独家揭秘！地王诞生的四大黄金法则！

房产小达人

不要再被地王刷屏了！看懂这个你就值了！

7月土地市场如火如荼，各家媒体也是趋之若鹜。拍地现场火爆，可对大多数非专业人士来说，土地拍卖犹如雾里看花。不想做个纯转贴党，即使不能在朋友圈里发表几句的一针见血的见地，也最好有理有据的说上几句像这么回事。那么，如何在朋友圈里发一条有逼格的土地拍卖评论，大卢总结出四条黄金法则。

黄金法则1：区位决定身价

有条件可以实地勘察一下。要是懒癌发作也可以“地图跑盘”，百度谷歌随便用。专业的可以做一幅地图，比如今天祝桥地王在哪里？从地图可以看出，都靠近郊环了，要是把地图缩小，可以发现，离开机场只有7公里，实在够远。

熟悉区域的目的是熟悉环境。如果周边都是居住小区，有商业配套就可以用“居住氛围浓厚”。要是区域是蛮荒之地，就用“有待完善”。另外，可以多了解区域规划，比如轨道交通规划、商业设施、产业规划。多讲产业，“感觉高大上”。

大卢是这样形容祝桥板块的：“祝桥是第一批自贸区本身就一种标签，而在产业上也是较为高端，是大飞机的制造基地。预计未来将成为世界著名的都市型航空城。在经济发展动力上是比较强劲的。不过区域上的短板也是比较明显，就是没有轨道交通支持，所以未来祝桥房价不可能像上海轨交二手房房价那样火爆。”Shhuang44ss

对于地块周边环境，可以这样评论：“祝桥地王，处于祝桥镇核心位置。周边有多个住宅小区，学校等教育设施较为齐全。距离地块南侧约500米有祝桥的大型综合商业项目“新世界欢乐城”，目前已在招商中。此外，西侧也规划有大型商业综合体。居住环境有较大提升空间。

黄金法则2：从基本信息看出开发难度

关于地块的基本信息，登陆上海土地交易市场网站，信息透明，什么都有。一条条看下来就可以。以祝桥地王为例，可以看出近期土地出让条件越来越苛刻，那么你在评论里就可以用“祝桥土地拍出逆天价！开发商要疯啊！！”这些来表示自己为开发商前途担忧，以及卓有远见的思虑，或许未来上海祝桥二手房房价会有贬值的情况发生。

来看看祝桥地王的开发要求，到底有多苛刻：

“标配”要求：

1、受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于 15 %

2、本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60.0 %

3、配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的5.0 %以上

其他苛刻要求：

1、保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的 100.0％以上

2、受让人同意本合同项下出让宗地建设项目在交付土地后12个月内开工，在交付土地后 36个月内竣工。

不过大卢认为，这幅土地出让面积超过14万平方米，是今年土地出让市场面积最大的一块地，对房企来讲是很好的土地储备，同时也可以有很好的施展空间。

黄金法则3：对比价格，是地王，地王，还是地王

相信多数小伙伴和大卢一样，挣着还房贷的钱，却操着开发商的心。土地价到底合不合理？房企到底能不能获利？这直接关系到在朋友圈装逼含金量有多高。

具体怎么看，大卢教你，你可以通过未来售价和当前售价对比，看项目获利可能性，用以判断这块面粉是否买贵了。许多算楼板价的都喜欢把不可售部分摘去，导致楼板价上升，未来上海浦东祝桥二手房售价奇高。其实大卢和开发商朋友沟通过，这种算法博眼球可以，但未必科学。

比如祝桥地块，从楼板价推算，未来保本价约5万元/平方米。周边新房比如“东方鸿璟”单价在27000-30000元/平方米。未来售价高出当前同类产品66%以上。未来2-3年区域房价连续上涨近7成的可能性存有疑虑。

此外，虽然区域内产业“高大上”，但粘性略显不足，对人口的吸引力可能还不如低端加工业那么有效和直接，所以需求还需要时间培养。而轨道交通的匮乏也很难从外部导入人口。因此从这个价格来看，房企获利空间被大幅压缩。

黄金法则4：房企行为：冲动是魔鬼

最后，可以评论下房企行为。你需要对房企比较了解，产品布局，拿地情况，有没有造过烂尾楼之类的黑历史等等，都可以拿来说说（怎么知道？问度娘呗）。

比如，金地这几年扩张速度偏慢，拿地节奏偏慢是一大原因。今年一共才拿了3幅地。拿地慢的后遗症是未来1、2年销售也放缓。对上市公司而言销售业绩是相当重要的衡量指标。在其他房企快速发展同时，自己有被挤出优秀梯队的危险。所以这次拿地上势在必得的气势，但这个价格略显激进，将对今后的产品打造上是相当大的考验。8月还有多幅土地要拍，不用看别人的报告，自己也可以成为砖家。

附：2016年8月土地拍卖日程表一张