唐心建安岳县国土资源局房屋拆迁安置补偿合同纠纷代理词

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唐心建诉被告安岳县国土资源局

              房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案

                 代理词----- 胡代国-2016年6月16日15时审理

尊敬的法官:

原告唐心建诉被告安岳县国土资源局房屋拆迁补偿协议【以下简称协议】纠纷一案，现在根据法官的审理总结，双方对证据的举证质证意见，结合本人庭前所了解的情况，发表如下代理意见：

    本案主要有以下六点争议：

    一是签订协议的甲方拆迁人是被告安岳县国土资源局【以下简称被告】是否应当按照独立户安置给原告唐心建建房门市基础2--3个【每个面积为39.6平方米=3.6米X11米】？

     二是协议第六条的安置方式行为，是民事行为，还是行政行为？因安置门市基础个数产生的争议，是应当通过民事诉讼解决纠纷，还是先通过县政府调解-、再通过批地机关行政复议，后进入行政诉讼程序？

    三是安置原告2-3个门市基础的事实根据是什么？是适用《四川省《中华人民共和国土地管理法》实施办法》【以下简称《实施办法》的41条、52条以及《物权法》第42条、第44条的强制性规定，还是适用安岳县的有关“以征地前封户，以公安局锁定的户籍及在籍人口为准，按照一人户一个门市基础、2-3人户2个门市基础......的所谓政策？

   四是协议第六条约定的安置方式【一】实行统一拆迁，统一划地给乙方自建。没有约定安置时间、安置地点、主要没有约定按照征地前公安局锁定的户籍及在册人口划地，更没有约定安置给原告几个门市基础等等最关键最主要的细节，协议签订六年后才出审批表、再出公示表，在发生争议的2015-2016年,才告知按照所谓的安岳县政策，10年前的【2001】136号文件规定的安置方案，安置划门市基础1人户1个，2-3人户2个、4-5人3个的政策，该政策是否符合国家有关拆除农民房，先安置，后拆迁的行政法规的强制性规定？是否符合协议形式要件、实体要件。

     五是本案协议第六条，没有约定安置门市个数、面积，是否不再安置？是由国土局按照法规安置？还是被告当庭辩称的由其他所谓的相关部门通过重新审查核实，按照安岳当年的安置方案安置？还是按照《合同法》第60条、第61条、62、63条规定，协商不成，按照交易习惯、按法律法规规定安置？

   针对上面的五项主要争议，本代理人一一发表如下意见：

     

    第一、原被告双方所签订的《房屋拆迁补偿协议》，顾名思义，是民事协议，被告不但应当对拆除房屋进行重置价补偿，还应当依照《物权法》第42、44条以及川委发【2005】12号文件的规定，保障被拆迁人居住条件，偿还安置原告依法获得的用益物权宅基地使用权给原告自建住房。下面是协议的基本内容：

   1、2009年7月18日，被告与原告父亲签订了《房屋拆迁补偿协议》【以下简称协议】

    2、协议目的，因城市建设的需要，甲方拟对其征地范围内的房屋实施拆迁；

    3、征地拆迁补偿的法规，《中华人民共和国土地管理法》、四川省《中华人民共和国土地管理法》实施办法、资阳市人民政府1号令；

    4、补偿的政策文件是安府发【2009】65号；

    5、达成协议的方式：本着相互协商、合理合规的原则、甲乙双方就房屋拆迁补偿安置的有关事宜议定如下：证明是是民事协议不是行政行为】

    6、被告根据原告提供的《集体土地建设用地使用证》、《村镇房屋所有权证》认定原告房屋建筑面积265.68平方米需要征收拆除补偿；

    7、被告按照重置价，每平方米320--330元的标准对原告房屋面积进行了补偿；

    8、协议第六条约定：安置方式：实行统一拆迁，统一划地给乙方自建。但没有约定安置时间、安置地点、划地面积、没有约定按照征地前公安机关登记锁定的户籍、锁定的户籍人口划地，没有约定一人户一个门市、2-3人户2个门市基础、4-5人3个门市基础等具体主要细节内容。

