原告杨丰左诉被告安岳县龙台发展区管理委员会
房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案
代 理 词 代理人胡建、胡代国 2016年7月 日
尊敬的法官:
本人依法接受委托，代理原告诉被告《房屋拆迁补偿协议》纠纷一案，现在根据法官的审理，双方对证据的质证意见，针对本案争议的焦点：发表代理意见。
本案争议的焦点：征用土地补偿费、房屋按地上附属物的补偿费是否与房下建设用地使用权的补偿,是同一法律概念？根据《中华人民共和国土地管理法》第47条以及《四川省土地管理法实施办法》第40条的有关规定，根据省人民政府批准的地上附属物补偿标准文件，被告是否有权对被拆迁户旧房建设用地使用权面积,全部无偿收回，重新按一人户一个门市基础【39.6平方米】，2-3人户2个门市基础、4-5人户3个门市基础分配？协议第六条是否是格式协议，没有约定补偿土地使用权面积，是否由被告决定？还是当事人双方协商确定?还是按照交易习惯和相关规定拆一还一？
原告认为，被告混淆土地补偿、房屋按地上附属物重置价补偿、建设用地使用权补偿的概念，本案协议第六条是格式协议，没有约定变更原告建设用地使用权面积。根据拆一还一、等价有偿的互易原则，原告请求判决被告依照《物权法》的相关规定履行《房屋拆迁补偿协议》补偿原有建设用地使用权120平方米事实充分，理由正当。诉状上已经概述。下面作详细论述。
针对原告起诉状上的事实、理由及诉讼请求，被告作了以下六点答辩意见：
第一，《房屋拆迁补偿协议》是行政合同，不是民事合同；
第二，根据《土地管理法》第四十七条和四川省《土地管理法实施办法》第四十的相关规定，房屋属于地上附着物，政府有权制定房屋拆迁安置补偿方案及补偿标准；
安府发【2009】136号文件，是经省人民政府依法批准有效的文件。针对本案涉及的规定，一是房屋拆迁安置补偿方式是实行统一拆迁，统一规划，统一划地由被拆迁人自建，划地标准为一人户给予一个自然开间门市......二是在拆迁范围确定后（土地征收公告发布之日），在拆迁范围内和拆迁期限内的的被拆迁人和相关单位，不得进行下列活动：.....5、办理入户、分户等内容。
第三2009年拆迁范围确定后（土地征收公告发布之日）封户，公安机关锁定杨丰左的户籍人口为一人，根据政策规定，2013年，分配给杨丰左的门市基础，就只有一个自然开间，39.6平方米。原告要求偿还120平方米的还房门市基础，不符合安府发（2009）136号文件规定。
第四、征地补偿费包含了村民的宅基地补偿费，村民早已经领取。而今，原告要求拆一还一补偿建设用地使用权【或者补偿建设用地使用权的价值每平方米2656元=（3096元-440元）】，不符合法律、法规、政策规定。
第五，原告要求按照实施办法第52条规定，三人以下户按三人安置建设用地使用权90平方米与本案无关，实施办法第52条规定是针对农村新申请建房批地的标准，本案是征地拆迁。集体土地上房屋拆迁安置新建房屋面积标准是安府发【2009】136号文件规定，一人户一个自然门市开间39.6平方米（11米X3.6米）；2-3人户为二个门市基础79.2平方米、4-5人户为三个门市基础。
第六，根据我国法律法规的规定，土地性质属于国家所有和村民集体所有两种，村民之所以取得建设用地使用权，是基于是该集体组织的成员。现在政府因公共利益的需要，征收了集体土地包括村民的宅基地，并给予了补偿，包括村民建设用地都变成了国有土地，政府按照征地补偿安置方案，按照征地公告发布之日锁定的封户人口安置建房地基基础。一人户一个地基基础39.6平方米，符合法规、政策规定。
综上，答辩人的观点、理由、法律依据充分......请求驳回原告要求补偿122.33平方米建设用地使用权的诉讼请求。
针对答辩人的上述观点，本代理人发表如下反驳意见：
一、本案房屋拆迁补偿协议是民事互易协议，不是被告辩称的行政协议。
二、 房屋按地上附着物补偿费以及征地时的土地补偿费与建设用地使用权的补偿费，是三个完全不同的法律概念。
三、合同第六条是格式条款，约定不完善，导致诉讼，应当按照交易习惯或相关规定，解决争议。
四、 原告要求拆一还一补偿建设用地使用权的事实依据和法规依据
五、建设用地使用权是用益物权。
六、原告离婚分户，不受封户规定的约束。
七、原告要求按照望城村二组提前安置的被拆迁户一视同仁公平补偿，符合法规、政策规定。
以下分别论述：
一、房屋拆迁补偿协议是民事互易协议，不是被告辩称的行政协议
2008年11月11日，拆迁人安岳龙台发展区管理委员会【甲方，下称被告】，与被拆迁人杨丰左【乙方，下称原告】签订了《房屋拆迁安置补偿协议》【下称协议】。
