瑞安房地产：与众不同的旧城改造模式

暴走的萝卜

瑞安房地产：与众不同的旧城改造模式

和传统房企拿地开发的模式不同，瑞安房地产（以下简称瑞房）擅长旧城改造、收购现有物业改造后重新出售。

2006年，瑞房通过收购烂尾项目进入成都市场，目前瑞房已开发两个项目——中汇广场和瑞安城中汇，均位于中心城区。

资料显示，中汇广场系瑞房收购前烂尾楼“汇通大厦”改造而成，前后两期，后被分别售予招商银行和平安财险；瑞安城中汇则是2008年收购成都金牛购物中心烂尾项目开发，2014年对外亮相，目前在售。

收购现有物业改造后重新出售，瑞房的成都之路，既像是个“趁火打劫”的资产掠夺者，又像是一名“烂尾救世主”。在房地产市场早期，这种低买高卖的运作手法，让瑞房获利不少，据悉，其平均年回报率不低于20%。而收购现有物业，不直接拿地，可以规避拆迁的不确定性风险，控制销售周期，实现快速变现。经历过香港楼市的大起大落，面对内地市场的复杂，瑞房选择的是一条颇为保守的发展之路。

作为最早进入内地市场的港资房企，瑞房在大陆最知名的代表作当属以旧城改造打造的上海新天地，当年瑞房曾凭该项目一战成名。而随着房价攀升，土地成本日益高昂，瑞房的旧城改造模式变得不再灵光。据了解，由于瑞房近年来在内地参与多个旧城改造项目，尤其是在“新天地”系列综合体项目中，拆迁的成本越来越大，瑞房投入了大量资金，导致负债率居高不下，从而加剧瑞房的资金紧张程度。

为了缓解资金压力、加强现金流，2013年，瑞安集团主席罗康瑞为瑞安定下“三年计划”，其中一项核心政策就表示将通过整体出售非核心办公楼及零售物业来提高资产周转率及缩短投资回报期。瑞安由此走上了资产变现之路，公开资料显示，自2014年以来，瑞房已经连续出售内地七个项目，累计变现超过百亿元。

据了解，瑞房如此大规模出售资产，是为了筹备新天地的上市。2008年瑞房收购成都金牛置业地块时，曾称将借助“上海新天地”概念，将该项目打造为成都的“新天地”。

瑞安资金压力蔓延至成都，瑞安城中汇开始出售项目股权。2014年，城中汇19%的项目股权作价3.8亿港元转手辉顺公司。早在2011年，瑞安城中汇土地项目49%的股份就已出售给领盛投资，变现4.4亿元。

另一方面，瑞房的新房销售方面也加快了自己的进程。2014年9月，瑞安城中汇二批次以7600元/平米的价格开盘，与首批次开盘的单价相差近3500元，推出房源当天便售罄，销售势头延续到今年上半年。2015年前六月，城中汇销售额达到5.98亿元，位列全成都楼盘销售金额第七。

从目前的市场情况来看，瑞房在成都并没有进一步拓展新项目的计划。而以城中汇的良好销售势头，其在市场进一步发力指日可待。

观察家智库专家罗元均：瑞安房地产利用旧城核心区仅有的地段来建立新的房子，虽然说成本比较高，但是后期获益也较大。瑞安这方面经验丰富，知道什么样的产品比较合适，能够获得市场的认可，瑞安在项目（城中汇）上也是进展顺利。

企业名称：瑞安房地产有限公司

创立时间：2004年

企业性质：香港上市企业

代表项目：中汇广场、瑞安城中汇

土地：未拿地

观察家