     协议本条第7项约定：若乙方出具《独生子女证》，经工作组核实无计划外生育的，按增加1人划宅基地。但，没有约定审核认定安置独生子女的起止时间的分界限。属于协议约定不明确。

     协议本条还约定了其他事项五项。

       第二，协议载明的客观事实证明了以下目的：

   一是需要特别说明的是2009年7月18日，原告与被告签订了协议后，被告没有按照协议第七条约定，给乙方一份协议副本，更没有依照法定程序，告知原告有关的安置政策。直到2016年6月12日，原告申请法院调取到自己协议复印件。标题是《房屋拆迁补偿协议》，没有“安置”二字。这一事实证明被告违约，也证明原告之前不知道协议内容以及相关政策。

   二是证明国土局是当事人、拆迁人、是本案的适格被告，应当由国土局安置偿还原告的土地使用权；被告辩称，协议上，没有写安置二字，就不安置。具体安置应当由其他相关部门共同商议决定安置土地。被告答辩的理由不符合协议约定，因为其他第三人不是本案的协议当事人。

   三是协议是民事行为，是双方平等协商签订，《合同法》第8条规定，依法成立的合同，受法律保护。

四是，协议不是行政行为。只有征收土地公告、安置补偿方案、审批决定，三者是行政行为。本案原告不是对前述三行政行为不服，而是对被告没有依照协议约定履行不服，对被告朝三暮四、擅自变动安置门市面积不服。因此，本案是合同纠纷。

    五是拆迁补偿安置还房是以物换物补偿价金的合同性质，应当参照买卖合同的有关规定履行。

   征收拆迁房屋补偿安置，法规规定，被拆迁人可以选择产权调换、也可以选择货币补偿安置。本案安置方式选择的是划地自建房。被告按重置价补偿按地上附着物补偿，只是其中一方面；偿还安置新的地基让原告自建住房，是更主要的方面。二者缺一不可。拆迁、补偿、安置，是以物换物补偿价金的民事行为。《合同法》第175条有关“当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定。 ”，因此本案是民事互易行为，不是行政行为。被告辩称的协议是行政行为，补偿、安置是行政行为，被告是对协议合同概念理解错误

    六是协议上没有约定偿还安置给原告重置房屋的土地面积，属于协议约定不明确。根据《合同法》第60条的相关规定，合同约定不明确，当事人需要继续履行该合同的，解决争议有以下三种方式：第一是协商解决，第二协商不能解决，按照交易习惯解决；第三是按照合同法第62条、第63条依照规定解决。

就本案而言，原告认为协议有效，只是没有约定偿还安置给原告重新修建房屋的面积。所以，原告要求依照双方约定的《实施办法》第41条、第52条规定履行，或者按照《物权法》第2条、第117条、第121条、第42条、第44条规定解决，按照川委发【2005】12号文件第三项规定解决纠纷，无论哪种方式解决纠纷，都必须保证被拆迁农民原有生活水平不降低，保证还房对等略好。更是合情合理合规，公平公正。

第三、原告要求被告安置2--3个门市基础有下列证据

    证据1离婚证、证明2009年9月27日，原告与欧贤菊离婚，户籍分开，女儿唐雪在其母亲户籍上，女儿唐丽在原告的户籍上。

证据2、结婚证及出生医学证明书。证明2009年10月12日，原告与刘燕结婚。结婚上到安岳县公安局颁发的户口本上，刘燕的身份是“粮农”。证明结婚上户时，还没有农转非。证明刘燕应当享受门市基础安置。2010年9月11日，儿子唐飞出生。证明原告户籍人口为4人。由于安置正在进行中，且，安置土地为国有土地，唐飞作为家庭成员，有权要求安置门市基础。

