二手房周报：市场继续降温，改善需求成主角

房产小达人

根据中原地产新增挂牌量数据推算：上周，全市新增挂牌量共计5270套，环比减少3.3%。从各区域看，部分外围及中心区域新增供应明显放量，其中嘉定环比增长49.2%，青浦、长宁和卢湾增幅超40%，闵行增超30.4%。新增挂牌量萎缩最快的是宝山区，环比减少38.1%，松江和浦东跌幅超1成。

现象：房少价高，置换需求集中外环

上周挂牌均价继续上涨，涨幅继续扩大。从区域看，宝山区涨幅最大达2.3%，闸北和静安分别上涨2.2%和2.1%，长宁、徐汇、嘉定涨幅接近2%。仅奉贤和青浦二手房价格下跌，分别为1.4%和0.3%。

根据上海中原房产中介研究咨询部数据推算，上周全市二手住宅成交6752套，环比减少8.7%，成交量持续回落。目前改善型需求仍在释放，是当前二手房交易主力，全面二胎政策放开后，近期大户型成交被带动起来，但主要集中在供应稳定的外环区域，像复式、经济型别墅交易量上升2成左右，这类房源大多挂牌时间长，房东心态比较着急，售房诚意高，双方易达成交易意向。然而，大量置换需求集中的外环以内区域，交易未无明显起色，客户普遍面临房少价高的窘境，观望情绪浓重。

利好来袭！房东要价有底气

上周中原二手住宅报价指数为56.9%，环比下降0.5个百分点。具体来看，上周未调整报价的业主为零，环比持平；调高报价的业主占比56.9%，环比下降0.5个百分点；调低报价的业主占比43.1%，环比上升0.5个百分点。

上周，上调报价业主比例下降，二手房涨速放慢。从区域看，宝山、静安、闸北二手房价格涨幅均超2%，黄浦、卢湾价格涨幅收窄至1.5%以内，供应稳定的奉贤和青浦区报价小幅回落。据了解，房东心态普遍稳定，处于强势叫价，一方面是在双降、全面二胎政策影响下，对政策的良好预期；另一方面，则是受到新房价格因素的影响。像上周涨幅较快的宝山区，新房开盘价达到2.6-3万/平，使得周边次新房价格快速提升，部分房东报价超3万/平，超出买家的心理预期，交易很难达成，部分客户转投新房。

高性价比房源稀缺，市场观望气氛浓烈

上周中原经理指数录得70.4%，环比上升0.6个百分点。具体来看，上周看平的经理人占比58.3%，环比下降3.3个百分点；看升的经理人占比33.1%，环比上升2.6个百分点；看跌的经理人占比8.6%，环比上升0.7个百分点。

上海中原房产中介的经理人表示，上周门店带看量保持稳定，但新增挂牌量止升回落。根据研究咨询部监测数据显示：上周全市二手住宅新增挂牌量5270套，环比减少3.3%。从区域看，外围区域新增挂牌量继续上升，其中青浦和嘉定区增幅超40%，闵行增长30.4%。宝山、浦东、松江新增挂牌则下滑1-3成。

经理们认为，在双降、二胎政策效应下，目前置换客仍在积极入市，这部分客户也是当前二手房的交易主力。近期上海大户型二手房成交量上升约2成，主要集中在供应稳定的外环区域，像一些经济型别墅或复式，房东售房诚意较高，面对意向买家留出一定的议价空间，部分买家选择果断出手。然而，置换需求集中的中内环区域，受新增供应持续萎缩的影响，客户难觅高性价比房源，观望情绪浓重，成交显乏力。Shhuang44ss