李萌：高端酒店房价上涨可能性小 差异化是发展方向

暴走的萝卜

李萌：高端酒店房价上涨可能性小 差异化是发展方向

成都经济潜力和兴旺的旅游产业以及会展产业，吸引了越来越多的品牌酒店落户。截至8月份，今年成都迎来六善酒店、最佳西方成都金韵酒店、尼依格罗、博舍、雅乐轩等高端酒店相继开业。

仲量联行2015年第三季度成都高端酒店市场报告显示，成都已是中西部地区聚集五星级酒店最多的城市，截至2015年，成都高端酒店已超过50家，成都主要国际品牌酒店新增供应2538间，总量达11918间。在未来三年内规划有五星级酒店的项目多达200家。成都高端酒店已进入井喷式增长，未来这一数据还将继续扩大。

一方面酒店数量呈现快速增长，另一方面业绩却呈下滑趋势。从仲量联行公布的数据来看，2015年第三季度成都高端酒店日均房价744元，较2014年同期下滑11%，入住率同期增长8.1%，每间可出租客房收入同比下滑3.8%，为397元，市场呈现以价换量的趋势。

逐年猛增的高端酒店，是否会给成都市场造成较大的供给压力，未来酒店市场又将如何转型，或是面临哪些挑战。观察家为此独家专访观察家智库专家、仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部高级副总裁李萌女士，以了解成都高端酒店市场业绩下滑的原因，未来的发展趋势以及可能会面临的挑战。

仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部高级副总裁李萌

观察家：仲量联行报告显示，成都高端酒店市场房价逐渐下滑，导致这一结果出现的原因是什么？

李萌：成都酒店市场呈现供大于求现象，而导致这一现象的主要原因为是自2012年起，酒店项目快速增加，而同期市场受宏观经济影响，高端消费受到抑制导致。

观察家：您如何看待目前成都高端酒店市场业绩持续下滑这一现象？

李萌：酒店业态的迅速开发给整体酒店市场业绩带来下行压力，这会是高端酒店市场在未来一段时间内，会呈现出的一种新常态。从2016年往后，成都新增高端酒店供应仍然非常大，虽然不排除有一些项目会延迟开业，但总量较大。在中国整体经济增速放缓的大形势下，高端酒店也面临较大的竞争压力和经济压力。大部分酒店将牺牲平均房价来维持入住率的稳定或增长，使得收益方面能得到稳定。同时，具有个性化、差异化和用户体验感强的酒店将更具竞争力。

观察家：成都高端酒店的平均房价未来走势是怎样的，还会继续下滑吗？

李萌：成都高端酒店的房价水平和全国重要的二线城市比较来说，是仅次于杭州。截至到9月份成都高端酒店平均房价是在741元，出租率是54.3%。和去年同期的828元相比，降幅非常明显。

从去年到现在，成都高端酒店的平均房价也是一直有降，未来应该是从降幅比较大逐渐到降幅趋缓，因为成都的整体经济在发展，所以不太可能出现太剧烈的降幅。未来一到两年是比较趋稳的状态，出现增长的可能性比较小，因为高端酒店业市场压力较大。

观察家：未来高端酒店的竞争力体现在哪些方面？

李萌：未来市场的竞争主要是从产品的特色化和差异化方面着手。同样是高端品牌，那么在客群定位方面就要更精准，在产品特色化上要下功夫。比如在餐饮、活动以及酒店整体服务品质上做文章，让酒店产品差异化更加鲜明。另外，是要合理科学地管理运营成本。在对人员的使用上，一专多能、一人多用这也是一种节约。此外，在客户服务的体验性方面多做些功课，多管齐下，使酒店的收益有所改善。

未来酒店发展将会根据客源结构的不同，更加个性化和细分化，注重体验并结合互联网科技，更加强调跨界的融合性。同时，酒店平台化理念将渗透酒店经营，未来酒店在满足住宿需求的前提下，将成为一个结合文化创意的展示平台。

观察家：服务行业越来越重视用户的体验性，高端酒店可以通过哪些工作来提升体验感？

李萌：目前高端酒店正在从标准化全服务向个性化的选择性服务方向延伸。软性服务上个性化，高端酒店针对不同客源需求细化服务内容。如喜达屋旗下的W品牌是针对时尚青年人群设计，在服务上和设计上都区别于传统酒店；硬件设施上提升体验感，如喜达屋旗下的Element品牌，在针对绿色健康养生主题增加了许多环保设施等。

观察家：大量新增的高端酒店出现，是否会造成后期投资者对市场看淡？

李萌：任何一个国际品牌和投资人都是非常看重成都这个市场，总体上说成都的酒店市场也不是那么悲观。并且现在的投资人更为谨慎和理性，他们能更客观地看待目前的市场。照这个趋势发展的话，那未来高端酒店市场会更加趋于成熟。

北上广深这些超一线、一线城市，其酒店经营表现乐观，是投资人目前最有兴趣进入的市场；而如成都、武汉、重庆、西安等1.5线、2线城市，其由于供给压力造成的中短期内酒店业绩呈现下行趋势，但随着城市的发展和产业链升级，酒店业绩有望得到改善，也仍然得到潜在投资人的关注。

在新经济环境下，中国旅游业整体发展进入高速增长期，旅游消费迅猛增长，饭店业也将从中受益，长期来看饭店业依然具有强大的发展潜力。伴随着中国新一轮发展重点的制定，国民旅游休闲纲要和带薪休假制度的进一步落实，酒店业将迎来新一轮的发展机遇，我们将迎来的是一个具备互联网科技、创新型服务和可持续发展优势的酒店时代。

观察家：您是怎么看待成都高端酒店市场？

李萌：成都是一个很有活力的城市，它的旅游产业、美食、文化很有特色。如果结合成都的城市文化特色，是可以做出很多很有特色的高端酒店产品。成都的酒店很有潜力，但不能粗放型的发展，不然就太浪费成都的好资源。

成都处在一个发展阶段，国际航线、领事馆数量以及外国人数量都在快速增长，未来成都高端酒店的管理规范性和管理标准化还是有很大的提升空间。而这种精细化的管理和高标准以及细致的投资管理和运营管理肯定是未来行业的发展方向。

观察家：在您看来，未来酒店行业是否会迎来大洗牌？有观点认为，澳门酒店业是酒店业高级转型更新的前沿阵地，您认为未来酒店业是否会面临转型？

李萌：未来酒店业将迎来一系列顺应时代变化，主要表现为国际品牌的持续走强、国内品牌的快速崛起，以及特色精选中端品牌的异军突起。这些品牌将更加满足细分客源市场的需求。由于国家政策和经济环境的影响，酒店也将在客源结构、投资结构、经营策略、品牌管理和分销渠道等方面做出调整。客源结构将以国民旅游休闲和商务旅行为需求主导；投资结构将迎来资产重组和酒店资产证券化等一系列的变化；未来酒店不光是满足住宿需求的初级产物，也将成为商品和文化的展示平台；特许经营将会成为品牌管理的趋势之一；线上线下结合的OTA将会进一步渗透传统的销售渠道。

观察家：高级酒店公寓市场竞争也在发酵升级。随着大量国外住客的涌入，长租和短租客正在改变着传统酒店消费市场的习惯。在您看来，高级酒店公寓市场将成酒店业最大战场吗？

李萌：未来酒店市场将会进一步细分化，那么随着短租、长租需求的增加，针对其设计的服务式公寓未来将是市场热门之一。公寓将成为细分市场的特色化产品，满足不同客群的需要。

观察家