   证据3、2009年7月18日， 被告与原告签订的《房屋拆迁补偿协议》。协议签订后，拆除原告的房屋时间不详。根据被告打款的时间可以推定，但打款的时间，原告也不详。

   证据4、四川省人民政府川府土【2011】315号文件批复安岳县 石桥铺广惠村8组集体土地作为安岳县2010年第18批乡镇建设用地。证据来源：2016年5月20日，安岳县房屋征收局在对罗光理行政赔偿一案的《行政答辩状》【原本】第一条第1项辩称：“四川省人民政府川府土【2011】315号文件批复安岳县石桥铺镇广惠村8组集体土地作为安岳县2010年第18批乡镇建设用地，罗光理的房屋位于征地范围内”。安岳县人民法院的判决书【原本已当庭提交法官】，被告举证证据认定的事实部分，也载明了该证据川府土【2011】315号文件，被告当庭认可该二证据是真实的。

   举证 川府土【2011】315号文件批复的证明目的，证明被告在2009年封户的时间起点不符合《实施办法》第41规定，应当在2011年315文件批复征地后至公告之日起封户。证明2009年封户对原告没有约束力，对依法分户、依法结婚、生育的更没有约束力。

    证据5、四川省《中华人民共和国土地管理法》实施办法第41条规定，封户从取得省政府征地批文后，自征地公告在征地所在社，发布之日起计算【另有法规规定封户最长期限不超过一年】；且依法分户、依法婚嫁、正常生育的不在封户之列。

    证据6、 四川省《中华人民共和国土地管理法》实施办法第52条规定：

    证明目的：农村农户一户一宅，人均宅基地面积在20-30平方米，3人以下按照3人计算、4人按4人计算、5人按5人计算。拟证明对本案原告应当按照4人户划地80-120平方米建住房。

证据7、2015年 月 日。被告第一次公示的《石桥铺镇广惠村八社还房门市基础分配审批表》并盖有安岳县国土资源局拆迁专用章【以下简称审批表】。审批表载明：被告安置给原告门市基础2个。安置给欧贤菊门市基础2个。

    请法官特别注意“审批”二字含义，既然是审批表，行政机关审批符合规定安置条件、以及应当安置的门市个数的被拆迁户，才写在表上，然后公示。证明通过表公示前，应当是通过了房屋征收局、国土局、县政府等等权威部门，反复审查核实无误，最后作出的行政决定，这个审批决定对行政相对人有直接的法律厉害关系，一旦通过表反映公示出来，是任何人都不能更改的行政决定。

证据8、2015年6月30日，第二次《石桥铺镇广惠村8组还房门市基础分配公示》（2015年6月30日锁定的划地自建安置对象）。公示表证明，被告将原告名字写到前妻欧贤菊一起。 两户共安置门市基础3个。意思是各1个半。

证据8、《实施办法》第41条、第52条规定。拟证明目的，封户应当自征地公告发布之日，原告与欧贤菊户籍分开，并获得独立户口本，是符合行政许可法的相关规定的，被告应当按照独立户安置原告门市基础或者按照《实施办法》第52条规定，划土地使用权给原告修建住房。

   本代理人认为，如果按照川委发【2005】12号文件第三项强制性规定执行，应当依法，先安置，后实施拆迁。如果签订协议后，被告立即安置给原告土地，自建房屋，就不会出现，现在被拆迁户们，户户人心惶惶、不少人被迫起诉政府相关部门，甚至不断上访。

   不可理解的是，2015年，在反腐败过程中，由于房屋征收局几乎全军腐败、全军覆灭。内部编织14人，有十个腐败人员被刑事处理。所以，通过审批公示后的被拆迁户，安置的门市基础个数，没有关系的，几乎户户减少1-2个门市基础，村民损失惨重，反应激烈。请问，如此行政乱作为，政府的公信力何在？诚信何在？脸面何在？

    第四、被告的答辩理由不能成立。

    法官当庭询问被告：《石桥铺镇广惠村八社还房门市基础分配审批表》上显示，原告有门市基础2个，欧贤菊也有门市基础2个。为什么第二次《石桥铺镇广惠村8组还房门市基础分配公示》（2015年6月30日锁定的划地自建安置对象）上，又改变了将两户合并到一起，安置门市基础个数减少了？

