资阳新闻：今【2016年11月10日】当事人衷心感谢资阳市中级人民法院司法为民，五案合并审理一天审完，公民胡代国同时代理民告官五案，创公民代理奇迹！预祝胡代国的五当事人早日赢官司，依法维护自己的权益。同时，罗光理诉安岳县房屋征收局强拆房屋违法，申请国家赔偿一案，资阳中级法院也通知罗光理的委托代理人胡代国参加调解会。一天代理六案，胡代国创下公民代理首例。就是代理词、新证据也是一大堆。
下面是胡代国的代理词：欢迎阅读指教！
上诉人李江、李刚、黎清维、唐维、唐心建等与被上诉人安岳县国土资源局《房屋拆迁补偿安置协议》纠纷五案合并审理的
代 理 词---胡代国 -- 2016.11.10
尊敬的审判长、审判员、书记员：
本人依法接受 上诉人 李江、李刚、唐心建、黎清维、唐维等五人的委托，代理其与被上诉人安岳县国土资源局《房屋拆迁安置补偿协议》纠纷【五案合并审理】。现在就被上诉人对上诉人诉讼请求及事实理由的答辩意见、围绕法官总结的本案有关原告要求被告根据协议为其安置一定面积和数量门市基础的请求是否有事实和法律依据等焦点问题，发表辩论意见：
一审被告辩称：还房门市基础的分配系行政部门的具体行政行为，不属民事诉讼范畴，拆迁人没有履行诉争合同的安置义务，安置宅基地是由政府或其主管部门统一实施。
在一审法院的五份判决书中末页分别称：本院认为：原告与被告所签订的《房屋拆迁补偿安置协议》系国家建设需要，并以政府有关拆迁安置补偿政策为依据，在完全自愿情形下所达成，原告对协议内容亦不持异议，协议签订后，原告房屋已交被告拆迁，被告亦按约支付了应付费用，现仅余统一规划下的自建安置房未能处理完毕；安置协议虽约定了统一拆迁、统一划地自建的安置原则，但没有约定安置位置、安置面积及数量等具体事项，这些事项的确定并不由拆迁双方协商达成，而是由政府或其主管部门统一实施，现原告要求被告根据协议为其安置一定面积和数量门市基础的请求没有事实和法律依据，本院不予持。......判决如下：驳回原告的诉讼请求。”
上诉人认为，一审法院认定事实不清，适用法律不当，判决严重显失公平。具体表现如下：
一、诉争协议适用的行政法规是参照《城市房屋拆迁管理条例》执行。
从时间证明，本案《房屋拆迁安置补偿协议》（下称协议）是参照2001年国务院305号令《城市房屋拆迁管理条例》（下称305号）相关规定签订的。协议适用的行政法规自然是305号令及其配套法规。县级人民政府安排的房屋拆迁管理部门（县拆迁办）负责房屋拆迁安置补偿管理工作，相关部门配合工作，委托的拆迁公司从事拆迁具体业务，包括与被拆迁人协商，签订拆迁协议、拆除房屋。
二、诉争协议的性质是民事协议，不是被告辩称的安置建房土地是行政行为。
从性质证明，本案协议是民事协议而不是行政合同。履行新建房屋土地安置位置、安置面积及数量等具体事项，应当是协议当事人甲方拆迁人被告。这一论点的依据是《城市房屋拆迁管理条例》第16条规定和最高人民法院《关于受理房屋拆迁、补偿、安置筹案件问题的批复》法复〔1996〕12号第二条有关“拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔。未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。”规定，结合本案仅就房屋补偿、安置等问题提起诉讼，应当属于平等主体之间的民事争议。也许有人说，2001年6月13日《城市房屋拆迁管理条例》已经作废。但是，2011年1月21日实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第35条规定：“本条例施行前依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。”据此，诉争协议属于平等主体之间的民事协议，一审法院有关“但没有约定安置位置、安置面积及数量等具体事项，这些事项的确定并不由拆迁双方协商达成，而是由政府或其主管部门统一实施”的认定，于法无据，与法复〔1996〕12号规定相悖。
三、诉争协议是格式协议：
