刘天旸：上半年土地烧，下半年要理性

房产小达人

2016年，上海楼市经历了跌宕起伏的上半年。今天，小编就请来了上海中原地产“小鲜肉”总经理刘天旸来为大家盘点一下2016年上半年上海楼市的概况，并且和大家一同展望下半年楼市的走势是如何的。

土地市场火爆，高溢价地块轮番登场

今年上半年的土地市场异常“热闹”，几乎是逢拍就是地王。以往调控政策出台后，通常是交易走低后预期也会下降，但今年调控政策后，土地市场并没有走冷，反而逆势走强。今年上半年宅地的平均溢价达142%，去年只有39%。地价是房价的重要组成部分，高地价必然会带动周边房价上涨的预期。

今年一线城市尽管继续实施调控政策，交易量下滑，但上海二手房房价仍处于上涨通道。4月国家统计局发布的房价指数显示，上海新建住宅涨幅收窄，但环比仍增长3.6%，5月在中高端住宅成交的带动下整体均价仍有上扬，从成交结构可以看出上海的购买水平不低，这也为房企的高价拿地奠定了市场基础。

另外，土地市场高烧也和货币市场宽松有关。由于资金宽裕房企融资便利，一些房企融资成本可以低至2%-3%，成本相当低，因此也产生了开发商拼命拿地的现象。加上销售业绩不错，存货去化的背后需要补充土地储备，因此市场需求量也较大。

事实上，土地市场供应节奏不是非常理想。前5个月土地供应仅占全年计划15%，4月甚至没有土拍。市场那么热，土地供应少，加剧了供求矛盾，投放量过少加重了市场“饥渴”，故土地价格难走低。

下半年市场将趋于平稳

据上海中原地产多家门店反馈，近期二手房房东主动下调挂牌价的现象有所减少，并且部分地王所在区域议价空间开始收窄，故地王潮过后，上海二手房市场或再度进入博弈状态。

交易量上，7、8月份受淡季影响，成交可能仍走低，“金九银十”还有表现机会，但反弹高度有限。比如，上海二手房市场很难看到3万套/月的高度，但下半年维持在一个月2万套的流量还是有希望的。

从价格来看，下半年应该是“挤水分”的过程，因此价格上行出现承压，甚至有可能出现小幅回调。中原价格指数显示，今年一季度上海房价涨23%，去年全年也只不过21%。另外，去年上海二手房房价上行是建立在高交易量的基础上的，目前来看，成交量不足以支撑那么高的价格，下半年房价震荡回调的可能性更高，但总体趋于平稳。

刘天旸认为，目前天平已向买家倾斜，对有意入市的买家来讲是件好事。一方面有机会和房东议价，放在一季度这是不可能的事情。另一方面，当前供求关系得到缓和，尤其是市场供应比较充沛，买家可以安心看房，多挑多比。且下半年上海新房市场还有不少改善项目要面市，故选择面也较多，可以适时介入。Shhuang44ss