协议约定，因城市建设的需要，甲方拟其征地范围内的乙方房屋实施拆迁，根据《中华人民共和国土地管理法》、《四川省《中华人民共和国土地管理法》实施办法》以及安府发【2009】136号等法律规定和政策规定，本着相互协商、合理合规的原则，甲、乙双方就房屋拆迁补偿安置的有关事宜议定如下：
协议第一条约定，“乙方同意将秀才村7组的私有房屋进行拆迁。拆迁房屋总面积376.06平方米。依据乙方所持《集体土地建设用地使用证》《村镇房屋所有权证》，并经拆迁人员，实地丈量和有权部门核实，认定其合法面积为376.06平方米。”其中砖混结构，有证面积 145.27 平方米，每平方米补偿220元，砖木结构230.78平方米，每平方米补偿180元。合计补偿99687.81元
原告认为，拆迁协议是民事互易合同 。
《合同法》第175条【公买公卖原则】，当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定。
以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议为以物易物的互易合同，互易合同是诺成合同，是双务、有偿转移财产合同；以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议是补足价金的互易合同，补足价金的互易是双方当事人约定一方向对方转移财产所有权，而对方除转移财产所有权外并应支付一定的金钱，以补充互换物之间的差价-即公买公卖、等价有偿、对等略好的基本原则订立合同、履行合同，因违反合同法第52条规定的合同或者合同条款无效。因违约造成合同无法履行或者无法如期履行的，违约方要承担相关损失费和违约金。
协议约定“本着相互协商、合理合规的原则，甲、乙双方就房屋拆迁补偿安置的有关事宜议定如下：”协议第七条第三项已经明确约定：“双方签字之日起生效。”既然2008年11月11日，相互协商、议定的协议已经发生法律效力，只需要依照约定履行就行，协议不完善的，要么协商履行，要么按照交易相关履行，要么按照法规政策规定的履行。就本案而言，为什么，在签订协议数年后，在落实补偿建设用地时，被告单方面称，要通过三次公示，听取群众意见，最后审查，才能行政许可，补偿建房门市基础面积？这不是前后矛盾吗？这不是借口、违约吗？原告认为，如果房屋拆迁协议是行政合同，被告的辩称理由是对的。但是，本案是房屋拆迁安置补偿合同，是民事互易合同。被告将没有写入协议的所谓安置方案内容，一人户一个门市基础，通过所谓公示表的方式，要求原告履行，那就是违约。违约是要承担违约风险金的啊！
被告许律师辩称，本案是行政合同。因为，原告是对安置补偿方案所制定的补偿标准不服。对补偿土地标准有异议，应当依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条之规定，申请土地行政主管部门或县人民政府调解，调解不成，申请资阳市土地行政主管部门行政复议，对行政复议不服，再向人民法院提起行政诉讼。
原告认为，本案不是对补偿方案以及补偿标准不服，本案是对被告没有依照拆一还一的交易习惯，没有依法履行协议不服。上述事实、理由证明，本协议是民事互易协议纠纷，不是被告辩称的行政协议纠纷。
二、 房屋按地上附着物补偿以及征地时的土地补偿费与被拆迁人房屋建设用地使用权的补偿，是三个完全不同的法律概念。
《中华人民共和国土地管理法》第47条【征地补偿】征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。第三款“征收地上附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。”
《四川省《中华人民共和国土地管理法》实施办法》第四十条 征用土地，按下列标准给予补偿，报市、省人民政府批准后执行:
(一)土地补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍;征用其他土地的土地补偿费，按征用耕地的土地补偿费的一半计算。
(三)地上附着物和青苗补偿费。按实际损失合理补偿。补偿标准由市、州人民政府制定，报省人民政府批准后执行。
上述证明：一是，法规授权县级人民政府征收集体土地包括宅基地要按照原用途补偿。这里的土地补偿，并不包含房屋所有权人的建设用地使用权价值的补偿。被告律师辩称的，征地补偿费中已经包含被拆迁人宅基地的补偿费，并在征地时，一并补偿给了村集体组织的说法，是混淆了集体土地与建设用地使用权以及征地所给的土地补偿费与建设用地使用权【用益物权】的价值概念。
