核心提示： 认定农村房屋买卖合同有无法律效力的依据是《中华人民共和国土地管理法》第62条第一款、第二款等强制性规定，查清买受人是否没有房需要买房；买受人买房是否申请集体组织同意、乡镇人民政府审核、县人民政府批准。就本案而言，周X有房再买房，且未申请相关部门批准，显然涉案《房屋买卖合同》属于《合同法》第52条第5项“违反法律和行政法规”合同无效的情形。既然如此，本案《房屋拆迁安置补偿协议》在认定涉案《房屋买卖合同》合法有效而判决协议有效，显然应当改判。
认定合同是否存在欺诈，是否有效，主要标准是审查当事人的合同目的是否实现。就周、李《房屋买卖合同》而言，周未履行口头形式的合同，导致李的合同目的没有实现，根源在于周签订合同前没有告知买房是用于政府提前征收安置，反而承诺是原地拆除重建并承诺重建后留一间给女儿和李居住。所以，李和女儿认为，该书面合同应当认定为合同欺诈无效。
--胡代国
李X与安岳县国土资源局、第三人周X
《房屋拆迁补偿安置协议》纠纷上诉一案
代 理 词---胡代国，2016.9.27
尊敬的法官;
本人依法接受李绵玉的委托，现在就李绵玉与安岳县国土资源局、第三人周世财《房屋拆迁安置补偿协议》纠纷上诉一案发表如下代理意见：
一审法院在(2016)川2021民初1068号判决书称：本院认为，原告李绵玉与被告周世财签订了《房屋买卖合同》，......根据《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”该合同合法有效。......第三人周世财就登记在原告李绵玉名下的房屋与被告安岳县国土资源局签订的《房屋拆迁安置补偿协议》无其他导致合同无效的法定情形，属有效合同。......“原告认为第三人周世财违法享有两处宅基地，违法同时享受安置还房和货币安置，本院认为即使原告该主张成立，原告也不是权利主体。”......
上诉人反驳认为，一审法院根据涉案《房屋买卖合同》和《物权法》第15条规定，认定涉案《房屋买卖合同》合法有效为前提，从而，推理判决《房屋拆迁安置补偿协议》属有效合同，一是认定事实不清，二是适用法律不当。
事实理由如下：
本代理人认为， 认定农村房屋买卖合同有无法律效力的标准，主要是根据《中华人民共和国土地管理法》第62条第一款、第二款的强制性规定，查清买受人一是是否没有房屋需要买房；二是买受人买房是否申请集体组织同意、乡镇人民政府审核、县人民政府批准。就本案而言，周X有房再买房，且未申请相关部门批准，显然该《房屋买卖合同》属于《合同法》第52条第5项“违反法律和行政法规”合同无效的情形。既然如此，本案《房屋拆迁安置补偿协议》应当依法无效。
下面用事实和法律作进一步论证：
第一，新证据1：2016年8月25日，安岳县人民法院作出了（2016）川2021民初1658号民事裁定书。裁定书以“周世财与安岳县国土资源局签订的《房屋拆迁安置补偿协议》是否有效与本案的处理结果有直接关系。”为由，裁定：本案中止诉讼。【见新证据1裁定书】。
裁定书证明的目的：一审法院认定2011年2月10日李绵玉与周世财签订的《房屋买卖合同》合法有效，缺乏法律事实和客观事实支撑；一审法院以所谓的《房屋买卖合同》“合法有效”，推定本案《房屋拆迁安置补偿协议》有效的认定和判决，缺乏证据，显得牵强附会。
新证据2：李、周女儿周X出庭作证：证明签订《房屋买卖合同》目的和经过，从而证明买卖房屋有两份合同，证明周违约该合同存在欺诈，合同无效：
案涉《房屋买卖合同》客观上存在两份合同。一份是周世财口头形式的承诺合同；一份是书面形式的《房屋买卖合同》。两份合同内容合起来才能体现买卖房屋的真实意思表示。李绵玉及女儿是在同意周世财口头形式的承诺合同的前提下，才签订的书面《房屋买卖合同》。买卖房的合同目的，就是周世财的口头承诺。本案口头形式的承诺合同是《物权法》第15条规定内容中“合同另有约定”的法定情形。
周世财与李绵玉结婚多年后于1994年离婚。离婚调解书载明，子随父，女随母生活。李、周各分得房屋63.18平方米、61.62平方米；
2000年6月，为了儿女，周世财与李绵玉开始过同居生活；同居期间，因性格不合又分居生活。分居后，李绵玉在内江租房居住，擦皮鞋维持生计。周世财在上海打工。
