上海学区房紧俏！老破旧的房子真有升值空间吗

房产小达人

基本确定了学校之后，大腿君又提了个新问题，他这学区房不仅要给娃上学，还希望未来能够增值。

要上重点学区房，必须忍受老破旧

投资二手房的人都知道“15年规律”，就是房龄15年是个拐点，超过15年后周边配套已经没有改善空间，银行贷款难度也高，升值空间变小。

学区房显然不在这个规律的范畴内，很多上海学区房房源总是被打上"老破小"的标签。分析数据可以看到，在售学区房的建筑时间不少是超过15年的老破房。毕竟购买老学区房的人大多为的是获得入学资格。从成交情况来看，集中在2000年到2008年之间建成的次新房源，基本很难买到更新的学区房。

90年代的“老房子”在停车、小区绿化、房型朝向、厨卫明暗、单栋住户密度都和00后的房子有代差，2000年后随着房地产的复苏火爆，设计理念和水平有了本质的提升。特别是现在购房以中青年家庭为主，对房子外在品相的要求开始挤占对房子内在价值要求的空间，相应价格上涨时也只能当后卫，投资并不是很适合。

不过，“老房子”也不是一无是处，老房子一般位于黄金地段，生活交通特别方便，其好处只有那些每天被地铁挤得毫无尊严的人才能体会到，自住性价比和租售比也不错。只是，别指望升值比新房子快。Shhuang44ss

和大腿君的另一个需求相似，由于学区房通常不是大家在魔都首套置业的房产，相对于整个二手房市场，不少人倾向于小户型。成交二手房的面积集中在60-90平米的区间，学区房的则集中在40-70平米之间。可见为了能够买学区房，大家不仅得接受老旧，还得接受小房子。

拼爹输了不气馁，我们还能拼娃！

把这些因素都考虑完，大腿君说自己心仪的学区房有谱了！可上海优质学区房房源实在太过稀缺了怎么办？真是不愿意写这段，然而，这却是绝大多数沪漂可能面临的情况。

许多家长抱着“有学区房要上，没有学区房创造学区房也要上的”的信念，在这个不见硝烟的战场上杀得眼红。购买了学区房就一定能进重点小学，开启人生赢家之路吗？越发严苛的学区房新政跳出来说不！

2014年静安区提出“一个门牌号一居住户，五年内只接收一学生”后，虹口、宝山、徐汇、长宁等区也纷纷根据实际情况，效仿了静安的“学区房新政”。

除了区县的政策外，较为热门的小学也制定了更严苛的入学标准，如普陀区的武宁路小学、江宁学校就规定，落户必须满2年才具有入学资格。

杨浦区的打虎山路第一小学、上理工附小、杨浦小学等热门学校，则在招生简章中规定，报出生户口的儿童将在录取中有优先的顺位，换而言之，通过购买学区落户的儿童将处于落后的顺位。录取顺位的调整，使这些热门学校的入学门槛又提高了。

买不到合适的学区房，还能获得好的教育么？来看看魔都的私立小学。

以上海徐汇区的四大民办小学--世界外国语小学、盛大花园小学、爱菊小学、逸夫小学--为例。这四所私立小学，一年包括学费、住宿费、交通费、餐饮费、校服费，常规开销在3.5万~5万的区间内。小学读下来，花费也就是在30万的范围内。

上文我们已经算出牛小的占坑费在100万左右。相比之下，这些私立小学似乎显得更加实惠。不过，这些私立牛小也不是你想进就能进的，得考！

生活在魔都的你，不能拼爹买学区房的话，去只能考私立小学拼娃了。数据是冰冷的，排名是残酷的，如果不把一个个鲜活的小生命，固化成一个个竞争标签，现实也许会更美好。谨以此句，送给正在或者准备在上海二手学区房市场上厮杀的父母们。

（特别鸣谢DT数据库提供的图表）