二是上述法律法规授权是范围，是指被告有权对集体土地上被征收房屋，按照地上附着物【重置价】，制定标准，并没有授权被告对建设用地使用权【用益物权】的价值，制定补偿标准。因为，房屋按地上附着物【重置价】与建设用地使用权及其价值，也是两个完全不同的法律概念。被拆迁房屋的重置价补偿，从本案拆迁协议上载明是，每平方米220元，到四川省人民政府《关于同意资阳市征地青苗和地上附着物补偿标准的批复》川府函[2012]88号，被拆迁房屋的重置价是每平方米750元左右。事实上，本案的安府发【2009】136号文件，也只能依法对被拆迁房屋制定重置价补偿标准。并没有权利其对被拆迁房屋的建设用地使用权制定补偿标准。
那么，征收安岳县集体土地上的房屋，其建设用地使用权的补偿标准是什么？如果是被拆迁人选择产权调换，这好理解，根据交易习惯和川委发【2005】12号文件的规定，拆迁农民房，还房要对等略好。也就是要拆一还一，甚至更多一点，更好一点。保证被拆迁农民原有生活水平不降低。如果被拆迁人选择货币补偿，法规规定，按照周边房屋的市场价评估补偿。根据 安府发〔2013〕26号第六条：货币补偿每平方米3096元=综合造价每平方米2580元X20%；根据2011年，安岳县对望城村被拆迁户周世财所买李绵玉房屋的补偿，是每平方米3096元。且是拆一还一补偿；根据正在动员的西大街垃圾库那幢房屋的拆迁补偿是一还一点五。
由此结论，建设用地使用权【的价值】补偿并非被告辩称的征地时的土地补偿费补偿，也并非被告辩称的的地上扶着物【重置价】补偿。被告企图混淆三者的概念。
三、合同第六条是格式条款，约定不完善，导致诉讼，应当按照交易习惯或相关规定，解决争议。
协议第六条，（一）安置方式，1、实行统一拆迁、统一划门市由乙方自建。
本本条协议是格式条款，没有约定补偿原告土地使用权面积是原《集体土地建设用地使用权证》上载明的建设用地使用权面积，还是按照一人户安置39.6平方米，也没有说明，安置后，原告原有剩余面积是没有、还是赠与国家，放弃原告的部分用益物权。补偿时间、地点等可操作性细节，均未在协议书上约定。而今，签订协议数年后，被告单方面，根据当年的所谓安置补偿方案的规定，进行补偿。原告无法接受。
原告认为，解决格式合同纠纷，应当依据《合同法》第39条、第41条之规定，解决。
根据《合同法》第39条有关“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”规定以及第41条有关“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”规定，结合本案而言，解决争议应当依照《合同法》第60条、第61条、第62条之规定，协商解决争议。协商不成，按照合同有关条款或者交易习惯解决；或者依照相关规定处理
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约
定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者
交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不
能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业
标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应
当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
根据上述规定，本案属于拆迁还房，应当依照《物权法》相关规定，拆一还一，补偿原告的建设用地使用权【用益物权】。
四、原告 要求补偿土地使用权的事实依据和法规依据
一】、事实依据
协议第一条约定，“乙方同意将石华村6组的私有房屋进行拆迁。拆迁房屋总面积376.06平方米。依据乙方所持《集体土地建设用地使用证》《村镇房屋所有权证》，并经拆迁人员，实地丈量和有权部门核实，认定其合法面积为376.06平方米。”集体土地使用权面积120平方米。。
原告依据《行政许可法》取得的《建设用地使用权证》《村镇房屋所有权证》，所载明的建设用地使用权120平方米，是原告的用益物权，房屋是所有权，二者统称物权。私人合法取得的物权包括用益物权，受法律保护，任何人不得侵犯 。
2011年1月21日，原告与李荣英结婚，户籍人口增加为2人。
上述事实证明，120平方米土地使用权是原告依法取得的用益物权，根据物权法第146条、147条的相关规定，房随地走，地随房走，原告依法应当获得拆一还一补偿120平方米土地使用权。
二】法规、政策依据。
1】 中纪委、监察部《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》（2011年3月17日 中纪办﹝2011﹞8号）。
通知规定：在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。