从协议格式证明：诉争民事协议是格式协议。因为，被告为了重复使用，数以千份的协议第六条所谓安置方式，没有约定实际可操作的内容，没有约定安置位置、安置面积及数量等具体事项，也没有约定按照政府的所谓房屋拆迁安置方案履行，属于民事协议约定不完善、不明确。而今，协议7年后，因为被告单位发生了腐败窝案，16位编织人员，有十人被获刑，2人被行政处罚。因而，与被拆迁户签订的协议无法落实宅基地安置。导致安置还房地基发生争议。本案协议争议，应当适用《合同法》第39、41、60、61、62、125条规定，作出有利于乙方符合法规规定的解释；通过双方平等协商解决，协商不成，由人民法院按照《合同法司法解释二》的规定，或按交易习惯、或按法规规定、或按协议其他条文、字句处理。
四、笔者所说的其它条款，指的是协议开头约定的以下法律、法规依据。
《中华人民共和国土地管理法》第47条第一款规定：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。据此，被告不仅应当对被拆迁户的房屋重置价进行补偿，还应当对建设用地使用权等进行补偿，且补偿标准为：原依据行政许可法取得的宅基地面积高于人均30平方米的据实补偿，原宅基地少于人均30平方米或无房户按照3人以下按3人补偿安置房屋90平方米。。
《四川省中华人民共和国土地管理法实施办法》第52条规定：三人以下按3人计算划地90平方米；4人按4人计算，5人按5人计算。
安岳县人民政府根据《四川省中华人民共和国土地管理法实施办法》第52条规定，于2010年制发了《安岳县城规划区内集体土地上房屋征收补偿安置实施办法（试行）》的通知安府发【2010】38文件以及安岳县人民政府办公室关于加强县城规划区内相关管理的通知安府办函【2013】205号文件。其中，安府办函【2013】205号第二条第（二）项第2规定：审批面积：用地面积审批标准为：1-3人户按3人计算，原则上不超过90平方米；独生子女户凭独生子女证可 增加用地30平方米 。
正在中院审理的李绵玉诉安岳县国土资源局、第三人《房屋拆迁安置补偿协议》纠纷一案中，被告执行的就是安府发【2010】38文件，对周世财2人户原有61.62平方米宅基地，按照三人安置90平方米（详情见协议书）。
以上事实和法规证明，五原告的诉讼请求符合法律、法规以及安岳县的政策规定，符合交易习惯，应当得到法院的支持。
五、被告强行按所谓的安置方案划建房土地没有协议约定，不符合交易习惯。
诉争协议未约定所谓一人户安置一个门市基础39.6平方米以及2-3人户安置2个门市基础79.2平方米等内容。原告房屋被拆除7年后，被告强行按所谓的安置方案划地基，实在是于法无据，与民事协议的性质不符。被拆迁人无法接受。
既然房屋拆迁协议被定性为平等主体之间的民事协议，那么，就应当遵循《合同法》第175条公买公卖的交易原则和习惯。遵循《民法通则》等价有偿的原则。
在被上诉人向二审法院提供的川府土【2008】1100/1109号四川省人民政府《关于安岳县2008第18批乡镇建设用地的批复》的第三条规定：同意将被征地单位165名农业人口依法登记为城镇居民，由安岳县人民政府按照省委、省政府《关于做好失地农民无业农民安置工作的通知》（川委发【20041号】）和《关于进一步祝好征地拆迁补偿安置工作的紧急通知》（川委发【2005】12号）及有关法律法规进行妥善安置。
川委发【2005】12号强调规定，拆迁农民，要先安置后拆迁，要采取还房方式，要“对等略好”，要保证被拆迁人原有生活水平不降低。
就本案而言，被告均未全面贯彻执行上述通知精神，导致村民纷纷诉讼。其根源在于被告曲解了《中华人民共和国土地管理法》及《四川省中华人民共和国土地管理法实施办法》的相关规定。
六、在一审判决书第2页，记载的被告辩称：一是被告没有为原告安置宅基地的义务；二是安置门市基础的分配系行政行为。本案是政府统一拆迁，统一划地给乙方自建住房。所以，根据《中华人民共和国土地管理法》第47条和《四川省中华人民共和国土地管理法实施办法》第40条的规定，政府有权制定房屋拆迁安置补偿方案。安置方案规定的：一人户一个门市基础、2-3人户2个门市基础是行政行为，没有违法，原告必须接受。
