问|用期房进行产权调换合法吗？

京润拆迁律师

对国有土地上房屋进行征收时，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条第1款的规定，被征收人可选择的征收补偿方式有两种，一种是货币，一种是房屋产权调换。货币的概念清晰明了不做赘述，但在房屋产权调换的补偿方式上，实务操作中，有些地方政府却耍起了花招，即部分地方政府以“期房”形式进行产权调换。

殷玉航律师作为征收业务领域中的专业拆迁律师，对地方政府的“期房安置”这一违法性问题曾多次进行阐述并代理过多起同类案件，认为“期房安置”没有法律依据，属违法安置。

   其实，“期房”并不是一个法律概念。2001年3月14日经建设部第38次常务会议审议通过的《商品房销售管理办法》，将商品房销售分为两种，包括商品房现售和商品房预售。预售的商品房即是普通大众所述的“期房”，即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为”期房“。“期房”不是房，从法律意义上来讲，“期房”是一种可期待的房产利益，不是实物。鉴于“期房”是一种可期待的房产权益，和现实存在的房屋不可等同，该权利能否作为征收补偿安置的标的，需有明确的法律规定。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条第2款规定：被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。《国有土地上房屋征收与补偿条例》所确定的房屋应当是实物，而非是一种可期待利益。

故此，“期房”作为可期待利益作为补偿安置的标的，并无相关法律依据。国有土地的征收由政府实施，在征收人与被征收人无法达成一致意见而作出《补偿决定》时，需有法可依才能保证《补偿决定》的合法性，否则即为违法。

    《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条规定：实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作为“期房”这种可期待利益，只有该期待利益转化为现实利益后，方可视为拆迁补偿完成。否则，征收方以一个“空头支票”作为安置补偿标的，对被征收人而言只是个“海市蜃楼”，这与《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条所明确规定的“维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益”基本原则相违背。故，以“期房”作为国有土地上房屋征收的调换房屋，系违法行为。