解析上海二手房潜力板块的区位优势——三林篇

房产小达人

随着上海二手房房价的飙升，很多工薪阶层在感叹房价太贵，不知如何置业。其实，在上海房子不仅仅是一个居所，更是一款“理财产品”，无论投资还是自住购房都要用理财的眼光来选购。

购买上海二手房主要看以下几点：地段+轨交+学区+区域前景这4个“黄金法则”一律通吃。每每看到某某小区月涨20万、50万之类的文章，别光顾着“喷”不妨先看看小区的位置以及周边配套，规划一下自己的选房区位。

浦东三林7年新建商品房均价涨163%

2009年三林新房均价18797元/平，2010年飙升至32855元/平，2015年成交均价高达49483元/平，2015年三林板块房价是2009年的2.6倍，涨幅高达163%。

目前，三林板块在售的新房只有4个项目，分别是浦发御园、尚东鼎、合生前滩一号和森宏旗臻。其中，合生前滩一号房价最低的也要1700万/套，地处三林中央位置后世博板块潜力盘，在售244平下叠别墅，2013年开盘时均价在4万/平，现在已高达7万/平。

尚东鼎最低1700万/套，还剩20多套260平联排别墅，毛坯现房交付，2010年开盘时总价在1千万左右，现在总价已涨700万了，别墅项目的价位比普通商品房要高一个档次。

浦发御园均价5.5万/平，较上月↑5000元/平，户型160-180平，总价在900万左右。森宏旗臻均价41000元/平少量35-79平的小户型LOFT现房在售，总价135万/套起，不过是40年产权的商住。

地缘优势：前滩辐射区

三林板块地处前滩辐射区，前滩目前是上海市政府重点打造的项目之一，前滩的开发几乎由陆家嘴集团包揽，在2.8平方公里的地面上打造陆家嘴2.0升级版，陆家嘴集团把他的未来托付在了这2.83公里的土地上，以后三林板块升值可期。

前滩目前在建的项目主要以商住、办公楼为主，据上海中原房产中介研究咨询部数据统计，格力、三湘地产在该区域拿地，楼板价在6万以上，未来在售房源均价或将破10万。

交通优势：3轨交齐发

三林板块目前已开通了3条轨交，地铁6号线、8号线和11号线地下穿越提升了客流运载量为以后的发展打下基础。

区域涵盖中环、中外环间以及外环，不同购买力的人群都可以选择三林置业。

浦东三林二手房20年房龄单价凭什么破4万？

三林板块由于新建商品房不多，加之总价上千万工薪阶层根本无法承受，二手房成交相对比较旺盛。从上海中原房产中介获悉，浦东三林在售的二手房965套，近3个月成交351套，成交均价34936元/平。

据了解，南杨小区37平的1室售价150万单价40161元/平，1995年建造的老公房，虽然地处内环离8号线杨思站仅200米，但是，破败不堪单价贵的资本在哪里？

总价在200万以内的房源大多是80、90年代建的老公房，房龄较老而且环境较差，但是总价却一如既往的高涨。三林板块动迁房较多而且相对比较集中，比如11号线三林东地铁站附近的三林安居苑有部分动迁房、杉林新月家园以及浦发绿城和三林世博家园。

外环内的三林新村和外环外的城林雅苑等都是动迁房，品质一般户型较差，满3年才能过户，均价破3万。

三林板块房价会持续拉大

由于三林板块内有部分“城中村”“动迁房”以及它的地理位置决定了以后房价的差距会持续拉大。深入前滩腹地的楼盘势必紧跟前滩的节奏房价涨势惊人，其他地段的房价虽然也会升值，但是，由于品质、位置、配套等远远落后于前滩腹地的楼盘。

三林“城中村”改造被提上日程

2014年3月市政府下发了《关于本市开展“城中村”地块改造的实施意见》，提出在2015年前，启动35个“城中村”地块改造。这35个“城中村”分布于浦东、普陀、闵行、奉贤、松江、嘉定等地，浦东的三林镇榜上有名，其中，联丰村徐隆昌地块、金光村地块和中林村地块将重点改造。

中林村地块在6号线上南路站附近，紧邻中环线，离前滩大约2千米，上南路华夏西路附近有一大片“农房”，十三五期间或将陆续开拆，又一片“富人”即将诞生。

结语

浦东三林二手房房价在2009年还处于相对低位，2010年受世博板块利好以及2012年前滩规划出炉，区政府计划用3到5年时间，把“前滩”打造成上海新的世界级中央商务区，三林板块无疑是前滩腹地后市可期。Shhuang44ss