证人周女儿在法庭上说：我是李绵玉和周世财的女儿，我出庭证明买卖房屋的经过及我和母亲为什么卖房？
买卖房的经过是这样的：2011年2月10日11点左右，父亲来到母亲在内江市大西街88号一幢29号租住房内，找到我。父亲给我200元钱，叫我转交给妈。我立即叫妈多煮一人的午饭。
父亲对我说：女儿，我快满60岁了，不想去打工了。但是，家里的房子多年无人居住，已经破烂不堪，无法居住；我准备将你母亲的房子和我的房子一并拆除，原地重建新房。新房修好后，留一间给你和你妈回安岳居住。
我说：父亲拆除旧房重建新房，是好事，我表示支持，如果父亲钱不够，我愿意出几万元钱。因为，我想到，新房建成后，父母可以在一起生活，哥哥结婚也有房子住。一家四人可以过好日子，于是，我就相信了父亲的口头承诺。我立即把父亲的话转告给妈，我妈不同意卖房子。我说：妈，你还是那个坏脾气，父亲的脾气都已经改了，为什么妈不能改呢？
我极力说服妈，甚至批评妈，要相信父亲的承诺。母亲就是不愿意买。经过一个多小时的劝说，经过父当面与我妈的反复承诺，我妈才同意卖房子。
就是在我和妈抱着美好希望的情况下，我先在父亲事先准备好的协议书上签了名字。接着，我让妈也签了字。由于妈没有读过书，更重要的是，出于相信女儿、相信周世财的口头承诺，所以，没有将周世财的口头承诺、买卖房屋的合同目的写到合同书上。
签完合同，我们三人才开始吃午饭。吃了饭，父亲就走了。
“你帮父亲买了房子，父亲给你好处没有？胡代国问。
周女儿说：2011年3月的一天，父亲到内江我的小车上，送给我10000元，没有说明送的是什么钱。我问过父亲，为什么送钱。父亲也没有说。我没有想通，自从我与父亲分开以来二十年了，父亲从来没有问过、看过、更没有给钱我，就是我结婚、生子，父亲也没有来过，更没有给钱。为什么父亲突然给自己10000元，是不是因为自己说服母亲将房子便宜买给了父亲？我想来想去想不通。由于，我将满30岁，父亲拿出手的钱没有收回去的习惯，所以，我就收了父亲的10000元钱。当初，卖房子，父亲没有说是政府征收拆迁，自己只是希望一家过好日子，没有想到父亲连我当女儿的也骗？父亲太不像话。妈经常骂我，说我是联合父亲骗她的房子。
你父亲说：与房屋征收局签订《房屋拆迁安置补偿协议》前，工作人员给你打过电话告知你，是不是真的？胡代国又问。
周女儿说：根本就没有给我打过电话。我完全不知道妈的房子要提前安置补偿，如果我知道政府要征收补偿，我和我妈根本就不会卖房子，我妈擦皮鞋挣钱不容易啊！我认为父亲欺骗了我和我妈，那个《房屋买卖合同》无效。
以上就是我父亲和我妈签订《房屋买卖合同》的经过。
《合同法》第十条第一款规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”根据上述真实的证言说明，李、周买卖房屋客观上存在两份合同。即书面形式的《房屋买卖合同》和口头形式的承诺合同。李同意周的口头承诺是李卖房的合同目的。虽然没有写到合同书上，但是，买卖房屋的目的内容，客观上是存在的。口头形式的承诺合同，也受《合同法》的约束。
在法庭上，李绵玉陈述了上述签订合同的经过，签订合同的目的。李绵玉、周世财的女儿周莉的证言，就《买卖房屋的合同》的经过，合同目的、周世财的口头承诺，作了与李绵玉完全一致的陈述，形成证据锁链。周莉还另有书面说明【见说明】。
由于签订《房屋买卖合同》后，周世财违约，没有履行口头《承诺合同》。
一是，2011年6月19日，在2组集体土地没有征收的情况下，出自政府利益的需要，安岳县国土资源局对周世财61.62平方米房屋进行提前安置。安置方式为产权调换。按照《四川省土地管理法实施办法》第52条有关“农村村民一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地。宅基地面积标准为每人20至30平方米;3人以下的户按3人计算”的规定，周世财与儿子周建一户为2人户，2人户按照3人户安置，补偿其最高90平方米住房【包括安置24平方米的门市房屋】，还给予贰万多元补偿费，并且，第一年每月每人领取260元拆迁过渡费，第二年每人每月领取390元拆迁过渡费。
