张庆春诉安岳国土局房屋拆迁安置补偿合同纠纷代理词

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张庆春诉安岳国土局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案

              代 理 词    代理人       2016年6月  日

尊敬的法官:

本人依法接受委托，代理原告张庆春诉被告安岳县国土资源局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，现在根据法官对本案的审理，双方对证据的举证质证意见，结合本人庭前所了解的情况，针对法官总结的本案被告安置给原告的建房地基基础面积是122 平方米还是39.6平方米；拆除原告的房屋的补偿所适用的法律法规是那些规定等争议焦点，发表如下代理意见：

本代理人的观点（即本文论点）：原告请求法院“ 判决被告按照《物权法》的相关规定履行《房屋拆迁安置补偿协议》偿还原告房屋面积376.06平方米以及偿还原告建设用地使用权面积120平方米。”合法有据。论据如下：

    双方所签订的《房屋拆迁补偿安置协议》证明目的：划地自建房屋面积多少的法律依据是《四川省《中华人民共和国土地管理法》实施办法》而不是安岳县的所谓政策。

2012年10月31日，甲方安岳县龙台发展区管理委员会与乙方王前伦签订了《房屋拆迁补偿安置协议》【下称协议】

一是协议的目的是政府征地拆迁；

二是协议的法规依据是《中华人民共和国土地管理法》和《四川省土地管理法实施办法》；

三是协议拆迁房屋的补偿文件是安府发【2009】65号，对被拆迁房屋的补偿只是按照地上附着物即重置价【重新修建的地上的房屋成本价】的补偿；没有有对宅基地使用权面积【244.71平方米】的补偿。

    四是协议第一条认定拆除原告房屋的面积及宅基地面积：“乙方同意将石华村6组的私有房屋进行拆迁。拆迁房屋总面积244.71平方米。依据乙方所持《集体土地建设用地使用证》【被拆迁房屋土地面积244.71平方米】、《村镇房屋所有权证》并经拆迁人员实地丈量和有权部门核实并认定其合法面积为。”

    五是协议第六条安置方式“实行统一拆迁，统一划地由乙方自建住房。”具体安置时间、安置面积、安置政策等主要内容没有在协议书上约定。

   上述协议五点事实证明这样一个目的：一是协议的根据是《四川省土地管理法实施办法》，划地给村民自建房屋的地基面积多少是《四川省土地管理法实施办法》，安岳县的土政策没有写在协议书内；二是协议上没有约定按照征地公告发布封户时公安机关登记的户主和家庭人口为准；三是协议上没有约定按照安岳县的X号文件政策1人户1个门市，2-3户2个门市，4-5人户3个门市。6人户以上4个门市；四是协议上没有约定划给原告自建房屋地基的面积只有1个门市基础。因此形成本案诉讼和下列争议。

     本案争议的焦点：划给原告的建房土地使用权是国有土地还是集体土地，适用的法律依据是《四川省《中华人民共和国土地管理法》实施办法》第41条、52条规定；还是执行安岳县的政策；还是按照《物权法》物权中的用益物权国有土地安置补偿。

    一、还给原告的建房地基性质应当是国有土地建设用地使用权

   国有土地的范畴：根据《土地管理法》第8条和《土地管理法实施条例》第2条规定，下列土地属于全民所有土地即国家所有土地： （一） 城市市区的土地； （二） 农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； （三）国家依法征用的土地； （四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； （五） 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

    根据上述规定结合本案事实证明，偿还给原告自建房屋的土地性质应当是国有建设用地，而不是集体土地。因为，2008年政府全征六组集体土地，尽管是没有同时征收原告的房屋使用权而是在2012年10月31日才签订房屋拆迁协议，但是，安置自建房的土地性质应当是2008年已经征收的国有土地性质而不是集体土地性质，自然不应按照《四川省《中华人民共和国土地管理法》实施办法》集体土地安置补偿，应当按照《物权法》物权中的用益物权国有土地安置补偿。

