入门级豪宅吃香，闸北大宁成热门板块

房产小达人

2015年是豪宅年，据上海中原地产研究咨询部数据显示：上海豪宅二手房成交单价记录被提升到26.9万元/平方米，而单套最高总价也刷新至2.4亿元。从成交结构来看，公寓类产品凭借地段优势，继续保持主导地位，成交面积达到122.7万平方米，占比达到90.2%，比去年同期增加9.1个百分点。

闸北成长迅速，入门级豪宅热销

公寓类豪宅今年成交呈现几个特点：首先，入门级豪宅热销。数据显示，总价在1-2千万的产品成交面积达到56.4万平方米，占公寓类豪宅总46.0%。由于今年政策导向是释放改善型需求，不过基于价格承受力关系，这种入门级产品受到市场青睐。

其次，闸北成为豪宅新贵。去年闸北豪宅交易量只有1.5万平方米，排名处于中游位置。而今年一跃至第三，成交面积也放大到22.5万平方米。一方面有大宁金茂府热销让市场对大宁有了新的认知，加上下半年静安闸北合并，“新静安”让不夜城地区豪宅有了热销机会。

最后，黄浦江周边项目报价多为8万元/平方米以上，一线江景房报价多超10万元/平方米。上海是资源稀缺城市，尤其是黄浦江是城市名片，其价值得到认可。而且黄浦江周边还有前滩地王等等在支撑，所以未来前景一直被市场看好。加上今年楼市旺销，涨价也是意料之中的事情。

城市别墅热销，面积趋于合理

别墅类产品套均面积下降。今年别墅类豪宅套均成交面积为365.7平方米，而去年为420.7平方米。一方面，今年上海二手房房价上行较为明显，过大的面积也意味过高的总价，市场竞争力不强。另一方面，当前家庭还是以小型化为主，客观上也不需要那么大的面积。

另外，从区域上来看，主要集中在内中环，成交面积达到6.7万平方米，占到交易总量48.9%。别墅一般多在郊区，但是郊区生活配套不如城市公寓那么便利。加上限购始终没有取消，所以只有城市型别墅会受到市场青睐。另外，从近几年土地出让来看，中环以内住宅出让相当少，能容纳一些别墅产品的土地更是寥寥可数，未来市场供应有限。

专家：明年上海豪宅市场或将降温

上海中原房产中介研究咨询部高级经理卢文曦表示：3.30政策推动改善购买力释放，上半年股市疯狂也给成为豪宅市场热销助力。但是明年市场未必那么乐观。主要是今年购买力消化过多，有透支后续的嫌疑。从中心区域置换买家比重来看，已经达到7、8成，再挖掘的潜力已经不大了。

另外，这两年经济发展还有压力，高收入人群增加数量有限。好比池里的鱼，今年大鱼已经消化一批，需要给小鱼时间生长。而今年的这部分力量消耗比较大，不排除明年豪宅产品交易量出现明显缩水的可能。Shhuang44ss