2】、四川省委省人民政府川委发【2005】12号文件规定，拆迁农民房，还房要对等略好，保证原有生活水平不降低。
3】、《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》
4】、《安岳县人民政府关于县城规划区内房屋征收与补偿有关政策的通知》 安府发【2015】22号 第二条规定：房屋征收补偿与安置：房屋征收补偿的内容包括被征收房屋价值的补偿【含被征收房屋水电气视讯等附属设施及土地使用权价值】房屋室内装饰装修补偿、附属物补偿、临时安置补偿、停产停业损失补偿、搬迁补偿等。
【一】被征收房屋价值的补偿
货币补偿：被征收人选择货币补偿的，按照被征收房屋不得评估价给予补偿。
产权调换：被征收选择产权调换的，按照被征收房屋合法建筑面积进行安置。
据此规定，被告应当补偿原告120平方米国有土地使用权自建住房。
5】、依据《实施办法》第五十二条规定：3人以下的户，按人划宅基地。
被告辩称：《四川省土地管理法实施办法》第52条规定，不针对被拆迁户的土地补偿面积，而是农民新建房申请人宅基地标准。原告认为，被告的答辩理由不正确，而且与安府办函〔2013〕205号规定不符。
6】、根据《安岳县人民政府办公室关于加强县城规划区内相关管理的 通 知》 安府办函〔2013〕205号，被告应当补偿120平方米土地使用权。
《 通知》第三规定、明确县城规划区内农户申请建房审批政策
（一）近期控制区域内宅基地审批政策
1．县城规划区近期控制区域内农户申请建房，原则上不再审批，实行提前安置。由申请人在宅基地建房审批申请书中明确是否愿意提前安置。......
3．符合审批条件自愿提前安置的，按每人40平方米予以安置......
5．......自愿提前安置的，在申请人自行拆除违法建筑后，按每人40平方米予以安置......
（二）中、远期控制区内宅基地审批政策
1．审批原则。县城规划区中、远期控制区域内农户申请建房，符合审批条件的，按照“统一选址、统一规划、统一审批、相对集中自建”的原则办理。
2．审批面积。用地面积审批标准为：1-3人户按3人计算，原则上不超过90平方米；4人户按4人计算，原则上不超过120平方米；5人（含）以上的户按5人计算，原则上不超过150平方米。全部占非耕地的、独生子女户凭独生子女证可增加用地30平方米。建筑面积审批标准为：建筑面积每人不高于40平方米，建筑层数不超过两层。
根据上述《实施办法》第52条和安府办函〔2013〕205号通知的一致规定，被告都应当补偿原告的土地使用权120平方米。
五、 建设用地使用权是用益物权，受法律保护
本案拆迁房屋的安置补偿方式是安岳县人民政府自己创设的“统一划地给乙方自建”，拆迁人对被拆迁房屋给重置价补偿，每平方米310-750元不等。但是，本案协议上，只约定了重置价补偿，没有约定偿还原告多少平方米的土地使用权。
《物权法》第二条规定，“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。” 《物权法》第一百一十七条规定， 用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
《物权法》 第一百二十一条规定， 因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。
《物权法》第四十二条规定......征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
根据上述一系列规定证明，被告应当偿还120平方米土地使用权给原告自建房屋。
六、依法结婚、妻子入户，不受封户法规、政策规定的约束。
被告辩称：根据安岳县的相关政策规定，安置给被拆迁户门市基础个数，要公示三次。前两次是听取意见，以最后一次，相关部门审查核实，公布为准。由于，李荣英与杨丰左结婚入户的时间点，虽然是在2013年落实门市基础之前的2011年1月21日，但是，是在征地公告发布之后封户之后，结婚入户。
被告口口声声所辩称的征地、封户，就是没有向法院出示征地批文，封户的文件。即使，被告所说的封户理由成立，根据下列行政法规强制性规定，封户对依法结婚的原告，要求增加土地补偿费，也没有约束力。
原告结婚符合法规、符合安岳县下列2】、3】政策的规定
1】、《四川省土地管理法实施办法》第四十一条规定：征用土地方案经依法批准后，市、县人民政府应当在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告。自公告之起，除依法婚嫁、生育的人口外，新迁入人员不予安置；....本法规定证明，原告离婚分户，被告应当按照独立户安置补偿土地使用权；..
