房企实现资产证券化 难在哪里？

暴走的萝卜

房企实现资产证券化 难在哪里？

庞大的存量商业资产正消耗着房企的利润，随着融资渠道的收窄以及融资成本高等系列问题出现，房企如何在新的市场环境下生存，资产证券化被看作是解决这一困境的答案之一，然而目前的房地产市场要实行证券化这一过程难在哪里？

11月28日，就存量资产如何证券化等问题在西南交大展开深入探讨，房企如何实现资产证券化业内意见领袖各执己见。他们对房观察/观察家表达了自己的见解。

新巢地产蒋鹏认为，目前房企资产证券化这一块还没有落地，而证券化的过程需要更多金融行业的专业知识，这一块是目前房地产企业所缺失的；蓝光商业集团副总裁熊波清分析称，资产证券化实际上是一种“变线”，以另一种资金回报方式。证券化后可以合理的去评估资产价值，建立一个完善的金融体系，但是目前金融市场不足以支撑这个产业链；四川融信地产集团总裁匡思奇分析称，资产证券化要看政府是否能够放下手中的一些利益，真正的去市场化，同时资产证券化需要政策和制度上的设置，这一点非常关键。  

熊波清：资产证券化金融成本高 目前难以支撑产业链

房观察

蓝光商业集团副总裁 熊波清

资产证券化实际上是一种“变线”，另一种资金回报方式，证券化可以合理的去评估资产价值，建立一个完善的金融体系。从投资经营到回报建立一个闭环的产业链，从而来良性的运作资产。

但是现在资产证券化的成本比较高，金融成本高难以支撑整个闭环的运作，这方面同时也受到国家政策的影响，如果能解决资金成本以及政策方面的问题，资产证券化有很大的发展空间。

目前成都在资产证券化中相比一线城市难在资产经营能力和资产回报比较弱。未来成都商业地产现状是好的项目和好开发商日子会越过越好，而不具备经营能力的房地产开发企业的日子会越来越难，所以房企要加强自身的经营能力，同时介入经营环节，以此来对商业项目做一个支撑。

何宜臻：资产证券化能解决企业融资难问题

房观察

华金证券成都东大街证券营业部总经理 何宜臻

我们国家资本证券化ABS这条路是必须要走的，无论是国外还是未来，这也是解决贷款融资的途径，也是解决中小企业融资问题。现在我们国家也看到了，包括一些国企的资产证券化改革，就是解决资产证券化的问题，通过资产证券化来解决企业融资的问题。

银行和证券企业，包括银行和信托企业各方面的合作已经全面铺开了。肯定会有一些房地产企业涉及到负面清单，可能会有一些实现资产证券化的困难。关于企业融资难，现在已经有一些项目帮助企业解决融资难的问题，交易结构设计也在出台，这是一个方向。

匡思奇：资产证券化政策放宽制度完善很关键

房观察

四川融信地产集团总裁 匡思奇

资产证券化需要政策和制度上的设置，这一点非常关键。另外资产证券化也需要社会的支持，才能有效的落地。对开发商而言，资产证券化就是轻资产，投资人、运营商、管理机构，分工会越来越细。这也是未来的趋势，资产证券化要看政府是否能够放下手中的一些利益，真正的去市场化。

邹宗进：资产证券化普遍推行现在为时过早  企业更应注重产品

房观察

鸿丰机构总经理 邹宗进

资产证券化普遍推行现在为时过早，股市本来就是有问题的，股市是楼市的前奏，股市好楼市肯定就好，股市不好楼市也不好，现在来做资产证券化，大家会并不热衷。另外一个问题，前段时间的金融风暴，大家都比较谨慎敏感。我也很想知道到底还有一些什么样新的做法，这不是一家公司的思路，这需要政府颁布的措施，不是想做就行，和一家公司卖一栋楼还完全不同，所以我谨慎观望。

地产人更应该把自己的产品做好，现在更多是产品不好、服务不好，更多问题出在产品，所以购房者并没有想购买的欲望，还不仅是价格的问题。这一次大的调整就会洗掉一些比较糟的企业，好的企业产品永远不愁卖。

无疑，中小企业想要做资产证券化的渴望度是最高的，但是最难实现。老百姓购买证券也会去看大公司，而不会关注小企业。

李欣：市场需要金融工具提速

房观察

SM百货成都店副店长 李欣

资产证券化能够成为一个盘活市场存量的办法，市场需要新的东西，想要脱颖而出必须要找一些新的工具，很多传统的思路已经让运营艰难，需要新的工具来拓。就像阿里巴巴、天猫一样，电子商务平台也是短短几年时间发展到今天的蓬勃，时间验证就水到渠成。

现在大家都觉得市场未来的盈利性不太好，当投资的疑惑比较多的时候，就会放慢速度，整个市场弥漫出一种不确定的因素，当不确定越来越多，投资就会减缓，在我看来，金融工具的运用不只针对房地产，很多行业都是这样，我们跟国外发达国家相比差距很大。

谭启术：证券化是让资产再次参与流通实现价值的方式  

房观察易德国际总经理 谭启术

不管采取什么样的办法，都是应该去把资产的价值发挥出来，资产只有在流通和使用的的过程中才叫做资产，如果没有利用起来创造收益，那么它只是一个物质的空间，资产应该在整个产业链中起到它的作用和价值，证券化也是让资产再次参与到流通中的一种方式。

庄川宁：商业运营是资产证券化的基础

房观察

四川港威资产管理公司总经理 庄川宁

如何理解商业存量这一问题，实际上它是现在房地产公司已经推向市场的一个商业总量，也就是商业的开发量。可现在已经消化进入市场运营的商业存量，其中大部分无法按照正常经营，还有很多已经建好但无法推向市场，而这种状况来说会持续很长一段时间，在短时间内会很难消化掉。

所以现在就地产界来说，把商业作为突破口，增加包括商业的零售来消化其中已经开发的商业存量，但很多商业模式都有其局限性。在当下，一方面通过商业的突破口来消化商业存量，另外一方面打通金融板块，实现资产的下游，让更多的企业愿意投入，来实现商业去化。

在资产证券化中，商业运营是基础，也就是有稳定的商业收益，这样才能得到真正的资本的青睐。而下一步就是通过金融口来实现资本的价值。总的来说，商业运营就是其基础，如果没有这样一个基础很难提升它本身的商业价值。

李庚：资产证券化还在探索尚未成熟

房观察

金策行地产营销有限公司副总经理 李庚

资产证券化是一种新的去化商业的渠道，但目前还不成熟。例如：有的公司售楼部，房子不好卖，其实可以把他取得预售证以后，抵押给银行，把银行的利率拿到以后卖给第三方客户，包装成金融产品，你如果买我这个商铺，可以享受14%-15%的收益，其实可以把其分为多个平方一份，分销出去，包装成一个资产包，让第三方来融资，如果买这个可以享受收益，如果不买也可以享受收益，可以把关注金融的客户拉过来买商业。但这种模式不能理解为资产证券化，只能说是资产包。

对于资产证券化的进一步扩大，首先要保障收益，然后是第三方托管，发行的渠道以及客户的认知，因为在很多客户看来，不会太担心这个产品行或者不行，而是收益问题。

观察家