本代理人认为，一审法院支持了被告的两点抗辩意见，是错误的。因为，安岳政府的上述规定不符合拆迁协议是平等主体之间的民事协议的属性；因为，被告曲解了下列法律法规的规定：
《中华人民共和国土地管理法》第47条第四款规定“被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定”
《四川省中华人民共和国土地管理法实施办法》第40条规定“ 征用土地，按下列标准给予补偿，报市、省人民政府批准后执行: 第(三)款规定：地上附着物和青苗补偿费。按实际损失合理补偿。补偿标准由市、州人民政府制定，报省人民政府批准后执行。”
根据上述规定，得出如下结论：
一是被征收房屋被定性为地上附着物之一；
二是地方政府有权制定包括被征收房屋在内的地上附着物的文件；
三是法规规定，征收土地要按照原用途补偿。如果征收宅基地，除向集体组织支付土地补偿费外，还要根据《物权法》第42条规定，对建设用地使用权人的土地按照用益物权面积【价值】进行补偿，保证被拆迁人的居住权。
四是被告律师辩称：既然房屋属于法规定性的地上附着物性质，并授权地方政府有权制定安置补偿方案、补偿标准。那么，本案是统一拆迁，统一划地给乙方自建房。根据安府发【2001】136号文件的规定，安置门市基础为：一人户一个开间39.6平方米，2-3人户2个开间79.2平方米......就是合法的。
原告认为，被告曲解了“附着物“”的概念。因为上述法规授权的范围，是指政府有权对被征收的房屋，按照地上附着物制定【重置价】补偿标准；没有授权地方政府对房下的建设用地使用权【用益物权】收回，重新制定建设用地使用权补偿面积标准。因为，附着物补偿与建设用地使用权的补偿，是两个完全不同的法律概念；建设用地使用权补偿与征地对集体组织的土地补偿费也是两个完全不同的法律概念。建设用地使用权是用益物权，归房主个人收益，土地补偿费归集体组织所有。二者的价值也完全不等。
被拆迁房屋的重置价补偿，从拆迁协议上载明是每平方米310元不等。四川省人民政府《关于同意资阳市征地青苗和地上附着物补偿标准的批复》川府函[2012]88号，被拆迁房屋的重置价补偿，砖混结构房屋是每平方米750元。事实上，本案的安府发【2001】136号文件，也只对被拆迁房屋制定了重置价补偿标准。政府相关部门并没有，也无权对被拆迁房屋的建设用地使用权面积制定补偿标准。否则，就属于违法创设行政许可、行政强制行为，侵犯被拆迁人合法权益的笑柄。
那么，征收集体土地上个人的房屋，其建设用地使用权的补偿标准是多少呢？
法规规定，补偿方式包括产权调换、货币收购补偿。由被拆迁人自由选择。
如果是被拆迁人选择产权调换，这好理解，根据交易习惯和川委发【2005】12号文件的规定：还房要对等略好、拆一还一。
如果是被拆迁人选择货币收购补偿，补偿价格是多少呢？
根据安府发〔2013〕26号第六条：货币补偿，每平方米3096元=综合建造价每平方米2580元增加20%；根据2011年，安岳县对望城村被拆迁户周世财所买李绵玉房屋的补偿价，是每平方米3096元。且是拆一还一补偿。根据正在动员的西大街垃圾库那幢房屋的拆迁补偿是一还一点五。
由此结论，建设用地使用权的价值补偿并非被告辩称的征地时的土地补偿费，也并非被告辩称的的地上附着物【重置价】补偿。被告企图混淆三者的概念。
被告辩称：原告要求补偿建设用地使用权面积，不同于产权调换，也不同于货币补偿。其理由是政府划地给乙方自建住房，加之，拆迁协议上没有约定安置面积，所以只能执行安府发【2001】136号、安拆发【2008】4号文件的政策规定，一人户一个自然开间的地基基础39.6平方米；2-3人户2个门市基础。
笔者认为：拆迁还房协议是依法成立的互易协议，民事协议，不是行政合同。民事协议是当事人双方权利义务对等的协议，被告附加一人户一个门市基础的行政行为，违背等价有偿、对等略好、公买公卖、保证农民原有生活水平不降低的规定，是违约行为。