2】安岳县城镇（乡）规划区内 征收集体土地房屋搬迁补偿安置办法
第十条，（四）办理入户、分户（因婚姻、正常生育、回国、退伍转业、刑满释放或解除劳动教养等入户、分户的除外）......据此规定，原告离婚分户，符合安岳县上述政策的规定。被告应当按照独立户安置补偿土地使用权；
3】、《2011年城市重点项目规划红线范围内拆迁封户的通知书》安拆封字【2011】第01号。通知规定：从2011年2月18日起......暂停办理下列手续，三、房产转让、买卖、赠与、租赁、入股等......第四条规定，办理入户、分户，但因婚姻、正常生育、回国、退伍转业、刑满释放或解除劳动教养等原因必须入户，分户的除外。
4】安岳县人民政府办公室《关于加强县城规划区内相关管理的 通 知》 安府办函〔2013〕205号。通知第二条规定、县公安局在审核分（立）户时，需经县国土、住建、房管部门审核，......
上述规定证明，被告辩称的封户理由，与行政法规相悖，与安岳县的。乃至原拆迁办的政策规定向悖。
七、原告要求按照望城村提前安置的被拆迁户一视同仁公平补偿
庭审过程中， 原告向人民法院提交的三份证据。包括 安岳县岳阳镇望城村二组被拆迁户周世财一人分别与安岳县国土资源局签订签订的二份《安岳县县城规划区内集体土地上房屋征收补偿安置协议》和《房屋拆迁管理办公室拆迁资金兑付登记表》【安岳大道北段10户被提前安置的农民】。【证据来源于安岳县人民法院】
1】 周世财的前妻 李绵玉因户籍不在望城村2组，2011年2月10日，周世财以5000元的价格，买下了李绵玉的旧房，面积为63.18平方米。2011年12月27日，安岳县国土资源局与周世财签订了提前安置协议，国土局以每平方米3096元，进行收购，小计195605.18元，外加室内补偿，周世财获暴利213680元；
2011年6月19日，安岳县国土资源局对周世财旧房提前安置。旧房面积61.62平方米，家庭人口为2。按照安岳相关政策规定，1-3人户，按照3人安置补偿。且补足3人建房土地使用权面积90平方米，其中安置门市人均8平方米，共24平方米【如果收购按每平方米6000元计算】，剩余66平方米作为住房安置。
本次提前安置，周世财2人户，除按3人补偿24平方米门市外，周世财选择的住房面积77.17平方。超面积11.17平方米，品迭，周世财获得补偿费24735.36元
2】周世财的前妻 李绵玉因户籍不在望城村2组，2011年2月10日，周世财通过精心包装，以5000元的价格，买下了李绵玉的旧房面积为63.18平方米。2011年12月27日，安岳县国土资源局与周世财签订了提前安置协议，国土局以每平方米3096元的市场价，小计195605.18元，进行货币收购，外加室内补偿，周世财获暴利213680元；
3】原告向法院出示的《房屋拆迁管理办公室拆迁资金兑付登记表》证明，自愿提前安置的被拆迁户10户，均是按照拆一还一甚至超过拆一还一安置补偿。
以上是10户被提前安置的的补偿事例，原告要求参照上述事例，一视同仁，拆一还一补偿，是合理的。
综上所述，本案协议是民事协议，不是行政协议，拆迁还房民事协议，无论是产权调换、还是货币补偿，还是划地自建住房，都必须遵循等价有偿、对等略好、公买公卖、拆一还一、公平公正、一视同仁的补偿原则，不能因为是划地自建，就少还被拆迁农民的建设用地使用权。请求法院支持本代理意见。
此致
代理人胡建、 胡代国 2016年7月11日上午9点第二次审理
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发表于 2016-7-22 09:46
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