   二、被告应当偿还原告122.355平方米国有建设用地使用权自建住房

   理由一，石华村6组包括宅基地在内的集体土地性质于2008年被全征为国有土地性质，集体建制早已被撤销，村民早已农转非；

理由二2012年10月31日，被告与原告前夫王前伦一人签订《房屋拆迁补偿安置协议》，协议上没有约定安置划地的土地性质、面积，而今被告只同意划地39.6--59.4平方米-给原告建住房无事实根据无法律依据，侵犯原告的建设用地使用权即不动产物权。；

理由三，协议开头约定拆迁安置补偿的法律依据是《四川省《土地管理法》实施办法》。如果执行协议约定的《四川省《土地管理法》实施办法》。那么，根据《四川省《土地管理法》实施办法》第五十二条规定：农村村民一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地。宅基地面积标准为每人20至30平方米；3人以下的户按3人计算，4人的户按4人计算，5人以上的户按5人计算。其中，民族自治地方农村村民的宅基地面积标准可以适当增加，具体标准由民族自治州或自治县人民政府制定。

     扩建住宅所占的土地面积应当连同原宅基地面积一并计算。新建住宅全部使用农用地以外的土地的，用地面积可以适当增加，增加部分每户最多不得超过30平方米。

    根据上述强制性规定以及协议开头拆迁依据的约定，原告应当依法享受122.355平方米的建设用地使用权。

理由四，根据协议上载明的事实，原告依据《中华人民共和国行政许可法》依法取得《集体土地建设用地使用证》土地使用权面积为1222.355平方米，这122平方米宅基地使用权是原告的不动产物权中的用益物权，依法受法律保护。拆迁安置补偿协议应当依法包含两项内容：一项地上房屋重置价【重新建造价】由原来每平方米310元--现在的每平方米750元补偿；第二项是建设用地使用权补偿包括如数偿还面积的补偿。根据法规强制性规定，原告有权选择产权调换，也有权选择货币补偿。货币补偿就是包括房屋市场价值的补偿和土地使用权的补偿。近年来，安岳县执行的是货币收购房屋补偿每平方米3096元。

本案拆迁房屋的安置补偿方式是安岳县人民政府自己创设的“统一划地给乙方自建房”。在协议上，只约定了重置价补偿每平方米310元，没有约定偿还原告多少平方米的建房地基。

原告认为，无论原告选择哪一种安置补偿方式，被告都应当依照《物权法》、《四川省土地管理法实施办法》的规定，足额偿还安置补偿。

    理由五， 中纪委、监察部《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》（2011年3月17日 中纪办﹝2011﹞8号）

二、推动完善政策，切实维护被征地拆迁农民的合法权益
   要督促有关地方政府和部门严格按照《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》（国办发明电﹝2010﹞15号要求，进一步建立健全有关政策规定，认真做好农村集体土地征收和房屋拆迁工作，确保被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。要督促认真落实补偿安置政策规定，做到先安置后拆迁，住房安置要充分考虑农民的生活习惯和生产需要，妥善解决好被征地拆迁农民的居住问题；房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴，能够保障其选购合理居住水平的房屋。要督促建立与当地经济发展水平相适应、收入增长幅度相协调的补偿标准动态调整机制，并认真加以执行。在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。

    根据上述规定，，被告应当参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》偿还原告122.355平方米国有土地自建房屋，保证原有生活水平不降低。

理由六，《物权法》第二条规定，“　因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”  《物权法》第四条规定“　国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”

《物权法》第一百一十七条规定，　用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
　　  《物权法》 第一百二十一条规定，　因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。

《物权法》第四十二条规定......征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

根据上述《物权法》规定，被告应当偿还122平方米土地给原告自建房屋。否则，违法。

理由七，中共四川省委省人民政府文件 川委发[2005]12 《关于进一步做好征地拆迁补偿安置工作的紧急通知》明文规定：拆迁安置要超前进行，要保证被拆迁农民原有生活水平不降低；拆迁农民房屋，还房要“对等略好”。根据前述规定，被告划平方米给原告自建房屋不符合“对等略好”的规定，且导致原告原有生活居住质量大大降低。

