三月住宅市场创新高！新政后价格将走低？

房产小达人

2016年后上海市住宅供应有所回升，3月全市住宅推案77.84万方，环比大幅上涨401.61%，成交面积达185.82万方，环比上涨170.97%，成交量创12个月新高，均价环比下跌9.79%至3.30万元/㎡。

外环外成交量占比76%，价格结构性下滑

从成交结构上看，上海市3月住宅成交量185.82万方，其中76%的成交量来自外环外，约141.2万方，外环内成交量能较小，仅44.62万方。

近半年，上海市各环线住宅均价稳中有升，上海中环内二手房房价及中外环涨幅较快，分别为12.8%及14.2%，外环外涨幅较小6.3%。由此可得，3月成交量虽较2月上涨170.97%，但76%成交来自房价较低的郊区，均价较高的中环内成交较少，所以虽然成交量创新高，但郊区成交量大导致均价有所下滑。

去化周期缩短至5.32个月，供不应求长期持续

另一方面，截止3月底，上海市住宅存量670.11万方，环比下降12.89%，去化周期约5.32个月（按近12个月平均去化量计算）较2月去化周期（7个月）缩短近2个月；其中，市区存量118.60万方，较上月减少22.19万方；郊域存量551.51万方，较上月减少76.94万方。住宅存量市场历经半年左右的逐步回落，出清周期已接近较低的水平区间。

专家：市场保持供不应求，价格或稳中有升

上海中原房产中介市场研究中心认为：全市住宅库存回落至670.11万方，去化周期缩短近2个月至5.32个月，同时，伴随着土地市场供应限制，住宅市场未来将维持总体供不应求的格局，均价仍长期看涨。

从市场整体表现来看，受新政影响，一部分需求将被抑制，刚需及刚改出现量能回落将是大概率事件，但上海市区二手房价格表现依旧坚挺，郊区价格虽有所波动，但长远来看仍将稳中有升。Shhuang44ss

亡溺

dint  yixia