市场依旧分化！楼市奏响冰与火之歌！

房产小达人

市场分化依旧是中国楼市的老大难问题，不论如何，按城论策是当下最务实的做法。近期，以苏州为代表的二线城市再一次品尝到了限购的滋味，而上海楼市则火爆依旧，真可谓是一首华丽的冰与火之歌。

魔都住宅库存创五年来新低！

同策咨询研究部数据显示，截至2016年7月底，上海商品住宅可售余量仅为841.39万平方米，连续两个月呈环比下滑态势，7月较前月下滑7个百分点，从与去年同期存量相比来看，下滑幅度达3成。从历史数据看，7月底的存量已经创下了2011年9月以来的新低。从各环线存量看，均较前月出现环比下挫的情况，其中，外环外存量为570.97万平方米，环比下滑幅度达10%，同比下滑幅度达35%。Shhuang44ss

同策咨询研究部研究经理许之静指出，当前商品住宅存量为近五年来的低位水平，按照近三个月的平均去化速度，当前存销比仅为7.1个月，仍低于8个月的合理范围值。

从接下来上海二手房房价走势来看，由于“沪九条”的严格执行、市场需求在前期大量透支，接下来上海商品住宅的走势会逐渐趋于理性。下半年开始尤其是10月份之后新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，在成交量出现下滑的市场背景下，市场去化周期会进一步回升至12个月以上，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘极有可能率先降价。

届时，如果房企没有做到“未雨绸缪”，那就有可能会因此陷入被动推盘的局面，资金面也会因此遇到问题。对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好2016年市场尚未调整前的最后跑量“窗口期”，增加现金储备，提前做好2016年市场应对策略。

二线城市重启限购！一夜回到解放前

虽然上海楼市淡季不淡，不过其他核心城市当前已有成交放缓趋势。上海中原房产中介研究中心统计数据显示，2016年7月，核心54城市成交商品房住宅29.2万套，环比成交量跌幅达到了7.4%。市场成交进入7月淡季，一线城市出现了成交量复苏，但二线城市在信贷收紧等政策约束下，成交量出现了非常明显的下滑。

整体看，一线城市环比出现了3.9%的成交量上涨，但依然低于3月最高峰。二线城市合计签约19万套，环比跌幅达到了9.2%，三、四线城市也有所下调。

中原地产研究中心统计数据显示：13大一、二线城市7月底合计库存为580389套，相比6月底的603614套减少了23225套，库存降幅为3.8%。

上海中原房产中介市场分析师卢文曦认为：从全国看，库存结构去化非常不均衡，反而是之前库存较少的一、二线城市成为了去库存的主力军。而库存较多的三、四线城市，库存依然维持或者去化缓慢。从去库存的结构内容看，去化的大部分是一、二线城市的住宅，商业地产与其他城市的住宅依然库存明显。

其次，在前期系列政策刺激下，在涨价的预期和宽松的信贷政策影响下，库存去化，但随着房价高位，按揭信贷短期急增，上海新房市场风险越来越大。2016年上半年以来已有多个一、二线热点城市的政策开始逐步收紧，因城施策仍将继续主导下半年全国市场的发展。