理由八，征地房屋拆迁安置补偿既有行政行为又有民事行为。

政府征收是行政行为。行政行为要依法行政。

拆迁安置协议是民事行为。民事行为要遵循下列法律规定的公平公正原则。

《合同法》第五条，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

《合同法》第六条，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

   《合同法》第175条【公买公卖原则】，当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定。

  《民法通则》第四条，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。

   根据上述一系列法律的规定，被告拆除原告依法取得的宅基地使用权应当安置原告122.355平方米土地使用权。被告只划39.6平方米地基给原告建房属于违法侵权和违约侵权行为。

理由九，被告曲解征地封户的有关规定。
　　被告辩称：根据安岳的政策规定，原告只能享受一个门市开间的地基自建住房。

    原告反驳认为：被告曲解《四川省《土地管理法》实施办法》。依据四川省《土地管理法》实施办法第41条有关：“ 征用土地方案经依法批准后，市、县人民政府应当在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告。自公告之起，除依法婚嫁、生育的人口外，新迁入人员不予安置；抢种、抢栽的农作物、经济林木和抢建的建筑物、构筑物等不予补偿。”规定，杨丰左依法结婚不在封户之列。需要说明的是房屋拆迁封户期限自房屋征收范围确定后，封户期限最长不得超过一年（见《国有土地上房屋征收与补偿条例》第16条规定。）

   根据上述证据和行政法规强制性规定，充分证明这样一个目的，被告安置原告一个门市开间的建设用地使用权于法无据、属于违反协议约定，完全不符合《物权法》、不符合《合同法》、不符合《民法通则、不符合川委发【2005】12号文件等规定，完全不符合协议载明的拆迁补偿依据《四川省《土地管理法》实施办法第41条、第52条的规定。

    理由十，协议第六条第一项安置方式有关“实行统一拆迁，统一划地由乙方自建住房。”存在问题。

    一是在协议上没有约定统一划地自建房屋的时间点；

    二是没有约定1人户一个门市基础、2-3人户2个门市基础......；

    三是所划地少于原告原有合法证件上合法面积剩余建设用地面积是否补偿、是否没收，是否放弃，均没有约定；

四是没有约定封户的期间起点和解冻的时间。

主要是由于前述划地安置自建地基面积没有在协议上约定，导致原告产生重大误解，导致本案争议。

理由十一，为了解决争议，还是应当依照《合同法》第60条、第61条、第62条、第63条相关规定处理。即按照交易习惯和相关规定解决争议。

  《合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
　　第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
　　第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
　　（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
　　（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
　　（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
　　（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
　　（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
　　（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
　　《合同法》第六十三条执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。

     根据前述法律规定，由于协议第六条划地面积没有约定，应当按照交易习惯，公买公卖，等价有偿、对等略好的原则执行，应当按照《物权法》或按照四川省土地管理法实施办法第52条之规定，安置原告建设用地使用权122.355平方米。

      三、被告应当向原告增加支付重置价补偿和向原告支付违约金。

    被告按照2008年前的重置价标准每平方米310元补偿不符合市场经济公买公卖、等价有偿、对等略好的规定；延迟数年落实安置协议属于被告违反合同约定，给原告造成了重大经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条有关“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，”被告应当增加安置补偿费和拆迁过渡费，并支付违约金。。

综上所述，原告要求被告按照《物权法》按照《四川省土地管理法实施办法》第41条、第52条的规定，划122.355平方米的国有土地建设用地使用权修建住房是合法的，被告划一个或者一个半门市地基给原告建住房既违法又违约。请求人民法院支持本代理人的上述意见。

此 致   委托代理人                     2016年6月  日

      变  更  诉  讼  请  求

                                          申 请 书

安岳县人民法院：

     张庆春诉安岳县国土资源局《房屋拆迁安置补偿合同纠纷》一案，目前已经进入审理过程中，根据《民事诉讼法》相关规定，原告申请将原诉讼请求“判决被告依法履行前夫王前伦与被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，依法偿还原告张庆春户还房门市基础面积3.6米X11米X2或者按照物权法的相关规定偿还原告张庆春户宅基地剩余面积124.71平方米”变更为“判决被告依法履行前夫王前伦与被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，依法安置偿还原告张庆春国有土地建设用地使用权面积122.355平方米自建住房；判决被告支付违约金20000元”

此致

                          申请人张庆春

                                                         2016年5月24日