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业主委员会自行与物业公司签订的合同无效
【案例回放】
2008年11月，原告宋某等5名业主起诉其所在小区的业主委员会、某物业管理公司，请求法院判决确认业主委员会与物业公司之间签订的物业服务合同无效。
原告诉称，2006年5月，业主委员会与物业公司签订了临时托管协议及补充说明，约定业主委员会委托物业公司对小区进行临时托管，物业公司按照业主委员会提供的有关财物收费标准进行相关费用的收取，2006年8月1日前物业管理费按10元/平方米收取，2006年8月1日之后按8元/每平米收取。物业公司根据该托管协议进入小区进行物业管理，并向业主收取物业管理费用至今。依据《物业管理条例》第十一条的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同做出决定。该条例第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。另依据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。业主委员会与物业公司在签订合同之前，并未在小区内召开过选聘物业管理企业为议题的业主大会，因此业主委员会与物业公司签署的带有物业服务合同性质的临时托管协议及补充说明是违法的。
被告辩称，由于当时情况特殊，业主委员会才与物业公司签订临时托管协议。并且在两年的服务时间里，业主也没有提出过异议，接受了物业公司提供的服务。所以，物业公司进行了事实服务，业主接受这种服务是在事实上承认了业主委员会与物业公司签订的物业服务合同，视同对合同效力进行了追认。所以业主委员会与物业公司签订的合同应该是有效的。
法院审理认为，《物业管理条例》是国务院颁行的行政法规，业主委员会与物业公司之间签订的协议是选聘物业管理企业的合同，二被告未经法定程序签订物业服务合同的行为违反了行政法规的强制性规定。如果说当时情况特殊，签订了临时性合同，或者是因情况特殊进行了“事实服务”。那么，在经过了两年的时间里，被告完全可以通过合法的程序使物业服务合同得到业主的追认。但时至今日，二被告也未经过合法程序签订物业服务合同。因此，事实服务并不能成为该合同违反行政法规强制性规定的抗辩理由。综上，二被告之间签订的物业服务合同应该认定为无效合同。
【法律专家分析】
本案为业主因业主大会和业主委员会在有关公共事务管理上的决定权限的争议引发的诉讼。小区业主之间因对房屋的区分共有关系而紧密结合在一起，他们不仅要对自己建筑物的专有部分进行管理，也要对共有部分进行管理，同时还要处理有关设施、设备的维护，物业服务等事项。在建筑物管理过程中的一些问题需要业主通过意思自治的方式协商决定，业主之间的自治团体就是业主大会以及作为其常设机构的业主委员会。业主在业主大会和业主委员会等自治机构中，享有一种作为建筑物区分共有团体的成员所专享的集体决定有关事务的权利，此种权利被称为业主的成员权。《物权法》第七十六条对业主的成员权的范围和行使的程序等做了原则性规定，与《物业管理条例》的相关条款构成了业主成员权的法律体系。其中，决定选聘和解聘物业服务企业和其他管理人的权利，属于业主的成员权范围。业主委员会是业主大会的执行机构，其只能按照业主大会的授权行为，所以业主委员会只能根据业主大会的决定与物业服务器也签订物业服务合同，而不得自行选聘或解聘物业服务企业。在没有业主大会授权的情况下，业主委员会与物业公司签订的物业服务合同当然无效。正是为了维护业主的成员权，法律对选聘物业企业的事务决定规定了严格的程序，即《物业管理条例》第十一条的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同做出决定。该条例第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主委员会违背行政法规的强制性规定所签订的合同自然是无效的。关于被告辩称的“事实服务”是否成立业主对合同效力的追认问题。笔者认为，法律的强制性程序规定未得履行，只有通过补正该程序方能奏效，业主并不能对该程序进行处置或者变通。这实质上是为了保障广大业主的成员权利益。在现阶段业主的成员权意识不强，自治意思和能力有限的情况下，这样的程序性规定更具有普遍的正面意义。本案中的合同被确认无效后，基于无效合同双方取得的利益自然得彼此归还。在物业企业提供的无形服务已经履行而在事实不可能归还的情况下，应由业主基于不当得利以货币形式予以偿还。
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发表于 2016-3-16 16:25
发表于 2016-3-16 16:41
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