着市场潜力。从地区生产总值（GDP）、社会消费品零售总额、常住人口三个主要指标来看，成都均跻身全国前十名，排名都高于同是省会城市的南京、杭州。但是，成都商业及办公用地每平方米1,553元的平均楼面地价不仅落后于杭州、南京，更无法比肩动辄上万元的一线城市楼面地价。反过来说，即使在空前的供应压力面前，成都的商业及办公用地目前的价格水平存在增长空间。

盈石集团研究中心总经理、皇家特许测量师学会中国商业地产专业委员会主席张平女士指出，“商业地产不同于住宅市场最重要的一点就是，它可以通过后期专业的经营调整大幅提升土地价值。虽然成都商业地产的土地价值逐渐得到市场认可，但目前众多开发商依然陷于招商难、空置率高等困境。缺乏前瞻性运营、资源整合的能力使得开发商疲于应对市场粗放式增长遗留的难题，这时候专业服务商的介入对商业地产项目成功就尤为重要。”

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