笔者还认为，拆迁农民住房，还房补偿方式，无论是采取划地自建补偿、还是产权调换补偿，还是货币收购补偿，如果，被拆迁人的建设用地使用权面积，高于人均30平方米的，都应当依法拆一还一补偿。如果，被拆迁人的房屋面积低于人均30平方米的或者是无房户的，由拆迁人补足人均30平方米，3人以下的按3人计算，补足90平方米。
安府发【2010】38号、安府发【2013】26号、安府办函【2013】205号等文件有明文规定（见新证据）。
安府发【2015】22号第二规定：、房屋征收补偿与安置规定：房屋征收补偿的内容包括被征收房屋价值的补偿【含被征收房屋水电气视讯等附属设施及土地使用权的价值】、房屋室内装饰装修补偿、......据此，五原告要求被告补偿土地使用权79.2平方米是最低要求。
由此结论，建设用地使用权补偿并不等于被告辩称的征地时的土地费补偿，也并非被告辩称的地上附着物补偿。被告混淆三者的概念，目的是显而易见。
七、依法婚嫁、正常生育、有独立户口本的人，不在下列规定的封户之列
依据《四川省土地管理法实施办法》第41条：《城市房屋拆迁管理条例》305号第12条及安岳县2011年城市重点项目规划红线范围内拆迁封户通知书【安拆封字（2011）第01号】，拆迁范围确定之后，对广惠村8组等地暂停办理入户、分户手续，依法婚嫁、正常生育的除外、封户期限最长不超过一年。
提请法官注意的是：拆迁人依照《城市房屋拆迁管理条例》第7条规定，取得项目拆迁许可证，才能认定为条例第12条规定的“拆迁范围确定之后”，县房屋拆迁管理部门（县拆迁办）才能发布封户公告。否则，擅自封户程序违法。
针对本案而言，被告以2009年广惠村8组第一次少量征地后，发布征地公告发布后作为封户起点，显然，不符合封户条件。因为，从上诉人提供给法院的新证据证明：从2008年12月开始征地，到2015年的7年时间里，省政府对广惠村8组等社，先后制发了13个征地批文【上诉人当庭向二审法庭出具四个批文】，查阅安岳县政府网，清楚的显示这13个征地批文。
截止2016年，四川省民政厅并没有注销广惠村及8组的集体组织的建制，虽然户口本上写的农转非居民，但是，在户口本的地址栏以及身份证的地址栏，仍然是广惠村8组。也就是说，农民还是农民，农民变成了假居民。
根据上述规法规和安岳政策规定，结合本案，2009年也好，2010年--2015年也罢，封户对五原告没有法律上拘束力。以封户为抗辩理由，拒绝安置原告户应当安置的一定数量的地基面积，其理由不能成立。
八、关于李刚、李江要求法院确认2008年6月28日《房屋拆迁补偿安置协议》第八条第1项将二原告2005年9月2日旧房改建的楼房各117.225平方米以违章建筑补偿约定无效的问题：
上诉人认为：根据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会问题的紧急通知》有关“各地要本着实施求的原则，......对于拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全的房屋，应依据现行有关法律法规补办手续”的规定，原告的楼房是2005年9月利用旧宅原地改建的，当时，只要村委同意就行，不需要建设局批准，建设局也无权审批农民利用旧宅改建房屋。也就是说，原告的楼房是历史原因形成没有手续，是合法建筑。被告以违章建筑就行拆迁补偿侵犯了原告的合法权益。
法学界认为：无证房和证件不齐全的房屋是违章建筑吗？
2008年1月1日实施《城乡规划法》前，只有城市房屋才需要规划审批，农村房屋建设根本不需要经规划部门审批，只要取得村委会的批单就可以。对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行有关法律法规补办手续，或者经有权部门依照法定程序确认处理。不能随意认定无证房屋就是违章建筑。
谁有权力认定违章建筑？
