希尔弗斯坦多疑而固执,困兽般守护着自己的领地。里伯斯金在他的著作《破土》(Breaking Ground)中提到,当希尔弗斯坦看到他设计的自由之塔方案后,对他说:“我不想让你碰我的大楼。”希尔弗斯坦强迫里伯斯金与他选定的建筑师大卫·蔡尔兹(David Childs)合作。2005年,因为安全问题,七号楼不得不进行重新设计。希尔弗斯坦说:“大卫参与的唯一前提是独立地完成设计,而不是与任何人有什么合作。”
固执的希尔弗斯坦经常为工程进度和资金状况与港务局吵得不可开交,世贸中心的重建计划则完全停滞不前。帕塔基怒斥他“背叛了公众的信任”,而另一个核心幕僚则称他为“贪婪的吸血鬼”。据了解希尔弗斯坦财务状况的纽约经济开发公司(New York City Economic Development Corp.)提供的分析,希尔弗斯坦已经为该项目花费了17亿美元,包括向港务局支付的租金、向不同贷款者支付的和解费用以及自己公司的庞大的运营成本。但他们估计,希尔弗斯坦和他的合伙人已经收回了大部分初期投资。
起草这份调查报告的赛斯·平斯基(Seth Pinsky)现任纽约经济开发公司总裁。他说:“我们开始思考,如果希尔弗斯坦的表现是理智的,这个项目的停滞是否是出于经济原因。于是,我们获得了突破性进展。”希尔弗斯坦剩余的资金似乎只够建造两幢大厦,而不是里伯斯金在总体规划中所设计的5幢。最后,迈克尔·布隆伯格的幕僚们与安东尼·柯西亚以及新泽西州在港务局董事会的董事结成同盟,向希尔弗斯坦施压。希尔弗斯坦抱怨说他的财产被“共产主义式”地充公,但是迫于压力,他最终签署协议,放弃了包括自由之塔在内两栋大厦的建设权。
大多数观察家们认为,希尔弗斯坦的这桩交易非常划算,他保留了3幢最具经济前景的大楼,而放弃了规模最大又被寄予太多政治象征意义的自由之塔(港务局还为此补偿了他2000万美元)。2008年金融海啸时,为了确保这3幢楼拥有稳定的建设资金,政府连同一家保险公司及一些私营企业共同发行了26亿美元的免税政府债券,港务局为部分债券做了担保。世贸中心四号楼是希尔弗斯坦的第一幢楼,现在已经拔地而起。部分办公区域归属于港务局,这个政府部门将占据部分楼层。其他的大楼亦在进展之中,并在等待获得大租户的合同。
作为自由之塔的最初设计者,里伯斯金因为曼哈顿下城开发公司选中他的设计方案而声名鹊起。现在,他的事业风生水起。希尔弗斯坦另行委托了3位著名的建筑师重新设计他承建的大楼。里伯斯金说:“这只是因为建筑师的才干参差不齐,而非大家的设计理念没有共同点。”
不少希尔弗斯坦昔日的反对者告诉我说,他们现在对他持有更加宽容的看法,因为他的很多做法最终被证明是正确的。希尔弗斯坦目前非常满意他的3幢新大楼,称它们是“地标式建筑的代表作”。希尔弗斯坦说这几幢楼“造价极其高昂”,当被问到是否能收回投资成本时,这位耄耋老人说:“我只能告诉你,到2016年咱们再讨论这个问题吧。”
德斯特:从漫画里走出来的人
世贸中心一号楼的建设资金更加令人头疼。曾担任港务局董事会主席的安东尼·柯西亚(Anthony Coscia)说:“按市场价格计算,每英尺高的大楼造价为1400美元,而租金却不到500美元。这里一半是纪念馆,一半是写字楼,而客户们是不会为纪念馆那部分费用买单的。”2007年,帕塔基离任。随后,从项目名称开始,港务局对这个项目做了很多改动。港务局的租赁代理、国际知名的房地产咨询公司高纬环球(Cushman & Wakefield)的塔拉·斯达康(Tara Stacom)说:“这个项目必须去政治化。这幢楼必须只是一个商业项目,必须符合企业的利益。”
然而,帕塔基仍然称之为自由之塔,他说:“在我的脑海里,我们曾有过一幢世贸中心一号楼,我的很多朋友和成千上万勇敢的纽约人牺牲在那里。”
随着新的世贸中心一号楼的钢结构方案在2009年获批通过,港务局开始邀请私营企业参与招标开发。一些有实力的开发商,包括道格拉斯·德斯特在内,都积极行动起来。尽管德斯特在接受《纽约时报》采访时曾说过,如果没有这个项目,纽约的房地产市场应该正好供需平衡。
