高溢价学区房有风险？政策风一刮就倒！

房产小达人

大腿君反复比较教育资源和价格高地洼地几张图后，告诉DT君，目前自住一套不打算卖，手头的钱只能再买一套小户型挂户口的学区房。如果只看重教育资源，可以直接锁定市中心的黄浦、静安和虹口；但公司打算注册在浦东，虽然浦东教育资源稀缺，却方便照顾孩子，到底该怎么选？

到底要不要选高溢价的学区房

DT君进一步对比了上海各区的学区房、非学区房、二手房单价中位数，并引入溢价的概念，尝试帮大腿君分析一下投资价值。

1、宝山出现了非学区房比学区房还贵的情况，和其教育资源优势不明显有关。

2、学区房单价最高的黄浦、长宁、徐汇、浦东，上海重点学区房均价都在8万/平方米以上。

3、除了静安、宝山，魔都绝大部分区域对应的“学区房”价格的确已经普遍高于区域房价的中位水平。Shhuang44ss

4、学区房与非学区房溢价最大的是浦东和长宁，浦东学区房单价比非学区房单价溢价48.61%之多。这意味着浦东的家长最为悲催，每平米平均要比别人多付近3万元的学区“占坑费”。

溢价率高，在资本市场不见得是好事，意味着升值空间小；但在楼市上则不一定，比如土地拍卖溢价率300%，你可以说这家开发商疯了，也可以理解为这块土地价值巨大。

学区房的高溢价至少也是一种市场选择的结果，买学区房，很大程度上买的是学位那个坑。占坑费越高的区域，自然是大家追捧度最高的。大腿君因此觉得浦东是个不错的投资宝地。

小心政策变动！一不小心学区房就贬值

DT君还是得给他泼点冷水，与高溢价息息相关的还有政策的变动。2016年，教育部印发《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》，表示“在目前教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，要根据实际情况，积极稳妥采取多校划片，将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。”

魔都也一直传言要推广多校划片政策。如果政策变动学区真的没了，像静安这些核心地区，依旧值得购买。一些因为学区而形成过高溢价率的地段，则存在从高处跌落的风险。

根据复旦大学的论文《上海学区房价格的影响机制》，在其他条件不变的情况下，学校重点等级每下降一级，住宅价格将平均下降8.698%；小学本区排名每降低一位，平均下降0.896%，学区对房价影响可见一斑。

大腿君说：“以后有没有学区房概念，该小区会不会划出去，大家都无法预知，我只能抓住当下。”

魔都择校费最土豪的小学top 20

聚焦了几个重点区之后，大腿君开始选学校。还是先拉出魔都学区房单价最贵的小学名单，感受一下。

不出意料，黄浦的牛小牢牢霸占了排行榜前几名(2011年卢湾黄浦合并)。再来看一下溢价的排名，“占坑费”越高的学校，自然是该区域内大家追捧的牛校。

这些小学的学区房比相同区位的房屋价格每平方米要溢价在1万元以上，将溢价*房屋面积，就是你为了这个坑位额外付的费用。你是否愿意为这样的优质学(keng)位(wei)买单呢？”大腿君默默的点了点头，“还是希望我家娃能在这20所里面挑”。

选好学校和地段，其他购房因素也需要被纳入考量，交通是购房者除价格为最为看重的因素。如果舍得让孩子每天少睡半小时，远离交通便捷的地方通常能有价格洼地。大数据告诉我们，学区房有没有地铁，价差高达2万元。

然而，大数据还告诉我们，5000多套重点学区房里4564套都是距离地铁1公里以内的房子。剩下不到500套非地铁房，抢到都是拼人品。看来在购买上海优质学区房的问题上，还是只能拼实力不能拼人品了。

（特别鸣谢DT数据库提供的图表）