上海二手房房价过于强势！六成客户转战新房市场

房产小达人

11月二手房市场整体降温，在新增供应和需求量回落的趋势下，卖家依然强势叫价。据了解，由于二手房持续多月的快速上涨，次新房价格逼近同区域的新房，不少买家将目光转向新房市场，凭借充足的供应和折扣优惠，吸引了约2-6成的二手买家。

二至三成置换客涌入新房市场

据了解，置换集中的中高端区域，上海二手房房价经过持续多月上涨，与同区域新房的价差明显缩小。

东外滩分行的吴经理介绍，目前，同区域品质高的次新房均价在6万/平，而新房均价在6.5-7万/平，不仅精装修交付，还有一定的折扣优惠。以建发公园首府为例，在售均价在6.5万/平米，购房有95-97折的优惠，折后价在6.2-6.3万/平米，而项目周边次新房报价高达6万/平，如果加上二手房交易税费的话，两者在单价上已相当接近。

经理补充道，本月新增挂牌量缩减一成，但价格持续走高，较上月平均上浮5%左右，像总价段300-500万的主力房源，上涨15-30万，而议价空间却只有3-5万，由此使得同区域新房的性价比优势突显出来，吸引了部分二手买家。不过，目前在售新房的以130-200平米大户型为主，在总价上仍比二手房高出一截，因此区域内购买新房的置换客比例并不大，约2-3成。

郊区一、二手房差价缩小！分流多少刚需族？

据悉，在松江、嘉定外围刚需区域，购买新房的客户约六成来自二手房市场。嘉定新城8店的曹经理表示，嘉定新城板块二手房均价仅比新房低3000元/平左右，如果加上税费，两者价格相当，目前约有60%-70%二手买家更倾向于购买新房。

一方面，二手房业主报价偏高，且时有跳价的情况，还价余地小，又要买家承担全部交易税费，在心理上产生一定的抗性。

另一方面，新房价格一目了然，客户只要缴纳少部分契税。此外，临近年底，公积金贷款审批和放贷进度明显放慢，尤其是二手房，各银行的放贷时间至少2个多月，相对而言新房基于与开发商的合作关系，银行审批放贷速度相对快些。

专家解析缘何客源转投新房市场

上海中原房产中介研究咨询部高级研究员孙黎表示：造成买家转投新房市场的因素主要有以下几点：其一，新房保持着高供应的节奏，尤其是近郊刚需区域，新房供应体量大，与二手房挂牌量持续萎缩形成鲜明的对比，吸引买家关注，进而提升新房市场的需求量。

其二，当前同区域一二手房价差距缩小，新房价格更透明化，还可享受一定的折扣优惠，不存在卖家跳价、临时加价的情况，且缴纳的税费少，加上销售人员逼定和现场氛围的感染，很容易刺激买家出手。

其三，买家购房以自住+投资为目的，考虑到今后改善需要，认为新房升值潜力更大，更容易高价出售。所以，上海二手房市场受到冷落也是理所应当的。Shhuang44ss