建议判决周世财与李绵玉《买房房屋合同》无效
------ 胡代国---2016年11月8日
尊敬的安岳县人民法院法官：
李绵玉诉周世财《房屋买卖合同》无效纠纷一案，本代理人建议法院判决诉争合同无效。
事实依据和法律依据如下：
针对本案农村《房屋买卖合同》的效力问题，本人拜读了最高人民法院公布的涉及农村房屋买卖合同效力的一系列判决、裁定书 ，写出如下心得：
根据我国现有法律法规规定，农村房屋不能随意买卖。
农村房屋买卖必须具备下列五项条件：
1、农村房屋的受让对象必须是同一集体经济组织的成员；
2、农村房屋的受让人没有其他宅基地房产；
3、该转让房屋建造合法，是经过批准建造的，并且该受让房屋必须符合当地规定的标准；
4、房屋买卖前应当向集体经济组织提出书面申请同意，经乡（镇）人民政府审核、报县人民政府批准。
5、除此之外的其他情况，农村房屋原则上是不可以买卖的，比如城镇居民因为不是集体经济组织内部成员，是不允许购买农村房屋的。
本案周世财与儿子是二人户，有房屋61.62平方米，再买李绵玉的房屋，不符合上述第2、第4条件。是违反下列法律法规禁止性规定的行为。
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定： 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
.农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《四川省土地管理法实施办法》第五十二条 农村村民一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地。宅基地面积标准为每人20至30平方米;3人以下的户按3人计算，4人的户按4人计算，5人以上的户按5人计算......。第五十三条 农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划。凡能利用旧宅基地的，不得新占土地;确需新占土地的，由村民提出申请，经农村集体经济组织同意，乡(镇)人民政府审核，报县级人民政府批准;.....
根据上述法律法规强制性规定，结合本案证据，证明以下问题：
一是诉争《房屋买卖合同》因违反“农村居民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”的强制性规定，应当无效。
周世财二人户有一宅基地面积61.62平方米，且周世财在提交的2011年1月20日的建房申请书、1月25日的证明书、1月25日的《农村村民建住宅申请审批表》过程中，申请在异地蒙子土占地面积90平方米建住房，早在2010年1月20日、25日，25日，组长李绵成及村民委员会就签字盖章同意【需要特别关注的是，申请书、证明书、《农村村民建住宅申请审批表》上的批准时间与申请时间相差一年，这证明周世财在掩盖买房存在的欺诈行为】。这一客观事实证明：周世财有宅基地再买李绵玉的宅基地房屋63.18平方米，其行为违反《土地管理法》第62条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”的强制性规定，属于《合同法》第52条“违反法律、行政法规强制性规定”合同无效的情形。据此结论，李与周签订的《房屋买卖合同》因违法不生效。
二是诉争《房屋买卖合同》因违反《土地管理法》第62条第三款应当提前向政府相关部门申请批准的强制性规定应当无效。
在签订《房屋买卖合同》前，周世财未向社、村、镇、县提出书面申请；2011年6月19日，国土局以产权调换安置周世财房屋、门市面积共90平方米。2011年12月25日，，周世财向有关部门提出申请，申请变更户主李绵玉宅基地使用权63.18平方米为户主周世财名下。该申请没有获得国土局和县人民政府的批准。前述事实证明，诉争《买卖房屋合同》因为没有过户登记变更，没有法律效力。
三是如果判决诉争《房屋买卖合同》有效，根据《土地管理法》第62条第三款有关“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”规定，李绵玉将成为无房户，不利于社会和谐。
四是诉争《房屋买卖合同》存在欺诈，周世财获取安岳县国土资源局货币收购该房屋的补偿款213680元的行为属于不当得利。
不知什么原因，在周世财的房屋已经2人按3人安置90平方米住房和门市后，2011年12月27日，安岳县国土资源局又与周世财签订了提前安置《房屋拆迁安置补偿协议》，安岳县国土资源局以213680元的金额，提前货币收购了李绵玉名下的房屋，周世财领取了李绵玉名下的该款项。
李绵玉认为，双方所签订的书面《房屋买卖合同》不仅违法无效，而且，还属于《合同法》第52条有关“以合法形式掩盖非法目的”，以欺诈方式，损害国家和他人利益的合同无效的情形。
本人认为，认定合同是否存在欺诈，是否有效，主要标准是审查合同内容是否当事人双方当事人真实意思的表示以及双方当事人的合同目的是否实现？
根据《合同法》第十条规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。 就本案而言，房屋买卖，存在两份合同。先有周世财口头形式的承诺合同、再有周、李双方签订的书面《房屋买卖合同》。合同签订后，周X未履行口头形式的合同承诺，导致李X同意其承诺的合同目的落空。根源在于周签订合同前，没有告知买房目的是用于政府提前征收安置补偿，获取货币收购补偿金。反而承诺其买房目的，是原地拆除旧房重建新房，并承诺新房修好后，留一间给女儿和李居住。正是在这种以合法形式的口头承诺合同的掩盖下，女儿周莉才做母亲的动员说服工作。李相信了女儿，相信了周世财的口头承诺，才同意将63.18平方米房屋以5000元的价格卖了。女儿周莉当庭证言批评父亲：当初，我听了父亲的买房目的。我认为，父亲的承诺原本是好事，如果父亲实现了自己的承诺，父母可以团聚，一家人可以团聚。但是，父亲买房后，却卖给了政府货币收购（还与别的女人结了婚）。这就变成了坏事，变成了现在打官司。作为一个父亲，太不像话，骗了母亲不说，就连自己的女儿都骗了。因为我听了父亲的承诺，说服母亲同意卖房。后来，母亲一直骂我，怪我，说我是联合父亲骗她、整他。叫我无法做人。所以，我认为，该书面《房屋买卖合同》存在欺诈，意思是请求法院依法认定为该合同无效。
综上，诉争《房屋买卖合同》存在多项违法行为，存在多项合同无效的地方。为了社会和谐，建议安岳法院支持本代理人的以上建议，判决诉争合同无效，支持李绵玉的各项诉讼请求。谢谢！
--胡代国 2016年11月5日
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发表于 2016-11-17 21:05
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