一线城市房价是独领风骚还是师老兵疲？

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在三四线城市忙着去库存时，一线城市已经在房价飙涨的路上遥遥领先！然而尽管诸多特殊性决定了一线城市得天独厚的优势，但到底是独领风骚呢还是师老兵疲？
  一线城市楼市火热 深圳上海领涨
  一线房价大涨是整个2015年中国楼市的最大写照，而深圳显然是这其中的大特写——和2010年底相比，2015 年末深圳房价上涨 89.0%。
  由于各城市供需状况各不相同，城市间房价分化现象并不奇怪。以国家统计局最新的12月数据来看，一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅明显 高于其他城市。其中深圳12月新建商品住宅价格环比上涨3.2%（前值上涨2.9%），同比上涨47.5%（前值上涨44.6%）；深圳12月二手住宅价 格环比上涨3.3%（前值上涨1.9%），同比上涨42.6%（前值上涨38.9%）
  而除了房价飙升之外，一线城市地价飞涨趋势也并未停止。2015年在中国经济大环境放缓的背景之下，上海平均地价依然上涨了38%。
  基本面支撑未变：供给稀缺且人口不断流入
  首先对比一、二手房交易规模来看，新房交易的规模不仅赶不上二手房交易规模，且新房交易集中在远郊区。2012年至2015年，深圳二手房成交面积是一手房的1.47倍；北京商品房二手成交相当于一手成交的0.93倍，商品住宅二手成交面积相当于一手住宅成交面积的1.18倍。因此，即便土地交易规模有所增长，其对应一二手总需求也不会很大。
  此外，具体到一线城市来看，北京等地拆迁成本高昂，上海和深圳主要城区容积率水平不低。容积率较高的核心城市，既缺乏未开发的建设用地，也缺乏城市大规 模更新机会。相较于中国其他城市往往只是土地供给的“名义稀缺”，在三大一线城市的核心区域，土地供给确实是实质稀缺。即便土地供给稀缺并不确保房价必然 上涨，但确实是支撑一线城市房价的长期因素。另一个大城市的主要优势则显然在于人口净流入因素。
  物极必反？涨速过快或带来房价回撤
  尽管长期的基本面因素不会在短期出现变化，但是这并不能确保城市房价短期的不断上涨。类似香港这样供给不足且人口较多的城市，历史上也出现过房价大跌的情况。而从国内历史来看，触发房价调整的直接因素，往往是房价短期上涨过快。
  比如2013 年之前，三四线城市供应过大的问题还并不明显，全国房地产市场仍然是整体供应不足和需求旺盛。但即便如此，2008年和2012年，市场还是出现了房价的调整。每一次房价调整之前，都有连续3年的房价上涨。因此从分项来看，即便在一线城市，如果房价上涨过快，持续时间过久，或早或晚也可能出现必要的调整。
  除了价值规律本身之外，居民财富缩水或多或少也会影响到房价的变化。总体来看，经济放缓及股市下跌都是楼市的负面因素。
  另外一个不确定因素则是购房者进一步加杠杆的空间小于市场预期，过去几年隐性杠杆工具盛行（首付贷），买房的首付比例在一些案例中可能是低于 20%，当然一线城市来看，这种情况相对要好一些。shqianyy
来源于：华尔街见闻网