多了五百万？！（上）

小丸纸

一、农村拆迁律师案情介绍

郭世武（化名）与李坦（化名）系表兄弟，均为北京市海淀区东北旺乡安宁庄住户，比邻而居。

郭世武所住房屋由其父亲郭清（化名）、母亲李华智（化名）共同所有，房屋建筑面积约234平米，占地面积为340平米左右。该处宅基地中有58平米系东北旺乡zf于1995年批给郭世武建房使用，有东北旺乡zf所作《村民建房用地申请审批表》为证。2005年12月上旬，经北京市海淀区公证处公证，郭清、李华智将一间主房赠与给郭世武。郭世武的户口独立落于该房屋，属于典型的“一屋两户”。2004年3月，李华智将最外面的一间50平米的房屋办理了《房屋租赁许可证》。2004年下半年，郭清下岗。2005年1月，郭清在自家房屋上办理了个体工商户营业执照，经营起一个十几平米的食杂商店。

李坦所住房屋由其母亲李华慧（化名）所有，房屋建筑面积约220平米，占地面积为320平米左右。2004年3月，李华慧将最外面的一间50平米的房屋办理了《房屋租赁许可证》。

2009年，郭世武、李坦获知自家房屋早已于2005年划入安宁庄地区居易园住宅小区项目拆迁范围。郭世武收到了两份《评估报告》，一份于2005年12月26日作出，评估价格是99万多，另一份则于2009年5月20下发，评估的面积与价格都有了变化——面积缩水，价格降低了1万。李坦只收到了一份2005年12月底作出的《评估报告》，评估价格不足90万元。

因评估价格距离郭世武、李坦期望的20000元/平方米补偿标准相差甚远，而李坦又有一同学在拆迁办部门工作，郭、李二人便打起了“友情牌”，寄理性补偿希望于该同学。岂料，该同学反倒帮起了“倒忙”，不仅没有为昔日同窗争取到理想补偿，反倒隔三差五上门做李坦的思想工作，要求其降低期望值，早签协议早腾房。

时光飞逝至2010年4月21日，拆迁人北京上地房地产开发有限责任公司针对郭世武一户提起拆迁裁决程序，向北京市海淀区房屋管理局提交了《裁决申请书》，被申请人为郭清。4月22日，海淀区房屋管理局通知郭清进行了谈话，情势不容其乐观。

临近强拆分水岭的郭世武一户联合了遥望理想补偿而不得的李坦一户委托梁红丽律师、马丽芬律师全权代理拆迁补偿安置事宜，以求避免走向强拆并实现理想补偿。三个月时间的飞逝，三道法律程序的运作，最终以每户四套房子（总价值约六百万）的产权调换结果帮助郭世武与李坦两户彻底摆脱拆迁伊始出现的负轭命运。



二、农村拆迁律师办案掠影

      办案第一阶：裁决阻隔三连环

摆在拆迁律师（www.zmfuwu.com）梁红丽律师、马丽芬律师与其委托人面前的第一个重量级难题无疑就是裁决危机。二律师只争朝夕，对拆迁项目的合法性进行了全面审查，一如既往地在拆迁许可证核发环节发现了“黑洞”，于是颇富战略性地采取了“三连环”法律措施阻挡裁决决定书的作出：

一连环：起诉拆迁许可证

梁、马二律师的维权第一力作即为起诉为北京上地房地产开发有限责任公司核发《房屋拆迁许可证》的海淀区房屋管理局，主张其作出被诉行政许可的过程中违反实体和程序规定，在北京上地房地产开发有限责任公司提供的材料不齐全、不符合法定要求且安置资金未到位的情况下违法发放涉诉拆迁许可证，依法应当予以撤销。

二连环：一间房的确权之诉

继拆迁许可诉讼进入了法院这一“正义之宫”后，梁红丽律师与马丽芬律师又以疾如旋踵的速度提起另一意义匪浅的民事诉讼——确认郭世武对郭清、李华智赠与给他的一间主房的所有权。同时，梁、马二位律师将2005年海淀区公证处出具的赠与《公证书》、1995年东北旺乡zf作出的《村民建房用地申请审批表》、郭世武落户于涉诉房屋的独立户口本作为重要证据提交给法院。此诉的诉讼结果期待可谓如“囊中取物”般没有悬念。

