营改增之房产交易方面知识问答

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距离5月1号营改增全面推开还有两周左右的时间了。现在普遍百姓比较关心的是与自身利益相关较大的房产交易方面的问题了！现在就来解答一下比较多疑问的地方。
一、全面推开营改增试点，哪些业务需要缴纳房地产业增值税？
一是房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目；二是房地产企业出租自己开发的房地产项目（包括商铺、写字楼、公寓等），适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目（不含不动产售后回租融资租赁）。
二、全面推开营改增试点，房地产业适用税率是多少？
增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。纳税人年应征增值税销售额超过500万元（含本数）的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%；小规模纳税人销售、出租不动产以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。
三、全面推开营改增试点，房地产业如何计税？
（一）一般计税方法的应纳税额。应纳税额按以下公式计算：
应纳税额=当期销项税额－当期进项税额
（二）简易计税方法的应纳税额分为：
1.简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：
应纳税额=销售额×征收率
2.简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：
销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）
四：营改增后，个人二手房交易税负到底会不会增加呢？
官方表示，此前个人转让住房的征税和免税政策将延续，税负将“保持基本稳定”。他表示，因为税基有所缩小，所以营改增后个人交易二手房税负没有增加，而且还略有降低。
举例说明：过去征营业税5%，现在改为增值税还是5%。过去的5%时，如果二手房价格是100万元的话，100万乘5%，交5万元的营业税；现在如果价格还是100万元的话，是100÷（1+5%）×5%=47600元，少交税2400元。相当于原来营业税负担是5%，营改增以后的税收负担是4.76%。
同时个人在交易二手房，包括在办理二手房产权证的过程中，涉及到的相关税收问题及办税的流程，办税的场所，都保持不变。国家税务总局经过认真的研究，个人的二手房交易，以及自然人二手房出租，仍然委托地税部门来代征等原来怎么申报的还是怎么申报，一切维持基本不变。shqianyy