二是，2011年12月27日，不知什么道理？周世财与安岳县国土资源局将李绵玉产权名下的63.18平方米房屋签订了提前安置《房屋拆迁安置补偿协议》，以每平方米3096元的单价，货币收购了李绵玉的63.18平方米房屋。
需要说明的是，在法庭上，胡代国问：望城村2组的集体土地征收没有？
被上诉人律师答:与本案无关，拒绝回答。
胡代国：2组的集体土地直到2016年也没有征收。
胡代国问：2011年周世财和李绵玉被征收的房子拆了没有？
被上诉人律师答:与本案无关，拒绝回答。
胡代国：2011年被征收的房屋至今也没有拆除。
周世财以5000元不对价不合理的买房成本，在短短的几个月内。转手倒卖，获得213680元。根据《民法通则》第九十二条有关“ 没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”规定，这208680元（213680元--5000元}，应当属于不当得利，周世财应当返还给李绵玉。
周世财非法获利后，立即另娶了老婆。
由于，2组的集体土地并没有征收，周世财李绵玉的旧房也没有拆除，加之李绵玉和周莉一直在内江，不知道周世财已经把房子卖了。
2015年年初，李绵玉在乘坐内江到安岳的客车上，听一老太婆说自己的房子被周世财买给政府，卖了几十万元。李绵玉大吃一惊。李绵玉和周莉感到自己的卖房目的和美好希望落空。是周世财欺骗了自己。李绵玉非常埋怨女儿。
2016年3月，李绵玉委托张律师提起诉讼，请求人民法院确认2011年2月10日李绵玉与周世财签订的合同无效，要求周世财返还李绵玉的房屋安置补偿款208680元。
在开庭前，李绵玉辞退了张律师，另外委托了公民胡代国代理诉讼。在诉讼过程，胡代国又以周世财与安岳县国土资源局签订的《房屋拆迁安置补偿协议》无效为诉讼请求，提起民事诉讼。
上诉人认为，涉案房屋买卖口头形式的承诺合同属于《物权法》第15条规定内容中“合同另有约定外”导致双方签订的《房屋买卖合同》无效的法定情形，一审法院对前述涉案《房屋买卖合同》另有约定，导致该合同无效的情形，视而不见，对本案作出了不符合逻辑没有法律文书认定结果的错误判决。
第二，确认农村《房屋买卖合同》是否有效，应当适用《中华人民共和国土地管理法》第62条有关规定。一审法院以《物权法》第15条，认定“李绵玉与周世财签订的《房屋买卖合同》合法有效”，是适用法律不当，是对《物权法》第15条内容中“除法律另有规定或者合同另有约定外”合同无效的情形，缺乏理解。
因为，农村房屋是不能随意买卖的，农村房屋买卖必须具备下列五项条件：
1、农村房屋的受让对象必须是同一集体经济组织的成员；
2、农村房屋的受让人没有其他宅基地房产；
3、该转让房屋建造合法，是经过批准建造的，并且该受让房屋必须符合当地规定的标准；
4、房屋买卖前应当向集体经济组织提出书面申请同意，经乡（镇）人民政府审核、报县人民政府批准。
5、除此之外的其他情况，农村房屋原则上是不可以买卖的，比如城镇居民因为不是集体经济组织内部成员，是不允许购买农村房屋的。
本案第三人周世财买李绵玉的宅基地房屋不符合上述第2、第4条件。是违反下列法律法规禁止性规定的行为。
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定： 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
.农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《四川省土地管理法实施办法》第五十二条 农村村民一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地。宅基地面积标准为每人20至30平方米;3人以下的户按3人计算，4人的户按4人计算，5人以上的户按5人计算......。第五十三条 农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划。凡能利用旧宅基地的，不得新占土地;确需新占土地的，由村民提出申请，经农村集体经济组织同意，乡(镇)人民政府审核，报县级人民政府批准;.....
