京润律师案涉违法建筑，承租人损失如何挽回

京润拆迁律师

昨天我们已经讲过，涉及违法建筑的租赁合同是无效的，可能看到这里很多朋友就会担心，那我因此遭受的损失还能弥补吗？该找谁弥补，房东还是拆迁办？

一、当租赁房屋处于“免租期”时

商铺租赁合同中华经常会列明一条“免租装修期”条款（意即免除房租的期限，承租人一般都会提出“房屋要进行装修，此期间内无法进行营业”，因此要求出租人给自己一些时间，这段时间房东不向承租人收取费用）。

但免租期并非法律明确规定的事项，只是合同双方当事人出于比较公平、合理的角度自愿协商签订的条款。因此，我们在约定此条款时一定要注明此期间免除的费用包括什么。一般而言，此期间仅免除租金，而期间产生的水电费等由承租人承担。租赁合同即便无效或终止，已经支付的费用承租人也无权要求出租人退还。

二、关于租金损失的赔偿

其实，在此类案件中的房屋承租人，不管其租赁房屋时是否知晓房屋为违法建筑，但根据市场经济原则，为保护、鼓励交易，物尽其用，对承租人因房屋拆迁遭受的损失应当给予适当拆迁补偿。我国《合同法》第58条亦明确规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因合同无效取得的财产，应当返还。

三、关于装饰装修的损失

北京拆迁律师提醒大家，这项损失的赔付比较复杂，大家要仔细耐心区别，自己属于哪种情况。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第九至十三条将此主要分为两大类：

（一）承租人未经出租人同意，擅自进行装饰装修的

构成侵权，应当承担侵权责任。

（二）承租人经出租人同意进行装饰装修的

承租人经出租人同意装饰装修的又分为两种情形：

1.未形成附合如何处理

    对未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

2.形成附合时如何处理

对已形成附合的装饰装修物，我们还要注意区分合同无效、合同履行期限届满和合同因一方违约导致解除三种不同情形。不同情形下有不同的损失补偿方案。

（1）合同无效时，出租人对装饰装修物形成不当得利，出租人同意利用的，折价对承租人进行补偿；出租人不同意利用的，由双方按照各自过错分担现值损失。

（2）合同履行期限届满，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但合同双方另有约定的除外。

（3）合同因一方违约导致解除的，由违约方承担装饰装修残值损失；双方皆违约的，按照各自过错承担；不可以归责于双方当事人的，由双方依照公平原则分担损失。

    但若在此种情形下出租人同意利用装饰装修物的，基于不当得利仍需向承租人支付一定费用。