楼市周报：调控犀利，魔都楼市霜降迎四降

房产小红人

上周楼市成交震荡回落，据上海中原房产中介数据显示：上周（10.17-10.23）新建商品住成交面积21.9万平方米，环比减少6.8%。并且基于近期市场风向转变，双休日推盘节奏放缓，日均销售只有2万平方米。周六只有1.8万平方米，甚至低于平时工作日的流量。

银十楼市竟然吃到“鸭蛋”！？

而上周供应出现挂0的现象。在旺销季节出现0供应在以往历史上几乎没有，可见这一轮调控影响开始显现。一方面，预售审核变得严格，市场供应暂时受阻。另一方面，上海二手房市场观望气氛逐渐形成，也会阻碍房企推盘积极性。不过这是短暂现象，一旦预售审核理顺后，后续供应还会及时跟上，毕竟健康的市场还是需要有充足的供应来维持。shzyshange44

从空间分布来看，远郊区域成交表现稳定，比如松江嘉定青浦等等成交在2.3-2.6万平方米之间，和前期相比波动不大。南汇上周表现较为突出，借助个别产品集中交易，成交量达到5.5万平方米，排名全市第一。相反以浦东为代表的改善型需求上周交易进一步退减。

因此，后市是否能稳定完全取决于外环以外交易。

下图是2013-2014年上海环线交易套数占比走势

市场回归理性，刚需苦苦支撑

从上图可以看出，市场活跃的2013年刚需产品占全市比例呈现稳步上行的趋势，并且从下半年开始保持在80%左右。2014年市场开始调整，除了一季度占比在77-79%波动外，其余时间在80-82%波动。相反，外环以内的交易量占比呈现盘整缩量走势，重心向下的趋势比较明显。

此外，基于上海刚需二手房价格走势稳定，受结构性影响，上周成交均价出现走低，为40563元/平方米，环比下跌9.1%。而这一价格也是8月以来最低的一周。

交投降温一方面来自调控，政策收紧抑制需求；另一方面心态转变抑制交易行为。交易行为被预期引导，一旦市场转冷，即便有需求的也会理性思考，是否暂缓入市。而当前有效客户在减少，对今后转化成购买力不利。

调控威力十足，银十落空几成定局

统计局公布重点城市10月上半月的房价指数，上海10月上半月房价环比涨幅只有0.7个百分点。显示在调控作用下房价上行速度明显受到遏制。上周有关部门在召集开会时要求严格执行限贷政策，表明今后政策的执行和监管会相当严格，上海二手房交易节奏或进一步放缓。

截止到10月23日，本月上海新建商品住宅成交面积62.6万平方米，比9月同期减少10.3%，比去年同期则减少33.2%。受到短期供应受阻影响，后续交易将进一步承压，金九不再，银十落空格局基本已定。