实践中，我们经常遇到拆迁方直接和被拆迁人说，你这是违章建筑，按政策没有补偿或者是只有很低的补偿。实际上，违章建筑的认定有着严格的法律要求，须有权的行政部门经法定的程序认定后才能确认为违章，拆迁和拆除违章是两套完全不同的法律程序，拆迁方是没有权利在拆迁过程中直接认定违章。规划部门有权认定违章建筑，认定为违章建筑，城管部门或综合执法部门才可以对违章建筑做出责令拆除的行政处罚
违章建筑认定查处的法律程序
1、行政机关经调查取证，确认建筑物违章后，对违章搭建人作出责令停止违法行为通知书，责令其停止违法建设行为。
2、搭建人拒不拆除违章建筑的，行政机关在作出行政处罚决定前，依法向其发出行政处罚告知书，告知拟处罚结果和被处罚人陈述、申辩等权利。法律设定告知程序的主要目的是为了实现处罚公开，保护当事人陈述权、申辩权的充分行使。
3、当事人不行使陈述权、申辩权或者行政机关在对当事人的申辩进行复核后，认为当事人提出的事实、理由或者证据不成立的，行政机关作出行政处罚决定书，责令搭建人限期拆除违章建筑，或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施，可并处罚款。对不严重影响城市规划的，有条件可以补办手续的，处罚后按规定补办手续。当事人对行政处罚不服的，可以在接到处罚决定书之日起六十日内向同级人民政府或者上级行政机关申请复议，也可在接到行政处罚决定书之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
4、被处罚人在法律规定的期限内既不履行也不提起复议和诉讼，行政处罚决定即发生法律效力，行政机关依法向人民法院申请强制执行。
来自中院九月的案 例
证明目的：证明拆迁人将原告2005年9月2日利用旧宅原地改建的楼房按违章建筑补偿的行为违法，侵犯了原告的财产权
根据新证据2016年9月12日资阳市中级人民法院行政判决书（2016）川20行终45号（见附件）案例主要内容：2007年，原告邓X未申请办理用地和建设审批手续在安岳县岳阳镇一社一小田旁修建三层砖混结构房屋，面积318.06平方米。2013年10月10日，安岳县住建局对邓立案调查后，制作安住建限拆（2014）第099号《责令限期拆除违法建设决定书》，原告不服。提起行政诉讼，二审法院判决该决定书无效。2015年7月9日，安岳县住建局作出安住建告（2015）070601号《责令限期拆除违法建筑告知书》。原告收到后，认为，告知书违法，告知书既不尊重历史原因造成的客观事实，又以2008年1月1日实施的《城乡规划法》处理2007年的历史问题，其行为违反了《立法法》第84条“法不溯及既往“”的原则。于是，原告申请听证、后又申请行政复议、再后向法院行政诉诉讼。但，原告的诉求都被驳回。接着，原告提起上诉。2016年9月12日，资阳市中级人民法院作出行政判决书（2016）川20行终45号，支持了原告的诉讼请求。撤销了一审判决、县政府的复议决定、撤销了住建局的行政强制告知书。
原告出具本案例的证明目的：证明拆迁人将原告2005年9月2日利用旧宅原地改建的楼房按违章建筑补偿的行为违法，侵犯了原告的财产权。
原告还认为，一是 2008年1月1日之前，国家鼓励农民利用原有宅基地改建或拆除重建四层以下（含四层）的楼房，不征税费。只要村委会同意就可以修，不需要规划部门审批；但是，在签订协议时，拆迁人只凭一张有关部门工作组摸底调查记录、就将李江、李刚的二层、三层楼房写成违章建筑，并按违章建筑补偿。而且，本社绝大多数村民没有手续的房屋，都是按照合法面积补偿。如此整、害老实人、整、害没有关系的人，实属显失公平。
原告认为，诉争协议第八条因被告未出示有权机关、未按照法定程序作出的告知书、行政处罚决定书、送达回证以及原告不服决定的救济途径等法律文书，就擅自认定原告的房屋是违章建筑，根据《行政处罚法》第15条、第36条至第41条的相关规定，其擅自认定行为不仅是超越职权，而且程序违法。根据《合同法》第52条的规定，诉争协议第8条第1款因违法，损害原告的财产权，应当无效 。请求人民法院支持原告的诉讼请求。撤销一审判决。
本代理词适用于上诉人 李江、李刚、唐心建、黎清维、唐维、 杨丰左、张庆春等被拆迁农民的上诉案。本代理词未讲到的问题，请法官见一审代理词。
