房子不好卖 来物业领域掘金吧

暴走的萝卜

房子不好卖 来物业领域掘金吧

“中国首富可能诞生于物业领域”，这是中国物业管理协会理事会会长沈建忠所言。

在如今的房地产市场大环境下，房企间的竞争已不再局限于“买卖”市场，而与社区生活息息相关的物业领域已成为房企掘金的新战场。

10月17日，融创上海发布了ONE生活服务体系，宣布进军社区服务领域；10月20日，蓝光发展旗下四川嘉宝资产管理股份有限公司与京东在北京签订战略合作协议，携手进军社区O2O；10月23日，中海物业在港交所正式挂牌交易，这也是继去年6月彩生活之后，第二家在香港上市的内地物业管理公司。此外，万科日前还高调宣布与首创置业合作，真金白银的成立合资公司——首万誉业股份有限公司。而另一位千亿房企恒大，也对外宣布联合腾讯成为马斯葛的大股东，表示将携手打造全球最大的互联网社区服务商……

继万科、恒大、中海、保利、碧桂园、首创之后，越来越多的品牌房企开始探索物业服务领域，物业俨然成为当前房地产领域最炙手可热的板块。

龙头房企在物业领域扩张，这不难理解。从中国目前的情况来看，未来20年，中国城市的住房需求将不再具备快速增加的条件。国家发展改革委城市和小城镇改革发展研究中心副主任乔润令曾公开表示，根据研究数据显示，全国新城新区规划人口达到34亿，这意味着现在中国一倍的人口也装得下。中国楼市严重过剩这是不争的事实，全国城镇空置率早已达22.4%，目前已有不少的出现空城和鬼城。而在未来，房屋需求降低，造房便不再是开发商们获取利润的途径，而届时作为居民的落脚点、与人们生活紧密相关、数以亿计业主的物业服务便成为房企盈利的新领域。

物业服务领域诞生并不晚，但过去，物业是依赖于开发商补血而存在，而开发商也不需要物业公司挣钱。但现在，市场环境已发生变化，物业公司也开始走市场化的道路。在笔者看来，这是行业发展的必然趋势，物业公司如彩生活、万科物业、中海物业等，他们为行业的发展提供了一种颠覆以往的全新思维模式。

在互联网时代，如果有一家公司能把社区居民所关注的生活方方面面的事情都考虑周详，这会是未来物业领域竞争的价值点。物业公司存在的共性便是如何更好地服务业主，让业主享受到更加愉悦舒心的社区生活。

数据显示，截至2014年末，国内在管总建筑面积超过5000万平方米的物业管理公司接近20家，预计这些公司中至少有10多家会陆续上市。现有的物业市场正在逐渐被瓜分，对于向来是追逐利润的资本市场而言，物业公司不达到垄断地位就很难建立绝对的生存优势。因为随着资本堆积，势必会产生巨无霸企业。就像如今的房地产市场一样，房企间两级分化越来越明显，大房企规模越做越大，而小房企却面临资金链断裂，项目烂尾，被市场淘汰等危机。

但是，把服务管理面积大小作为盈利指标却是不恰当的。以目前唯一上市的两家内地物业公司为例，彩生活截至目前的管理建筑面积高达2.7亿平方米，中海物业为6762万平米，但彩生活的每万平米管理面积平均收入只有1.15万港元，而中海物业在这项指标上则高达11.2万港元。不难看出，中海物业管理面积规模不大，但管理建筑面积的单位收入水平大于彩生活。

但，两家公司公开的财务指标显示，彩生活2014年全年营收为4.8亿港元，而中海物业同期为21.6亿港元，双方相差约四倍；利润指标上，彩生活毛利润去年3.8亿港元，仅仅略少于中海物业4.1亿港元，而彩生活的1.8亿港元的净利润则远超出中海物业，后者只有9700万港元。全年营收和利润这两项指标，彩生活明显优于中海物业。

由此可以看出，管理面积的多寡并不是衡量物业公司是否盈利的重要指标，双方的收入主要来源并不都是来自传统的物业管理收入。从盈利模式分析得到，彩生活侧重于社区O2O、社区金融等增值服务，而社区O2O又是彩生活增值服务的“大头”。

资料显示，彩生活通过互联网搭建社区生活平台，展开与社区周边的商家合作，构建社区一公里微商圈，并通过对住户精准分类将服务信息精准呈现给住户，为业主提供生活超市、缴费、维修、理财、租房、电商等多方面的增值服务。这一生活平台不仅提升业主体验，也能够在挖掘业主需求和引进第三方企业时抽取一定佣金。

此外，小额贷款服务、房屋买卖与租赁、社区养老等运营性物业的租金收益和资产本身的增值收益也可为物业企业带来资产性收入。

楼市已步入存量房时代，作为存量房领域重点布局的物业管理服务市场，是品牌房企竞争不可或缺的重要砝码。以彩生活为例，彩生活在香港成功上市后，股价一路攀升，甚至市值超过花样年。这正体现了，物业领域或将在房企市值重建中发挥重要作用。

但在房地产服务链条上，那些刚刚开始培育物业服务业务的房企，可能需要更多的时间才能从物业服务领域获得可持续增长的收入或效益。资本市场向来残酷，未来谁有竞争力，谁就是这个领域的“王者”。

有首富诞生的行业一定是有价值的行业，但未来中国首富是否是会诞生于物业领域，目前尚未可知。但毋庸置疑的是，未来物业领域一定是房企掘金的新蓝海。

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