根据上述法律法规强制性规定，结合本案证据，证明以下两个问题：
一是，涉案《房屋买卖合同》因违反“农村居民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”的强制性规定，应当无效。一审法院对此缺乏认识。
周世财二人户有一宅基地面积61.62平方米，且周世财在提交的2011年1月20日的建房申请书、1月25日的证明书、1月25日的《农村村民建住宅申请审批表》过程中，申请在异地蒙子土占地面积90平方米建住房，早在2010年1月20日、25日，25日，组长李绵成及村民委员会就签字盖章同意【需要特别关注的是，申请书、证明书、《农村村民建住宅申请审批表》上的批准时间与申请时间相差一年，这证明周世财在掩盖买房存在的欺诈行为】。这一客观事实证明：周世财有宅基地再买李绵玉的宅基地房屋63.18平方米，其行为违反《土地管理法》第62条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”的强制性规定。涉案《房屋买卖合同》因违反《土地管理法》第62条规定，属于《合同法》第52条“违反法律、行政法规强制性规定”合同无效的情形。据此结论，李与周签订的《房屋买卖合同》因违法不生效。一审法院却错误地判决《房屋拆迁安置补偿协议》有效。
二是涉案《房屋买卖合同》因违反《土地管理法》第62条应当提前向政府相关部门申请批准的强制性规定应当无效。一审法院对此视而不见。
在签订《房屋买卖合同》前，周世财未向社、村、镇、县提出书面申请；2011年6月19日，国土局以产权调换安置周世财房屋、门市面积共90平方米。2011年12月25日，，周世财向有关部门提出申请，申请变更户主李绵玉宅基地使用权63.18平方米为户主周世财名下。该申请没有获得国土局和县人民政府的批准。前述事实证明，案涉《买卖房屋合同》因为没有过户登记变更，没有法律效力。
不知什么原因，2011年12月27日，安岳县国土资源局与周世财却达成了《房屋拆迁安置补偿协议》，提前货币收购了李绵玉名下的房屋。
李绵玉认为，双方所签订的《房屋买卖合同》不但存在合同欺诈，违背了买卖房屋的真实目的和承诺，更违反了《土地管理法》第62条有关，“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准....”的强制性规定以及违反《四川省土地管理法实施办法》第53条有关“农村村民建住宅，;.....由村民提出申请，经农村集体经济组织同意，乡(镇)人民政府审核，报县级人民政府批准;......”的强制性规定，不具有法律效力。一审法院对此强制性规定视而不见。
上述“农村居民一户只能拥有一处宅基地”的强制性规定以及“农村村民住宅用地需要向集体组织提出申请，经村、乡【镇】人民政府审核，报县人民政府批准”等强制性规定，属于《物权法》第15条“除法律另有规定外”合同无效的情形，一审法院对前法规定中“导致合同无效的法定情形”视而不见。
第三，一审法院在判决书第5页有关“原告认为第三人周世财违法享有两处宅基地，违法同时享受安置还房和货币安置，本院认为即使原告该主张成立，原告也不是权利主体。”的认定是认定事实错误。事实与理由如下：
一是一审法院对诉争协议载明的客观事实缺乏认识：《房屋拆迁安置补偿协议》的拆迁人当事人甲方安岳县国土资源局将协议上被拆迁人【乙方】当事人一栏的名字写的是李绵玉，而不是周世财；在资金兑付表上的被拆迁人姓名一栏，填写的也是李绵玉，而不是周世财。这一客观事实证明：李绵玉是提前安置补偿房屋的实际所有权人即诉争合同的当事人权利人利害关系人。否则，诉争协议的甲方当事人拆迁人安岳县国土资源局就不会把李绵玉的名字写到被拆迁人乙方当事人权利人一栏。反之，如果第三人周世财是诉争协议当事人权利人，为什么安岳县国土资源局不把周世财的名字列为协议乙方当事人，而要将周世财的名字写到“代表人”一栏？再说，既然合同甲方将周世财的名字列到“代表人”一栏而不是列到合同被拆迁人乙方权利人一栏，就足以证明安岳县国土资源局知道周世财不是诉争协议的当事人权利人，证明李绵玉是诉争协议的当事人权利人。
二是，既然拆迁人甲方明明知道，依法不能把周世财列为诉争协议的乙方当事人被拆迁房屋所有权人，那么，在没有李绵玉特别授权委托书的前提下，安岳县国土资源局将没有处分权人，周世财列到诉争协议的所谓“代表人”一栏，并允许周世财在诉争协议末页乙方当事人权利人一栏签名押手印，甚至允许周世财领取被拆迁户李绵玉名下的拆迁补偿款213680元的行为，就缺乏事实根据，缺乏法律依据，属于违法侵权行为。国土局辩称签订《房屋拆迁安置补偿协议》前，电话告知了周莉。周莉在法庭上回答法官称，哪是在说谎，自己根本不知道提前安置房屋一事。