   被告辩称：对于原告出示的《石桥铺镇广惠村八社还房门市基础分配审批表》及《石桥铺镇广惠村8组还房门市基础分配公示》（2015年6月30日锁定的划地自建安置对象）真实性，被告均无异议。但是，由于第一次审批表公示后，发现不少问题，所以，政府相关部门就重新审核，重新审核纠正了不该享受的门市基础的人员，再公示的。依照拆迁安置范围确定后【以征地公告发布之日计算】，所以，就改变了，安置门市个数变少了。

      原告对被告的答辩意见提出如下反驳：

一是被告没有在举证期内向法院出示广惠村8组集体土地被全征的批文、征地公告、拆迁安置补偿方案及安置政策、没有出示封户的相关文件依据；被告回答法官，具体封户时间，被告全然不知。

法官说：你们是代理人，今天是代理国土局在说话、在答辩啊！既然，你们答辩，不知道，就请书记员如实记入庭审笔录。

     相反，一是，原告出示给法院的证据川府土【2011】315号征地批复文件。该批复文件证明，被告采取先上车，后买票的违法方式，先征地、先封户、先拆迁，后安置；而且，以乡镇建设用地名义申报，获得批文后，擅自改变土地用途，变更为商业用地，开发商品房。如果不相信，可以去现场看看。

   二是，依法分户、依法婚嫁、正常生育的不在法律法规政策规定的封户之列。

    被告混淆概念，将原告依据《行政许可法》申请分户成为的独立户，先是审查认定合法，批准原告享受2个门市基础，后是列入封户范围前，公然将原告合并到已经离婚已经另外结婚的欧贤菊一户，划门市基础。被告的行为，严重违反《实施办法》的第41条规定，违反合同法相关规定，违反诚实信用原则，于法无据，不合情理。

     三是协议没有文字约定必须按照安岳县政策安置门市个数。协议约定的是，按照《实施办法》安置。根据《实施办法》第52条规定，原告应当获得3人户的安置土地90平方米。

      第五、法规以及安岳的政策规定：封户期限最长不超过一年。

     （2011年3月17日 中纪办﹝2011﹞8号）

     中纪委、监察部《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》：征地拆迁，要先安置，后拆迁，要保证被征地农民原有生活水平不降低，要保证被拆人的居住条件。在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。

      国务院令590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定：房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

      上述封户暂停期限不得超过1年的规定是已经作废的国务院令2001年305号《城市房屋拆迁管理条例》第12条规定的延续。

        安岳县人民政府安府办函〔2013〕205号《关于加强县城规划区内相关管理的通    知》规定：经县委、县政府研究同意，现将有关事项通知如下。一、明确县城规划区近、中、远期控制区：

    对县城规划区内按照城市拓展划分为近期控制区、中期控制区、远期控制区，实行分类管理、分类审批。

    （一）明确封户区域。对县城规划区短期内即将实施或正在实施重点项目建设的区域实行封户管理，该区域在规定时间内不再审批分（立）户等事项。每年由县人民政府发布《城市重点项目规划红线范围内封户的通知》，时效为1年，在1年内封户区域根据重点项目实施情况可进行动态调整（近期封户区见附件1，封户时限自发文之日起1年）

      根据安岳县政策的规定，封户期限最长不超过1年，针对本案而言，既然，公安机关依照《行政许可法》的相关规定，颁发给原告独立户口本，被告又与原告签订了《房屋拆迁补偿协议》被告就应当安置原告门市基础至少2个，被告取消原告享受2个门市基础的行为侵犯了原告的合法权益。不符合协议约定和法规政策规定。

      综上所述，请求法院采信本代理人的上述意见。

此致

                     唐心建的代理人胡代国

                              2016年5月16日

小糊娃，一个字：输！