楼市库存大难题 城市去化差异大

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之前有报道称说是国内的楼市库存已经很严峻了，不同的测算方式得出的库存量也是大有不同，但唯一共同点就是数量都不是一般性的大啊！
个别城市13年才能卖完
在全国商品房库存高企的事实背后，城市分化已成为房地产市场的主基调。新城控股高级副总裁欧阳捷这样概括当前的房地产市场分化情况：一线城市全面向好，二线城市部分向好，三四线城市依然面临较大的去库存压力。
北上广深四个一线城市的市场规模基本上都在千万平方米左右，每年的成交规模能达到一千亿元以上，而全国的平均水平是171亿元。
除了楼市发展一直较为稳定的一线城市成交不断走高之外，南京、苏州、合肥等热点二线城市也进入了楼市发展的快车道，量价走势显著，需求旺盛，城市消化周期更是跌入了半年以来的低位。
中国指数研究院的报告显示，在监测的160座城市中，多数三四线城市的房地产市场受各类因素影响，发展面临较大风险。
以河北唐山为例，2013年唐山的经营性用地成交量达到了最高峰，近3年成交地块的规划建筑面积达3592万平方米，而近3年的年均销售面积仅263万平方米。按照这一去化速度，需要长达13年的时间才能消化掉近3年成交的土地。
人口密度成为投资决策关键
中国指数研究院研究总监蒋云锋认为，供应合理是城市房地产良性发展的基础条件。而政策机遇、特色产业发展及城市规划的完善也有助于带动城市楼市的上行发展。
反观那些房地产投资风险较大的城市，往往与前期投资过度、经济发展缓慢、人口吸引力弱等原因脱不开干系。
判断一座城市是否具有开发价值的指标很多。最简单直接的判断方式就是，土地消化周期越短越好，人均住宅供应面积越少越好，人口密度越高越好，人均购房支出越高越好。
三四线城市开发利润率的下降，导致过去一年房企中形成了一股回撤一二线城市的风潮。这其中更深层的原因在于一二线城市净流入大，整体经济更有活力。可见人口因素是判断是一座城市是否具有开发价值的重要标准。
人口密度越高，体现了一个规模和集聚效应，从政府来说可以以更少的投资来服务更多的人群，投资相对来说也比较能够容易地去做基础式的投资，对房地产业来说也是一个很好的提升作用。shqianyy
来源于：每经网