且看任大炮言“房地产库存这件事”

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房地产库存真的是如今国内楼市的一个大难题，连高层领导都在表态去化解它。密集发声的背后，是否意味着房地产政策调整窗口已经开启？房地产交易市场形势尤其是积压的库存量，究竟到了一个怎样的关口？
任志强谈房地产库存
讲惯了真话的任志强，如何看待当前的形势？界面新闻根据录音整理出以下干货，未经当事人审阅：
1.中央是否会有一些具体的措施落实，还不知道，但至少提示我们应该重新认识房地产市场了。房地产从来都是中国经济的支柱产业，没有例外。建国以来的历次经济波动的时候都是依赖于基础设施建设，或者说与房地产相关的行业。
2.今年的基础设施投资额是下降的。地方政府没钱，中央计划给地方政府划拨的一两万亿的额度不得不收回去，就是因为地方政府拿不出配套的钱。拿不出30%或50%的配套资金，也就花不了中央的钱。
3.地方政府的财政支撑完全依靠于税、费和土地出让金，所以要利用房地产市场。开发商的土地购置已经连续两年出现负增长了。最近连续两个月出现-33%以上。最高的时候，一年的土地出让收入在四万亿以上，今年估计不到三万亿，25%-30%的降幅。北京、上海等几个核心城市除外。更多城市的土地是卖不出去。
4.全国18万亿-24万亿地方债里，50%以上是与土地出让收益相关的。卖不了土地就还不了债，还不了债就没钱干活。
5.其实，所有银行的坏账里，房地产的坏账率是最低的，钢铁等行业是最高的。但即便如此，房地产还是难以获得合理的贷款，因为巨大的库存让银行存在疑虑，认为房地产市场不良。
6.这一轮调整已有五次的降息和下调准备金率。利率下降导致消费者的可支付能力提高。高利息的时候，开发商即便不涨价，房子也相当于涨价了。低利息的时候开发商不降价，也相当于降价了。
7.2008年的时候，政策出来后马上出现房价暴涨，原因是没有库存。去年我说今年不会出现价格暴涨，原因是目前有了大量的库存。一年之内我们的库存不仅没有消化掉，反而增加了1800万平方米，现在总的库存量已经达到6.8亿平方米。这种势头还在继续，有可能会超过7亿平方米。
8.7亿平方米库存里，有4亿多是住宅。相比于每年的销售量，这点库存不大，但是有2亿多接近3亿平方米是写字楼和商场，这部分库存和每年的消化量之比大概是1:1，以这个速度很难消化库存。
9.我们还有70亿平方米的开工量，其中40多亿平方米是住宅，每年大概竣工10亿平方米，今年竣工8亿多平方米，和销售量差不多。相比之下，每年有3亿多平方米写字楼和商场竣工，但是一年卖不出去这么多写字楼和商铺。
10.有人说二孩可能对房地产市场有所拉动。每年大概有300万左右的婴儿新出生，其中只有一半在城市，影响不大。如果孩子的户籍能够在出生地注册的话，才可能对住房市场产生影响，因为这意味着会有更多的家庭进入城市。
11.今年北京二手房交易量是一手房的三倍。二手房交易可以带动一手房。今年北京豪宅市场卖得不错，为什么1000万以上的房子卖得这么好，很可能的原因是很多人把旧房子卖了。shqianyy
来源于：界面