购买二手商住房，想象与实际差很多！

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当你在一线城市打拼生活，你会发现一件很“心酸”的事情，那就是想买房安家居然被限购，然后只能选择商住房。而当你购买二手商住房时，你又会发现，想象中的与现实有着巨大的差距。
190万元商住房税费85万元
除了土地年限、水电等“硬伤”外，商住项目的售楼员不曾告诉购房人的是，购买之后，将来如果想出手套利，相比于普通住宅在个税、增值税和契税上可享有的优惠，商住房转让没有任何税费优惠。
“虽然转让的税费成本在现实中都会转嫁给买家，卖方不用承担，但大额的税费会增加买家的整体负担，也就变相加大了商住房的出售难度。”曾经做过二手商住房交易的经纪人周先生告诉记者，而对买家来说，大额的税费是看房之初不会亮在明处的
据了解，通常，商住房再交易需要缴纳差额5%左右的增值税、差额30%至60%的土地增值税、差额20%的个税、网签价3%的契税、网签价千分之一的印花税。以一套原值45万元、现售价190万元的二手商住房为例，买家在购买时，需要缴纳7.25万元的增值税、至少43.5万元的土地增值税、29万元的个税、5.7万元的契税、1450元的印花税。总计起来，税费就需要至少85万元，几乎占到购买价格的一半。
而公司买商住“藏着”房产税
售楼员没有说明白的是，尽管只是把身份标签从个人更换成了“企业”，但因为身份性质不同，购买和再出让时的税费成本又不一样。
以200万元、购买了一套100平方米的商住房为例，按照售楼员所说的“以公司名义”购买，则一年的房产税为16800元，土地使用税最高为3000元。按照期房的交易程序，若购房人购买4年后上市交易，交易前的持有税费成本就为79200元。这笔钱，是以个人名义购买时所没有的。
同时，以公司名义购买的商住房进行转让交易，还需要缴纳申报价3%的契税、申报价万分之五的印花税、差额30%至60%的土地增值税、差额5.6%的增值税。假如4年后以400万元的价格出售，则涉及60万元土地增值税，11.2万元增值税、12万元的契税和2000元的印花税，总计83.4万元。
商住房未来可能出手难
鉴于二手商住房的种种劣势，这几年，从实际交易中看，商住房更多是满足部分被限购的购买者的过渡产品，购房人无法购买普通住宅只能选择商住房，并非看中其长远的商业投资价值。这就决定了商住房并不能替代二手房成为住宅市场的主流。
并且如果政府出台了限购政策，购买商住房的只能是企业或长期投资者，需求面临急剧收缩。本身商住房性价比不如普通住宅，限购以后商住房作为过渡产品的吸引力会下降，也会使得后期换手更为困难。shqianyy
来源：北京晚报