三连环：申请裁决中止

确权之诉“二进宫”之后，梁、马二位律师便将一份字字珠玑的《中止裁决申请书》郑重提交给主管裁决的行政机关——海淀区房屋管理局。该申请书有力地摆出了裁决应当中止的两点“论点”：①裁决所涉房屋的产权情况存在争议，郭世武已经向海淀区人民法院提起确认产权的民事诉讼，该案法院已正式受理，没有做出生效判决，根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十二条第（二）项规定，裁决机关应当中止裁决的下发；②郭清、李华智已针对裁决所依据的拆迁许可证提起行政诉讼，该案法院业已正式受理，该案的判决结果直接关系到北京上地房地产开发有限责任公司能否作为拆迁裁决申请、裁决是否具有事实依据，根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十二条第（二）项规定，裁决机关应当中止裁决的下发。

一、二生三的连环法律运作换来了海淀区房屋管理局的慎重对待，裁决减速，为梁、马二律师后续工作的展开稳住了局面！

       办案第二阶：向失衡的评估出击

历经裁决阻隔三连环运作的辉煌之后，梁红丽律师与马丽芬律师开始寻思推动维权行动的纵深发展。这一次，两位资深律师将维权之杠杆确定为重新委托评估。

2010年5月6日，一封《重新委托评估申请书》被提交至海淀区房屋管理局，该申请书指出，依据《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条，拆迁房屋的评估应当根据拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素进行的房地产市场价格进行的评估。同时，北京市建设委员会《关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见》第六条进一步确定了拆迁的评估应当采用市场比较法。此外，《建设部关于清理城市房屋拆迁有关地方性法规、规章中有关问题的通知》中明确，“一些地方规定，房地产市场评估价由房地产评估机构以房屋拆迁许可证核发时zf公布的货币补偿基准为基本依据，与《城市房屋拆迁管理条例》以房地产市场评估价确定补偿标准的原则不一致”。比照前述三大法律规范之要求，北京上地房地产开发有限责任公司单方委托的评估机构对郭世武、李坦两户进行的评估一则未采用市场比较法，而是照搬2001年基准地价和基准房价，二则评估结果以2005年拆迁许可作出时zf公布的货币补偿基准为基本依据，完全背离了被拆迁房屋在2009年市场环境下的市场价格，是显失公平、公正的，也完全不符合法律相关规定，是无效的评估结果。鉴于评估报告是裁决的主要事实依据，郭世武、李坦两户要求重新委托有资质的评估机构按照市场比较法进行重新评估。

前述申请的提起，进一步催深了已踏出半只脚的裁决程序的“冬眠”状态。委托人们，至此似乎在惊心动魄的喧嚣夹角中获得了暂时的静谧时光。

       办案第三阶：“铁腕”应对非法强拆

也许，风平浪静的表象总是隐藏着惊涛骇浪的真实。就在郭世武、李坦两户安享短暂平和时光时，郭世武家院落外大门口旁租赁给他人使用的三间房屋遭遇毫无先兆的强力拆除，居住其中的租客差点儿被砸伤。案发后，郭世武迅即按照二律师的指导到公安机关立案。经公安机关调查了解，违法行为人浮出水面——拆迁人北京上地房地产开发有限责任公司、拆迁公司北京市常聚房屋拆迁有限责任公司。随即，梁红丽律师、马丽芬律师一纸诉状将违法行为人推上民事侵权诉讼的“被告席”，要求二被告对非法强拆的两间房屋恢复原状，并赔偿财产损失10000元。

扣人心弦的诉讼，叠合裁决障碍的难以逾越，释放着漫天席地的无形高压，将拆迁人北京上地房地产开发有限责任公司层层包围。最终，饱受压力之苦的拆迁人决定做出利益分割，向郭世武、李坦两户后抛出了绿色的和谈橄榄枝。每一次谈判，均是二委托人靠近拆迁补偿理想“彼岸花”的新的阶梯！阶梯的顶端，则是期盼中惴惴等待的胜利——拆迁人妥协，同意每户四套房子，另就非法强拆郭世武一户三间房事件赔偿七万余元。