《合同法》第4条规定，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”《合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，非经权利人追认，该合同无效，无效合同自始无法律约束力。”
根据上述法律规定，本案《房屋拆迁安置补偿协议》因剥夺了李绵玉的知情权、委托权，依法享有自愿订立合同的权，以及对自己所有房屋的处分权，本案《房屋拆迁安置补偿协议》应当属于《合同法》第52条有关“（五）违反法律、行政法规强制性规定”合同无效的情形之一。
《物权法》第一百零六条 规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
(二)以合理的价格转让；
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定
由上述法律规定和证人证言得知，一是周世财是通过欺诈手段取得而不是善意取得李的房屋；二是，买价5000元不是合理价格；三是违反《土地管理法》第62条规定，未登记。根据前述三点事实，所权人李绵玉有权追回周世财的不当得利。
以上客观事实和法律依据证明，李绵玉是诉争协议的当事人权利人、具有法律上厉害关系的权利主体及诉讼主体资格。一审法院在判决书第5页有关“本院认为即使原告该主张成立，原告也不是权利主体”的认定，是认定事实不清。
第四，新证据3,李绵玉的最新户口本证明：经安岳法院诉前协调、经公安局多次集体讨论，2016年5月9日，公安局行政许可颁发给李绵玉迁回原籍望城村2组的户籍本。
新证据3的证明目的：李绵玉是2组集体组织成员，依法享有宅基地。
李绵玉在朝阳乡龙店村没有房屋，没有承包地，没有任何财产。而，李绵玉出生，初次结婚在望城村2组，在望城村居住生活44年，有63.18平方米房产、有自留地、林权地，有父母和祖宗坟墓。且，2组的集体土地没有征收，既谈不上封户，正常迁移也不在法律法规、政策规定的封户之列。
为了赢官司，胡代国中途接受代理案件后，决定将李绵玉的户籍迁回原籍。
2016年4月10日，胡代国将李绵玉的申请书通过邮政快递寄给公安局陈全章局长，请求行政许可李绵玉的户籍从朝阳乡迁回岳阳镇望城村2组。公安局收到申请后，立即回复：根据安岳县人民政府X号文件规定，望城村属于县城近期规划开发区，已经封户，对于李绵玉的申请，不予行政许可。
2016年4月15日，胡代国将李绵玉的申请书送到省长信箱，得到的答复，仍然和上面答复相同。
2016年4月20日，胡代国又将申请书送到国务院信访局。同时，根据答复结合《行政许可法》的相关规定，写了行政诉状。请求人民法院确认安岳县公安局不予行政许可李绵玉的户籍从朝阳乡迁回岳阳镇望城村2组的行政决定违法。
法院收到李绵玉的行政诉状后，立即派出杨选荣等工作人员前往公安局协商。公安局通过三次会议讨论研究，2016年5月9日，公安局终于作出行政许可，颁发给李绵玉迁回原籍望城村2组的户籍本。
因《中华人民共和国土地管理法》第62条有关“村民 出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”有禁止性规定，如果，法院不予确认诉争《房屋拆迁安置补偿合同》以及涉案《房屋买卖合同》无效，李绵玉将成为长期无房户，长期上访户，影响社会和谐稳定。
杨江涛院长曾经在安岳县人民法院讲法律课时，对胡代国说“法律背后是法理、法理背后是人情【人之常情】、人情背后是利益【公众利益】。根据杨院长的论述，如果一审法院认定诉争《房屋拆迁安置补偿协议》有效，判决驳回李绵玉的诉讼请求，于法于理于情于利都不符。不利于社会和谐稳定。
根据本案的案情，本代理人拜读了中国法院文书网有关农村房屋买卖合同有效无效的不少案例，得出本案结论：涉案《房屋买卖合同》，一是因为周X没有履行口头形式的承诺合同约定，导致李绵玉的卖方目的没有实现，周X涉嫌合同欺诈；二是周X违反了《土地管理法》第62条一户一宅以及用地需要申请有关部门批准的强制性规定。周X的前述二行为均属于《合同法》第52条规定合同无效的情形。本案诉争《房屋拆迁安置补偿协议》因一审法院根据《房屋买卖合同》合法有效，从而判决诉争协议有效，自然是认定事实不清，适用法律不当，判决错误。
综上所述，请求二审人民法院支持本代理人的上述代理意见。谢谢。
李绵玉的委托代理人胡代国
2016年9月27日
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发表于 2016-10-11 07:51
