置换买房，想清楚了才好实施

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还没有自己房子的买房是刚性需求者，有房子的想要去换一套更好的是改善型置换者！当然换房会有很多原因，不管你是二胎了、想换大房子了、想要换环境了等等。在换房之前，你一定要想清楚。
普遍的换房原因
为了孩子能上个好学校；现有房子太小，住不下；周边环境和房子本身问题；为了脸面；有钱任性；为了和父母近点儿。
明确了换房需求，接下来就是卖房再买房了。换房族可以选择新房或二手房，两者各有千秋。
——新房
优势：税费相对简单，只有契税和公共维修基金两项大额支出。房源全新，价格较二手房更低。
劣势：新房通常位置更偏，配套不完善，交房周期较长，等候成本较高。
——二手房       
优势：房源大多位于商圈较为成熟地段，配套完善。
劣势：二手房税费较新房更高，公共维修基金虽不用交，但契税、中介佣金、卖方转嫁的营业税、个税等更高。如果是非普通住宅，税费成本通常高达房价的10%。
完整的换房流程通常是这样的：卖房→审核买房资质（限购人群）→寻找新房源→签约→入住。但实际上，并不是人人都能很顺畅的把这个流程走完。原因可能是：
1、 政策变动，买房资格审核出现问题，卖房后，无法在目标区域买房，比如北京的通州区就实施了单独限购政策。
2、 卖家涨价或爽约。这对换房族的风险最大。
虽然先卖风险更大，但先卖的成本更低，因为卖完后又可以按首套房成本来买房。我们来算一笔账。A君上海一套70平米的两居室，打算换一套120平米。按上海2016年4月均价45851元/平米计算，A那套70平米两居室市价约为320万元，同地段置换120平米约需550万元。
换房成本比较
房贷支出
先卖房后买房
已卖房总房款全部算作首付，剩余230万元选择20年商贷，利率按首套房85折计算，月供为14144.44元；本息支出总额为14144.44×240（期）≈340万元；其中利息总额为109万元。
如果先买房后卖房
已卖房总房款全部算作首付，剩余230万元选择20年商贷，利率按基准利率计算：月供为15052.21元
本息支出总额为15052.21×240（期）=360万元；其中利息总额为131万元。
两者的契税支出
先卖房：执行首套房契税税率1.5%，契税额：550×1.5%=8.25万。
先买房：执行二套房契税税率3%，契税额：550×3%=16.5万。
由此可算出，由于贷款利率和契税的差别，先卖房比先买房贷款支出少近20万元，契税则少交8.25万，总买房成本比先买房要少28.25万元。
需要注意的是，合理安排过渡时期的住房也很重要，因为完美房源并不那么容易寻找，要给自己留好退路。shqianyy