楼市潜在库存远高于公布数据！竟够卖十年

房产小达人

自去年以来，“去库存”取代“控房价”，成为当之无愧的楼市新主题。那么，怎么去库存呢？中国楼市的库存究竟还有多少呢？

去库存要花多久？有人说要十年！

11月10日，财经领导组第十一次会议提出，要化解房地产库存，促进上海二手房市场持续发展。业内人士指出，房地产政策再次释放调整信号，意味着去库存仍将是重点。然而如何理解库存并测算库存，是评判未来市场和政策走势的第一步。

面对房地产库存多少的追问，各方有不用的版本。有专家表示，待售库存加上已批未建库存、在建未售库存，“三大块”待消化库存合计规模大约为140.9亿平方米，10年以上才能消化完毕。

数据存疑，实际库存或远大于数据库存

国家统计局日前发布的数据显示，10月末商品房待售面积已增至68632万平方米，同比增长14%，再创历史新高。按照我国人均住房面积35平方米计算，“空置”的住房可供2亿人口居住。

专家指出，国家统计局数据只包括竣工后、未售出的现房，大量已建设未竣工、以及还未开工的潜在库存并未计算在内。

财经专栏作家李宇嘉表示，常说的楼市“去库存”，指的是待售上海新建商品住宅面积的消化情况，包括两部分，一是报告期已竣工可供销售，但尚未销售的商品房建筑面积累积值；二是报告期处于施工或新开工状态（半成品）并已经批准预售但尚未销售出去的商品房建筑面积累计值。专家认为，国家统计局公布的数据低估了待售库存的规模，实际库存规模远远大于披露的数据。

专家：高库存并不一定全是负面影响

北京华远地产股份有限公司董事长任志强表示，去年一年库存不仅没有消化掉，反而增加了1800万平方米，现在总的库存量已经达到6.8亿平方米，这种势头还在继续，有可能会超过7亿平方米。中国房地产住宅研究会副会长顾云昌表示，待售面积是指已经竣工的房子，加上仍在施工但已经开始销售的“期房”，则数据远超过6亿多平方米。

上海中原房产中介研究咨询部卢文曦认为，楼市高库存已经成为当前中国经济的痛点，一旦计入潜在库存数据，中国楼市的库存数量可能倍增。

不过专家也表示，“高库存”是楼市运行的重要特征，也不完全是坏事，不能高估“高库存”的负面影响。“按照国际惯例，一个城市必须有一定的库存，一般有10%的富裕量。如果一个城市没有6-8个月的库存，民众想买房子的时候发现没了，很容易造成恐慌”，任志强说。Shhuang44ss