综上，请二审人民法院采纳本代理意见。
上诉人共同委托代理人胡代国， 联系电话15984216745 2016年11月10日
安岳县人民政府关于印发《安岳县县城规划区内集体土地上房屋征收补偿安置实施办法（试行）》的通知
2010-07-05来源:安岳政府办公室关闭打印
安岳县人民政府
关于印发《安岳县县城规划区内集体土地上房屋征收补偿安置实施办法（试行）》的通知
各乡镇人民政府，县级各部门:
《安岳县县城规划区内集体土地上房屋征收补偿安置实施办法（试行）》已于2010年4月1日经第十四届县人民政府第118次常务会议审议通过，并征求县人大常委会意见，经县委同意。现印发你们，请遵照执行。
安岳县县城规划区内集体土地上房屋征收补偿安置实施办法（试行）
安府发〔2010〕38号
第一章 总 则
第一条 为加强我县县城规划区内集体土地上房屋征收补偿安置管理，维护国家、集体利益，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》等相关法律、法规的规定，结合我县实际，制定本实施办法。
第二条 在安岳县县城规划区范围内征收集体土地上的房屋需要对被征收人补偿与安置的，适用本办法。
第三条 房屋征收安置必须符合城乡建设和土地利用规划，有利于土地资源的保护和合理利用。
房屋征收补偿安置方案必须经依法批准方可实施。
第四条 征收人征收房屋后，应对被征收人进行补偿、安置；被征收人应服从规划和建设需要，在规定的搬迁期限内搬迁完毕。
第五条 安岳县房屋拆迁管理办公室（以下简称县拆迁办）负责县城规划区范围内征收集体土地上房屋的征收补偿和安置指导与管理工作。相关乡镇和县国土资源局、县规划和建设局、县房地产管理局、县财政局、县司法局、县公安局、县工商局、县审计局、县监察局、县农经局等部门（单位）参与配合，保证房屋征收管理工作的顺利进行。
第二章 一般规定
第六条 征收人应当将房屋征收补偿安置方式等事项，以公告的形式予以公布，并做好宣传、解释工作。
第七条 土地征收公告发布后，县拆迁办应书面通知相关乡镇和部门在征收范围内暂停办理下列手续：
（一）办理新建、扩建、改建房屋和其他用地手续；
（二）改变房屋使用性质和土地用途；
（三）房产转让、买卖、赠予、租赁、入股等；
（四）办理入户、分户，但因婚姻、正常生育、回国、退伍转业、刑满释放或解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外；
（五）核发工商营业执照和种（养）殖证等各种证照；
（六）其他应暂停办理的手续。
第八条 征收人与被征收人应依照相关规定，就房屋征收补偿安置方式和补偿金额、面积、搬迁期限等事项，签订书面的房屋征收补偿安置协议。
第九条 被征收人应当在房屋征收补偿安置协议约定的搬迁期限内搬迁完毕。对拒绝搬迁的或者征收人与被征收人达不成协议的，应进行证据保全，按照法定程序解决，但不得影响房屋征收的按期进行。
第十条 对被征收房屋面积的认定以合法的权属证书为准；征收当事人认为房屋权属证书记载面积与实际面积不一致的，应当以有权部门认定的面积为准。对人均居住面积不足30平方米的，按30平方米予以认定。
第十一条 对被征收人户口和安置对象的认定：
（一）被征收人持有独立的户口簿、土地使用证书和房屋权属证书的，方可认定为一户独立的被征收户。仅户口分开但未对房屋所有权、土地使用权办理法定分割手续的，仍按一户认定。
（二）下列情形应认定为安置对象：
1．土地征收范围内且参与土地征收补偿款分配的在籍人员；
2．土地征收范围内正在服兵役的义务兵和三级以下士官（含三级）；
3．土地征收范围内尚未毕业的大、中专学生和毕业后户籍仍在原籍且未就业的大、中专毕业生；
4．土地征收范围内正在劳教或服刑的人员（判处无期徒刑的人员按国家有关规定处理）。
（三）土地征收公告发布后迁入的不予安置。
第十二条 土地征收范围内，被征收人户籍不属该集体经济组织成员，但其持有房屋的合法权属证书，经县拆迁办审核同意后，按其房屋合法产权面积予以货币补偿。