如果说希尔弗斯坦是那种完全靠自我奋斗而出人头地的开发商,他的名声只在小圈子内流传,那德斯特就是另外一个故事,他的人生简直可以用漫画来表现。
德斯特出身世家,年轻时是加州大学伯克利分校的嬉皮士,名下拥有纽约州最大的有机农场之一。他的父亲西莫(Seymour)是家族房地产生意的第二代掌门人,不修边幅,常有惊人之举。他曾在第六大道上一座建筑的外墙竖起巨大的时钟,用来计算联邦政府的国债数额,他还曾买下《纽约时报》的头版广告位,刊登谴责政府过失的小笑话。上世纪60年代,西莫就极力反对修建世贸中心,认为这会使曼哈顿地区的写字楼供过于求,事实也证明了他的预言。当重建世贸中心的计划被提上议程时,道格拉斯认为政府又在犯同样的错误,还专门出资成立了一个组织进行抗议活动。
对希尔弗斯坦来说,这幢由他始建的大楼最终却由当初他最严厉的批判者德斯特接手,多少有些戏剧化,但他并不感到意外。他与德斯特的父亲西莫属于同一时代的商人。他说起了老朋友西莫的往事:时代广场四周依然还很荒凉时,他就已经下注了这个著名的项目,并积累起大量财富。希尔弗斯坦说:“在那个时代,西莫可是个了不起的人物,是一流的开发商。我还记得,西莫尽其所能打击时代广场周边的任何公共开发计划,为此甚至不惜与人对簿公堂。”希尔弗斯坦说:“西莫去世后,他的儿子接手了他的生意,从他父亲以前大力反对的项目中受益匪浅。”
提到自己最近在世贸重建项目上的投资时,德斯特开心地认为“这和在时代广场的投资相似”。20世纪90年代,一家政府资助的开发商退出以后,他在时代广场附近为康泰纳仕集团建设了总部大厦。尽管他乐于接受各种政府补贴,但是,和父亲一样,他认为私营企业在市场上具有更大的优势。
德斯特和港务局打交道时非常有策略。对他来说,政府方面为世贸中心一号楼投入32亿美元是否值得并不重要。虽然德斯特已经投资了1亿美元,但是他所拥有的股份要等到整个建筑租售完毕后才能确定,具体的计算过程非常复杂。实际上,他能获得多少股份取决于市场行情的变化。德斯特说:“如果这个项目盈利有限,而且这个判断正确的话,那么我将会从大厦中获得更多股份。事实上,获得一幢价值18亿美元的大楼12%的物业权益,还是获得一幢价值21亿美元的大楼8%的物业权益,我并不在意。”现在,新世贸中心一号楼的市场估值约为20亿美元,达到了港务局的目标值,所以他可以获得10%的物业权益。
德斯特说,这种安排会让自己获得的回报略低,但是可以降低风险,所以这笔投资物有所值。该交易可以让他的公司在市场中建设项目正在减少的时期保持活力,并且有助于家族产业的发展与传承。
据港务局局长沃德估计,自德斯特介入以来,他已经为世贸中心一号楼的建设节省了3000万美元,其中的2100万美元将成为他的佣金。当然,仍然有人在质疑这个项目的规模是否太大。在建的两幢楼总共能提供500万平方英尺的写字楼,在当前经济萧条的情况下,考虑到还有其他计划建设的办公楼,要把这些写字楼全部租出去并不容易。
除了自己在房地产领域的专长,德斯特还为世贸中心一号楼带来了更多好处。希尔弗斯坦说:“他有解决问题的办法,那就是康泰纳仕。”1996年,在和德斯特签署的时代广场总部大厦租赁合同中,康泰纳仕集团支付的租金远低于市场标准,而康泰纳仕掌门人纽豪斯则一直希望再签订另一个超值租约。德斯特说:“他们原本希望在附近的世界金融中心(World Financial Center)安营扎寨,但是纽豪斯看上了重建中的世贸中心一号楼。”由于纽豪斯夫人支持里伯斯金的设计规划,事情已经发生了很大的变化。相比于审美问题,纽豪斯更关心的是费用是否划算,同时他很乐意德斯特继续做他的房东。于是,德斯特中了标,并与康泰纳仕签署了租赁协议。康泰纳仕现在支付的房租大约为每平方英尺60美元,略高于周边的平均水平。没有人会期待这个造价32亿美元的大厦在很短时间内就能收回投资并获利,但港务局局长沃德告诉我,预计该项目可以在10年之内产生正的现金流。