作者：刘远举
2016.04.17
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土地续期问题，不管是一次性收三分之一土地出让金，还是逐年收取（几乎等同于收房地产税），亦或是不交禁止转让，都会打破房产长期免费拥有的虚幻假设。
该来的问题，一定会来。温州房屋土地出让到期不能买卖的事情，激起了公众的严重关注，一时间热议纷纷。
中国土地制度中的住宅用地使用权期满之后如何办，一直都是一个悬而未决的问题。1990年5月，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，个人与企业可以有偿使用、交易建设用地的使用权，居住用地的出让年限最高为70年。2007年的《物权法》规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
虽然字面上不用交费，但在现实中，这几乎是不可能的。
随着中国房地产市场的兴起，土地出让金的单价及总量飞速上涨,中国的地方政府获得了大量的资金。土地财政成为地方政府重要的财政收入来源。任何政府都有提高税负的冲动，出于GDP和财政收入的考量，大部分中国地方政府出现了“卖地冲动”，这就导致财政收入严重依赖于土地财政。当下中国存在的地方债问题，很大程度上就得依靠土地财政来解决。
2014年，中国经济周刊发布了一个关于土地财政的报告，报告以“土地偿债在政府负有偿还责任债务中占比”来衡量地方对土地财政的依靠度，23个省份中，浙江排名第一，高达66%，而最少的省份甘肃、河北、山西也占到了20-22%。这意味着，即使对土地偿债依赖度较小的省份中，也至少有1/5的债务要靠土地来偿还。
卖地是不可能持续的，中国人口红利已经逐渐消失，城市化进程虽然在持续，可相对于整个土地财政的需求，还是不足。这就意味着，政府必然会打已经卖过的土地的主意。公允的说，某种形式的续交，却是一种必然，也是世界各国的普遍做法。房地产税也是世界各国较为普遍的一种制度。逐年缴纳的房地产税，70年的总和并不见得比一次性的土地出让金少。一定程度上，可以说土地出让金实际上就是房地产税。
但是，它与房地产税还是有着微妙的区别。
中国老百姓对房产的想象：掏出几十年积蓄，买了一套、两套、或三套房子，经济不断飞速发展，城市不断变大，房子不断增值，几十年后，房子旧了，正好赶上拆迁，政府又赔上一大笔钱，然后，拿着这一笔钱，又去买更好的房子。老百姓实际上把房产当做了可以永久无成本的拥有，买500万的房子，住进去，还能得到升值。某种程度上，中国房地产的多年持续上涨，甚至暴涨，都是建立在这个假设上的。在现实中，老百姓早已经把房产当做了自己的恒产，是一种可以长期拥有，不会折旧的东西。
这就意味着，土地财政，使政府获得收入，是一种税，但同时，老百姓也感觉得到了资产，几乎没有税负的感觉。从这个意义上讲，中国的土地财政，更准确的说，是一种没有税负感的财政收入。这也是土地财政大行其道的原因，因为没有阻力。
显然，政府的需求与老百姓的想象，两者之间存在尖锐的矛盾，但是，由于政府新增土地还能维持，而70年似乎很长很长。所以，两者一直相安无事，其具体表现就是，当下的中国房地产市场，人们几乎忽略了土地使用权的时间差异。不同的房子的房龄，刨除房屋质量造成的价格差距，新房与旧房在市场上的价格是差不多的。
然而，不幸的是，幻象必然被戳破，矛盾终究会爆发——如果拖得越久，爆发得则越大。
房价由楼面地价、建筑成本、开发利润、相关税费构成。有砖头、水泥构成的房子，会变旧，有设计寿命，按照中国的建筑质量，70年折旧完很正常。与此同时，楼面地价就是分摊到每层楼的土地出让金，楼面地价已经占了房子单价的很大一部分。70年之后就到期。这就意味着房子随时都在折旧，70年折完。如果土地出让金仍然按市场价格，那么，业主几乎等于重新按市价买一套了。
4月17日新华社就发表文章，表示土地出让金或许会少收，还把已经转让的土地比作二手车，但遗憾的是，土地是不会变旧的。“二手土地”收费，不是一种市场道理，只能是一种“税收”或“收费”政策，然而，这种“税收”或”收费“政策，却是中国土地财政，乃至更大层面上高税负、高支出的财政模式不能承担之重。
所以，与老百姓的想象不同，实际他们所要面对的，是一旦到期需要续交土地出让金，住500万的房子，等于每年花10万。中国是一个高土地价格，低收入的国家，那怕二三线城市，七八十万的房价，每年增加七八千的开支，对普通中国家庭也是沉重的负担。这个想象戳破，所谓房屋增值，投资保值，都变为了笑话，必然进而影响房价。
土地续期问题，不管是一次性收三分之一土地出让金，还是逐年收取（几乎等同于收房地产税），亦或是不交禁止转让，都会打破房产长期免费拥有的虚幻假设，一方面直接影响到每年的拥有成本，另一方面，也会影响市场心理预期，进而影响中国的房地产价格，乃至中国经济。
中国的事情似乎是击鼓传花，土地产权也是其中最重要的一朵花，一朵烟花，鼓点终会停下。不管何种处理方式，土地续期问题，对中国的经济注定会产生重大影响。因此，在国家顶层设计上应审慎权衡，尽快出台关于出让土地续期的实施细则和收取标准，并通过立法予以确认，从而纾解公众焦虑，以安民心！
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发表于 2016-4-22 16:39
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