第十三条 被征收人所在集体经济组织未实施全征全转，且下列3个条件同时符合的，经批准，可以申请宅基地自建，并到相关部门办理手续：
（一）符合规划要求的；
（二）尚需从事农业生产的；
（三）实行产权调换不利于被征收人生产生活的。
第三章 征收补偿与安置
第十四条 房屋征收补偿、安置的方式采取货币补偿、产权调换两种方式进行。
有下列情形之一的，不予补偿安置：
（一）未依法办理批准手续的建（构）筑物；
（二）超过批准使用期限的临时建（构）筑物（拆除未超过批准期限的临时建筑，应当按其使用年限给予适当补偿）；
（三）土地征收公告发布后对房屋进行新、改、扩建和装饰、装修的。
第十五条 选择货币补偿方式安置的，征收人应按该征收点统建安置还房区同地段商品房的综合建造价上浮15—20%给予补偿。
第十六条 选择产权调换的，征收人按照拆除被征收人合法产权面积，在规划的地点给予还房安置，其结构价差、附属设施等其他相关问题，在拆迁方案中予以明确。
选择安置还房的顺序应遵循：先签订《房屋征收补偿安置协议》，并如期履约的被征收人优先选择还房，对多户被征收人同时签订《房屋征收补偿安置协议》并如期履约的，可先抽签确定选房顺序，再按顺序选房。
征收人根据被征收房屋的结构按14—26元/平方米的标准收购残值，残值由征收人处理。符合申请宅基地自建的被征收人，房屋残值可不售予征收人处理。
第十七条 符合申请宅基地自建的被征收人，其房屋及附属物的补偿标准只能按照县人民政府规定的标准执行。
第十八条 土地征收公告发布之日前，被征收人利用房屋从事生产经营性活动，办理了合法营业证照且从事经营活动两年以上的，对其房屋补偿标准按照本办法第十五条或第十六条执行，对其经营事项另外给予适当经济补偿。
第十九条 安置房按照一般民用建筑标准修建，安置还房室内配置为：住宅入室防盗门（非住宅为卷帘门）、室内夹板门、铝合金窗（塑钢窗）、室内墙面仿瓷、地面沙浆找平。
安置还房区内的公共设施由征收人负责建设，交付使用后由业主自行管理。
第二十条 安置还房区物业管理费应按照物业管理部门和价格管理部门批准的标准执行。
征收范围内的被征收人缴纳物业管理费应按以下规定执行：
（一）选择多层建筑的被征收人，2年以内（含2年）的物业管理费由征收人负责，3—4年（含4年）的物业管理费由被征收人承担50%，4年以后的物业管理费由被征收人自行负责；
（二）选择高层建筑的被征收人，4年以内（含4年）的物业管理费由征收人负责，4—8年（含8年）的物业管理费由被征收人承担50%，8年以后的物业管理费由被征收人自行负责。
第二十一条 选择产权调换的被征收人，安置还房的水、电设施由征收人负责配套安装至户表。天然气、闭路电视、有线电话、宽带等设施由征收人按原有开户使用的数量予以移安恢复，新增户头的上户及安装费用由被征收人自行承担。
选择货币补偿的被征收人，原有的上述设施由征收人按征收时相关部门规定的收费标准予以补偿。
第二十二条 征收人应提供质量、安全合格的安置房。安置还房住宅的一般户型和面积为：一室一厅建筑面积不低于50平方米；二室一厅建筑面积不低于70平方米；三室一厅建筑面积不低于95平方米，三室二厅建筑面积不超过120平方米。
第二十三条 产权调换的安置还房面积应与被征收房屋合法建筑面积基本一致。
被征收人购回的安置还房面积超过被征收房屋合法面积：增加面积在5平方米以内（含5平方米）的按照安置还房土建成本价80%进行结算；增加面积在5-10平方米（含10平方米）的按照安置还房土建成本价进行结算；增加面积在10-20平方米（含20平方米）的按照征收点统建安置还房区同地段商品房的综合造价进行结算；增加面积在20平方米以上的，按照征收点统建安置还房区同地段商品房的市场价进行结算。
第二十四条 安置还房的《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》由征收人负责办理。还房建筑面积超过产权调换面积20平方米以下（含20平方米）的房屋办证税、费由征收人承担；还房建筑面积超过产权调换面积20平方米以上的房屋超面积办证的税、费由被征收人自行承担。
