买房专业术语之销售、土地篇

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之前讲到了买房专业术语中的建筑、户型方面的知识，今天要讲的就是关于你真正要去买的时候遇到的销售方面的一些专业词汇及有关于土地方面的知识要点。

销售篇

　　1、五证

　　五证包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用权证、第五是商品房预售许可证 。

　　最主要应该看两证，国有土地使用证和预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。

　　2、现房&期房&尾房

　　现房就是买了装修一下就能住或是开发商已装修过的；期房就是还没有盖好，要等一段时间(比如一年或两年)才能入住；尾房就是在座楼快卖完了，最后剩下的几套，一般都是房型和朝向比较差的，但也有开发商捂住的好房子，但往往比开盘时贵。

　　3、内部认购

　　开发商在没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，以在小范围内以一种"内部认购"的方式提前销售商品房。

　　4、住房商业贷款&公积金贷款&组合贷款

　　个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。

　　公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心，委托商业银行向缴存住房公积金职工发放的房屋抵押贷款。

　　住房组合贷款，是指符合某银行个人住房商业性贷款条件的借款人，同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时，还可向银行申请个人住房公积金贷款。

5、预售价

预售价是商品房预（销）售合同中的专用术语，预售价不是正式价格，通常开发商都会提价。

6、佣金

　　房地产经纪人帮助开发商或者二手房卖家售出房子后所取得的酬金。

　　土地篇

　　7、土地出让

　　国家将国有土地的一定使用权出让给土地使用者，并由土地使用者给国家支付一定金额的行为。一般有协议、招标、拍卖三种方式。

8、溢价率

　　超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比。计算公式为土地溢价率=（竞拍成交价格-土地成本价）/土地成本价*100%。

　　假如标价100元的土地，通过拍卖，最后成交价是200元，那么这个土地就是溢价土地，溢价率就是100%。

　　9、楼面价

　　楼面价是指土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积，楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

　　开发商只需将购买土地的成本，加上建安成本，税费成本，营销成本等相关费用，就可算出这个项目将来要出售的成本价格是多少，对比目前此地块周边的同类型项目的销售价格，就能知道自己的利润空间及运营风险。

10、七通一平&三通一平

　　三通一平：水通、电通、路通、场地平整。

　　七通一平：通上水、通下水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、通热力、场地平整。shqianyy