安置还房的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》由县国土资源局、县房地产管理局负责办理，被征收人应依照征收人的要求提供相关办证资料。
第二十五条 为妥善解决被征收人的生产生活问题，征收人应按照规划在统一的安置还房区集中配置人均8平方米营业用房还房；还房面积应从被征收房屋合法面积中扣除，且还房应交付被征收人统一管理使用。
被征收人不需要营业用房的，经本人申请，征收人应根据该安置点营业用房的市场评估价对被征收人给予货币补偿。
第二十六条 征收人应当向被征收人支付临时安置补助费、搬迁补助费。
（一）实行产权调换的，自被征收人交付旧房给征收人拆除之日起，过渡期限原则不得超过12个月。对自行安排住处且不搭建临时周转房的被征收人，征收人应支付按人按月260元的临时安置补助费；因征收人的责任使被征收人延长过渡期限的，临时安置补助费按人按月1.5倍计算。
对由征收人提供周转用房的被征收人，征收人不再支付临时安置补助费。
对搭建临时周转房的被征收人，征收人不再支付临时安置补助费。
实行货币补偿的被征收人，征收人应给予6个月的临时安置补助费。
（二）搬迁补助费由征收人一次性支付。支付标准为：3人以下（含3人）的，每户800元/次；4人以上（含4人）的，每户1000元/次。
需要过渡的，支付两次搬迁补助费。
第四章 奖励与处罚
第二十七条 被征收人在房屋征收补偿安置协议约定的期限内搬迁完毕并交出被征收房屋的，由征收人给予5000元/人的奖励。土地征收范围内集体经济组织安置成员在征收补偿安置协议约定期限内搬迁完毕并交出被征收房屋的，由征收人按该集体经济组织安置成员给予1500元/人的奖励。
第二十八条 在房屋征收过程中阻挠征收工作人员执行公务或聚众闹事的，由公安机关给予治安处罚；构成犯罪的，移交司法机关处理。
第二十九条 土地征收公告发布后，相关部门及其工作人员违反本办法擅自办理相关手续的，由行政主管部门给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关处理。
第三十条 被征收人违反本办法规定，逾期不搬迁的，由征收人依法实施强制搬迁。
第三十一条 当事人对行政处罚决定不服的，可在行政处罚决定书收到之日起30内依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第五章 附 则
第三十二条 本办法所称房屋，是指征收范围内集体土地上的房屋、室内特殊装饰装修、原宅基地内不能完好搬迁的附属物。
本办法所称征收人，是指经依法批准，对集体土地上房屋进行补偿和安置的单位。
本办法所称被征收人，是指对被征收房屋拥有所有权的单位或者个人。
本办法所指综合建造价是指建设征收安置还房时，同地段商品房的征地成本和房屋建设的直接工程费用、建设的税收的总和。
本办法所指土建成本价是指建设征收安置还房时除土地以外的建设成本费用，新建安置房成本价为统一招标的中标价。
本办法所指统建安置还房区同地段商品房市场价是指建设征收安置还房时同地段商品房征地成本和新区基础设施分摊、房屋建设的直接工程费用、建设的税收和合理利润的总和，一般是指该地段房屋销售的市场普遍价。
第三十三条 本办法自公布之日起施行，至2011年12月31日止。
自本办法施行之日起，县人民政府有关规定与本办法不一致的，按本办法执行。上级另有规定的，按其规定执行。
房屋征收已实施或房屋征收补偿安置方案已批准的，按原方案执行。
第三十四条 县城规划区外集体土地上房屋征收，经县人民政府批准后，参照本办法执行。
第三十五条 本办法由县政府法制局和县拆迁办负责解释。
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发表于 2016-11-10 21:54
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